Sprzedajemy powietrze nad gruntem

Daniel Puchalski - szef Działu Gruntów Inwestycyjnych w Colliers International

Rz: Kto w tej chwili sprzedaje grunty?

Daniel Puchalski:

Indywidualni właściciele ziemscy, którzy stwierdzili, że to już jest właściwy moment na sprzedaż np. dlatego, że właśnie otrzymali warunki zabudowy dla gruntu. Druga grupa to inwestorzy korporacyjni, którzy do tej pory inwestowali w grunty, przekształcali je w działki budowlane i po osiągnięciu odpowiedniego wzrostu zdecydowali się na sprzedaż. Pozostali to deweloperzy, którzy zdecydowali się pozbyć części swojego banku ziemi lub po prostu postanowili zmienić strategię. Nie należy zapominać o firmach, które decydują się na sprzedaż całej spółki lub jej majątku ze względu na brak możliwości uzyskania finansowania inwestycji lub upadłość albo po prostu wycofują się z rynku polskiego. Wciąż trwa także sprzedaż gruntów należących do Skarbu Państwa.

Jak liczne są to grupy?

Około 75 proc. wszystkich sprzedających stanowi pierwsza grupa. 10 – 15 proc. to są korporacje, fundusze inwestycyjne i firmy deweloperskie. Wiele nowych terenów jest przeznaczonych do sprzedaży na obrzeżach miasta, ale jeszcze w zakresie granic administracyjnych. Tereny poza granicami dużych miast, jeżeli nie należą do większych gmin, z reguły są gruntami rolnymi i zapewne też znajdą swojego nabywcę, który doprowadzi do uzyskania warunków zabudowy.

Który z segmentów rynku rozwija się najlepiej?

Bardzo dobry okres przeżywają działki przeznaczone pod inwestycje logistyczne oraz handlowe. Chodzi o zakupy dokonywane zarówno przez firmy mające już magazyny lub parki logistyczne i wynajmujące powierzchnie, jak i nowych inwestorów wchodzących na nasz rynek. Najwięksi gracze cały czas się rozwijają, rozbudowują, poszukują nowych terenów. Wraz z rozwojem dróg będą pojawiały się nowe lokalizacje, które będą ciekawe dla inwestorów logistycznych. Na tym rynku dużo się dzieje i cały czas są potrzebne nowe powierzchnie magazynowe. Dzisiaj niektóre znane lokalizacje są nadal interesujące, np. Stryków z uwagi na skrzyżowanie autostrady A1 i A2 czy też wzdłuż autostrady A2 w okolicy np. Poznania.

A inne atrakcyjne lokalizacje dla celów logistycznych?

Bardzo atrakcyjne są okolice Dolnego i Górnego Śląska ze względu na duże aglomeracje, bliskość granic i dobrą komunikację transportowo-drogową, np. działki przy autostradzie w okolicy dużych miast. Cały czas poszukiwane są także grunty na północy kraju, szczególnie w okolicy obwodnicy i autostrady. Pojawiają się inwestorzy, który zaczynają interesować się przygranicznymi terenami wschodnimi. Chodzi o rejony, które są lepiej skomunikowane z resztą kraju, czyli okolicami planowanych autostrad i dróg szybkiego ruchu, w tym przedłużenia tzw. berlinki, która będzie najkrótszą drogą lądową do Skandynawii i tranzytem do Rosji.Ważne jest to, aby grunt nie był oddalony od miasta o więcej niż 20 kilometrów i żeby był dobrze skomunikowany z drogą szybkiego ruchu. Bardzo istotna jest także możliwość wjazdu i wyjazdu z działki z obu kierunków ruchu oraz media w niedalekiej odległości od planowanej inwestycji.

A co z działkami pod budownictwo biurowe?

Na pewno w tej chwili jest dużo lepszy moment na sprzedaż gruntów pod inwestycje biurowe niż pod mieszkaniówkę. Widać dalszy rozwój w takich miastach, jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, gdzie cały czas się poszukuje terenów pod biura. W Warszawie pierwszą typowaną lokalizacją jest wciąż centrum, a następnie Mokotów aż w kierunku Okęcia i Ochoty. W Krakowie dużo biurowców buduje się na obrzeżach miasta, wzdłuż obwodnic, dzięki czemu są one dobrze skomunikowane z resztą miasta. Ważna jest w takich przypadkach dobra komunikacja miejska, tak aby pracownicy bez samochodu mogli łatwo dotrzeć do pracy. Rynkiem bardzo ciekawym i szybko rozwijającym się, gdzie inwestuje się bardzo intensywnie w grunty, są Katowice. W Łodzi też poszukuje się terenów pod biura, podobnie jest w Trójmieście i Szczecinie. Niezależnie jednak od przeznaczenia terenu w Polsce sprzedaje się tak naprawdę nie teren, ale powietrze nad tym gruntem.

To znaczy?

Powietrze, czyli to, jakie są warunki zabudowy lub też co plan zagospodarowania przestrzennego pozwala nam wybudować. Np. na gruncie bez planu można stworzyć koncepcję i złożyć wniosek o warunki zabudowy (WZiZT), jeżeli dopuszcza to studium. Jeżeli nie ma studium, możemy się powołać np. na uchwałę o dobrym sąsiedztwie. Wtedy możemy próbować umieścić tam np. handel albo handel i biura, w zależności od tego, co znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie i na co lokalne władze nam pozwolą. I dopiero w zależności od tego, co tam możemy wybudować, możemy rozmawiać o cenie gruntu. Ta cena za grunt wynika tak naprawdę z ceny tzw. powietrza, czyli potencjalnej ilości metrów do sprzedaży lub wynajmu w przypadku biur, magazynów lub handlu albo tzw. PUM, czyli powierzchni użytkowo-mieszkaniowej. Nie zapominajmy jednak o kluczowych czynnikach decydujących o zakupie gruntu, takich jak koszty inwestycyjne, aktualne ceny sprzedaży mieszkań, wysokość stawek czynszowych itd. – wszystko to, co składa się na analizę opłacalności każdego projektu.

Przykład?

Posiadając działkę o powierzchni 1000 mkw. w miejscu, gdzie plan pozwala nam na zabudowanie 50 proc. terenu, a możliwa do osiągnięcia wysokość to 25 metrów, czyli siedem – osiem kondygnacji. Wielkość powierzchni mieszkaniowej, jaka tam powstanie, przeliczamy, mnożąc kwotę aktualnej ceny 1 mkw. osiąganej w danej lokalizacji. To przekłada się na cenę gruntu. Cena tej samej działki o powierzchni 1000 metrów będzie zupełnie inna w przypadku gruntu przeznaczonego jedynie pod handel. Wtedy będzie oczywiście niższa. Aby policzyć tzw. wartość rezydualną, musimy ująć koszty zakupu ziemi, wybudowania biurowca czy też innego obiektu oraz to, jakie są w danym mieście możliwe do uzyskania średnie za wynajem danego metra kwadratowego oraz inne koszty, jak finansowanie inwestycji, marketing, stopy procentowe itd. Z tego uzyskamy określoną cenę gruntu. I będzie ona inna w zależności od lokalizacji, np. w Warszawie w centrum wynajem mkw. biura wynosi 26 – 27 euro, ale na Mokotowie nie przekracza 15 – 18 euro. Cena tego samego 1000 mkw. będzie inna w centrum, inna na Mokotowie i inna w zależności od tego, co i jak dużo będzie tam można wybudować.

Jakie są rekordy cenowe gruntów?