Niskie raty nie zawsze oznaczają tani kredyt

Rozmowa z Krzysztofem Iwanem - ekspertem z Goldenegg Niezależni Doradcy Finansowi

Rz: Jakiego rodzaju ubezpieczeń wymagają od klienta banki, zanim podpiszą umowę kredytu?

Krzysztof Iwan:

Najważniejsze i obligatoryjne to ubezpieczenie pomostowe – kredyt do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki banku w księdze wieczystej musi być ubezpieczony. Jeśli zaciągamy kredyt na kwotę 300 tys. zł, miesięcznie koszt tego ubezpieczenia wyniesie 210 zł. W zależności od tego, jak szybko sąd wpisze hipotekę, będziemy płacić tę sumę od trzech do sześciu miesięcy.

Bank może też wymagać opłacenia składki za rok z góry. Jeśli wpis zostanie dokonany wcześniej, to otrzymamy zwrot pieniędzy za niewykorzystane miesiące. Natomiast w przypadku zakupu lokum od dewelopera, w zależności ile czasu potrwa wydzielenie osobnej księgi wieczystej (a to będzie możliwe dopiero po oddaniu inwestycji), okres ten może być znacznie dłuższy.

Od czego trzeba ubezpieczyć nieruchomość?

Obligatoryjne w każdym banku jest również ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Jeśli wartość mieszkania wynosi 300 tys. zł, w zależności od towarzystwa ubezpieczeniowego, z którym zawrzemy umowę, musimy się przygotować na koszt od 150 do 300 zł rocznie. Umową bankową jesteśmy zobligowani kontynuować to ubezpieczenie w czasie całego okresu kredytowania. Przez 30 lat uzbiera się zatem 4,5 do 9 tys. zł.Niektóre banki wymagają również ubezpieczenia na życie, które w przypadku ubezpieczenia grupowego może wynosić 0,02 proc. kwoty kredytu – kwota, od której jest liczone, maleje wraz z zadłużeniem. Przy wspomnianym wcześniej kredycie w wysokości 300 tys. zł początkowa składka wynosi 60 zł miesięcznie. A w ciągu całego okresu kredytowania uzbiera się ok. 15 tys. zł. W zależności od banku może to być nawet dwa razy tyle. Bank, który wymaga takiego ubezpieczenia, może czasem od niego odstąpić, jeśli kredytobiorca ma już własne ubezpieczenie w wysokości co najmniej kwoty tego kredytu i dokona cesji z jego praw na rzecz banku. Bank może też darować nam to ubezpieczenie, ale w zamian za to podniesie wysokość marży kredytu, co w oczywisty sposób zwiększy ratę. Przeważnie jest to operacja nieopłacalna dla klienta.

Jakich dodatkowych ubezpieczeń mogą żądać banki?

Oprócz ubezpieczenia na życie, ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy, łączonego także z ubezpieczeniem od ryzyka poważnego zachorowania. Jego wysokość sięga od 1,4 do 2,2 proc. kwoty kredytu.

Wykupując takie ubezpieczenie, musimy pamiętać o zapoznaniu się z jego warunkami – sprawdźmy więc, co i w jakiej sytuacji ono nam daje. Pamiętać też trzeba, że podana składka doliczana jest co prawda do kwoty kredytu, ale przeważnie jest to składka za pierwsze dwa lata. Później musimy się liczyć się z dodatkowymi opłatami. Jeśli zaś chcemy zrezygnować z tego ubezpieczenia, musimy pamiętać o wypowiedzeniu umowy. W przeciwnym razie bank automatycznie zacznie nam naliczać miesięczne składki lub, co gorsza, pobierze kolejną składkę za kolejne dwa lata z góry.

Wszystkie te składki są znaczące, a jeśli chcemy lub musimy kontynuować takie ubezpieczenie, podwyższa nam to znacznie całkowity koszt kredytu. Może się zatem okazać, że atrakcyjnie wyglądający na pierwszy rzut oka kredyt, w którym bank proponuje niską marżę, a więc niską ratę, nie będzie najtańszy. Przystępując zatem do jakiegoś ubezpieczenia, poza tymi, które są obowiązkowe, sprawdźmy dokładnie warunki rezygnacji z niego.

Z drugiej strony musimy także rozważyć i to, że ubezpieczenie na życie do tanich nie należy, stanowi dla rodziny bezcenne zabezpieczenie na wypadek śmierci kredytobiorcy.

Czy można samodzielnie skalkulować wszelkie opłaty związane z ubezpieczeniami?

Teoretycznie tak, jeśli klient lubi matematykę i wyliczenia oraz zakładając, że bank, prezentując swoją ofertę, poinformował o wszystkich niezbędnych ubezpieczeniach.

Często jednak się zdarza, że klienci nie są o tym informowani, a sami nie wiedzą nawet, o co zapytać. Bywa też tak, że opłaty związane z ubezpieczeniem zaskakują klienta dopiero w trakcie podpisywania umowy kredytowej. Wówczas bowiem pracownik banku musi poinformować go o wszystkich opłatach, bez których nie da się uruchomić kredytu.

Czy da się negocjować wysokość tych opłat?

Składki za ubezpieczenia nie podlegają negocjacjom – to nie bank, a Towarzystwo Ubezpieczeń sprzedaje ten produkt. Decydując się zatem na kredyt w danym banku, jesteśmy zobowiązani do zakupu ubezpieczeń obowiązkowych według stawek ustalonych między bankiem i TU.Chcąc zakupić dobrowolne ubezpieczenie, również musimy przystać na warunki oferowane przez bank. W przypadku ubezpieczeń dobrowolnych możemy oczywiście sami na własną rękę poszukać tańszej oferty poza bankiem. Jednak w większości przypadków stawki w banku są korzystne, gdyż w grę wchodzą umowy grupowe, a zatem stawki są niższe niż przy ubezpieczeniach indywidualnych.