Umowa najmu okazjonalnego, tak jak każda umowa na czas oznaczony, ulega rozwiązaniu po upływie czasu, na jaki była zawarta. Ustawodawca dopuścił jednak możliwość wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego – uczynił to poprzez dodanie w przepisie określającym sposób wygaśnięcia umowy możliwości jej rozwiązania po upływie okresu wypowiedzenia.
Najbardziej kontrowersyjna, a jednocześnie najbardziej oczekiwana zmiana, jaką wprowadza omawiana nowelizacja, dotyczy sposobu opróżniania lokalu. Zmienia bowiem obowiązujące dotychczas granice ochrony praw lokatorów oraz gwarancji trwałości tytułu prawnego do lokalu, które nakreślone zostały poprzez zbiór przepisów chroniących przed tzw. eksmisją na bruk.
Kardynalną zasadą obowiązującą w sprawach o opróżnienie lokalu jest ścisłe określenie podmiotu decydującego. Tak więc o opróżnieniu lokalu, czyli o tzw. eksmisji, decydować może wyłącznie sąd, który orzekając o nakazie opróżnienia lokalu, decyduje również o prawie lub jego braku do lokalu socjalnego (art. 14 ust. 1 o.p.l.). Nowelizacja z 17 grudnia 2009 r. zmienia tak nakreślony porządek.
Wprowadziła bowiem do zasad obowiązujących w stosunkach najmu przepisy o poddaniu się egzekucji wynikające z kodeksu postępowania cywilnego, a dokładnie oświadczenia składane na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 w formie aktu notarialnego.
W konsekwencji:
- dokumentem stanowiącym podstawę opróżnienia lokalu jest oświadczenie złożone przez samego najemcę w formie aktu notarialnego;
- sąd nie rozstrzyga o uprawnieniach do lokalu socjalnego – eksmisja następuje do lokalu wskazanego przez najemcę lokalu wynajmowanego w trybie najmu okazjonalnego;
- dotychczas organem zobowiązanym do dostarczenia lokalu socjalnego była gmina, natomiast do dostarczenia pomieszczenia tymczasowego – właściciel opróżnianego lokalu lub gmina. Zmiana wprowadza dodatkowy podmiot – jest nim sam najemca lokalu, który przy zawarciu umowy o najem okazjonalny ma obowiązek wskazać miejsce, do którego ma być eksmitowany.
Niezmieniony został natomiast podmiot wykonujący nakaz opróżnienia lokalu – egzekucję, której przedmiotem jest opróżnienie lokalu, realizuje zgodnie z art. 758 k.p.c. komornik sądu, w którego okręgu znajduje się opróżniany lokal. Podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy, którym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.
[ramka][b]Zawsze znajdą zastosowanie[/b]
Od zasady, że do umowy najmu okazjonalnego nie stosuje się pozostałych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, ustawodawca przewidział wyjątki.
Przede wszystkim wskazał te, które zawsze mają do niej zastosowanie. Są to przepisy dookreślające ten stosunek prawny ujęte w ustawowym słowniczku zawierającym definicje pojęć ustawowych, przepisy określające sposób rewaloryzacji kaucji, regulujące zasady udostępniania lokalu przez najemcę w związku z awarią oraz określające okoliczności wejścia do lokalu pod nieobecność najemcy.
Zastosowanie znajdą również przepisy określające zasady obliczania odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego.
Do umowy najmu okazjonalnego stosuje się również, w określonych sytuacjach, przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wskazujące warunki wypowiedzenia umowy.
Ma to miejsce w przypadku:
- naruszania postanowień umowy przez wynajmującego;
- pozostawania w zwłoce z zapłatą czynszu przez najemcę;
- wynajęcia, podnajęcia lub oddania w bezpłatne używanie lokalu bez zgody wynajmującego;
- złożenia powództwa o rozwiązanie najmu przez sąd na podstawie wniosku złożonego przez innego lokatora lub właściciela innego lokalu z powodu naruszenia porządku domowego;
- złożenia powództwa o nakazanie eksmisji małżonka lub innego współlokatora, jeżeli ten swoim nagannym zachowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie w lokalu.[/ramka]
[ramka][b]Akt notarialny może być tytułem wykonawczym[/b]
Tryb przeprowadzania eksmisji w przypadku umów najmu okazjonalnego jest bardzo prosty. Określa go art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów, dodany przez nowelizację z 17 grudnia 2009 r. Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca nie opuścił zajmowanego mieszkania dobrowolnie, właściciel wręcza mu żądanie opróżnienia lokalu. Dokument ten musi spełniać kilka wymogów – mianowicie powinien:
- być sporządzony na piśmie i zawierać podpis urzędowo poświadczony;
- zawierać prawidłowe oznaczenie wynajmującego
oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
- wskazywać umowę najmu okazjonalnego, przyczynę rozwiązania wynikającego z niej stosunku prawnego oraz termin, w którym najemca wraz z zamieszkującymi z nim osobami ma opróżnić lokal.
Termin ten nie może być krótszy niż siedem dni od dnia dostarczenia żądania najemcy.
Po bezskutecznym upływie terminu wskazanego w żądaniu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi wykonawczemu, którym jest oświadczenie najemcy – sporządzone w formie aktu notarialnego – o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu.
Do wniosku składanego w sądzie należy dołączyć:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
- dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
- potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.
Z uzyskanym tytułem wykonawczym właściciel zgłasza się do komornika, który wykonuje nakaz opróżnienia do lokalu wskazanego przez najemcę.[/ramka]
