Drogie mieszkania w Warszawie

Spośród wszystkich stołecznych mieszkań wystawionych do sprzedaży w portalu Domy.pl co szóste lokum oferowane jest za ponad 10 tys. zł za mkw. – A jest to cena o ponad 16 proc. wyższa niż średnia stawka ofertowa – 8,5 tys. zł za mkw., która nie uchodzi wśród nabywców za zbyt atrakcyjną – twierdzą przedstawiciele serwisu Domy.pl.

Pośrednicy zrzeszeni w warszawskim systemie wielokrotnego oferowania nieruchomości (MLS) oceniają, że w stolicy ok. 16 proc. całej oferty stanowią lokale w cenie przekraczającej 10 tys. zł za mkw. W tym najwięcej jest lokali za 11–12 tys. zł za mkw., które obejmują prawie 6 proc. całej warszawskiej oferty.

– Łatwiej uzyskać obniżkę ceny za mieszkanie z wyjściową stawką 8 tys. zł niż za 14–15 tys. zł za mkw. – tłumaczy Jerzy Sobański, rzecznik Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i szef biura Akces Nieruchomości.

Z kolei w bazie agencji Emmerson mieszkania w Warszawie w cenie ofertowej przekraczającej 10 tys. zł za mkw. stanowią jeszcze większy odsetek, bo ok. 25 proc. Najdroższa oferta, jak podaje Waldemar Oleksiak z Emmersona, to 126-metrowe lokum na Śródmieściu oddane w 2003 r. Kosztuje ok. 40 tys. zł za mkw.

Stawki przekraczające 10 tys. zł za mkw. dotyczą najczęściej albo kawalerek w prestiżowej lokalizacji, albo apartamentów. – Za tyle oferowane są najczęściej na rynku wtórnym lokale z przedwojennego budownictwa, w obrębie Starego Miasta, centrum czy Górnego Mokotowa – wylicza Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Joanna Lebiedź Holding.

Waldemar Oleksiak dodaje, że ceny ponad 10 tys. zł za mkw. pojawiają się również na Wilanowie oraz, sporadycznie, na Pradze-Południe w tak prestiżowych okolicach jak Saska Kępa czy Kamionek.

Część drogich mieszkań była kupowana na kredyt powyżej 100 proc. wartości, w okresie boomu kilka lat temu, za ok. 10–12 tys. zł za mkw. – Trudno polemizować w takiej sytuacji ze sprzedawcą, który zwykle chce się pozbyć lokalu z powodów ekonomicznych czy rodzinnych, a wartość kredytu, jaki musi spłacić, może być większa niż wartość rynkowa mieszkania – mówi Jerzy Sobański.

Zdaniem pośredników lokale, które trafiają na rynek z wysoką ceną, coraz częściej są nie do sprzedania. Osoby, które dysponują kwotą 300 tys. zł, zamiast 30-metrowej kawalerki za 10 tys. zł za mkw. wybiorą 50-metrowe dwa lub trzy pokoje, co najwyżej bardziej oddalone od centrum, w cenie 6 tys. zł za mkw. W przypadku większych mieszkań nabywca musi dysponować kwotą co najmniej 500–600 tys. zł, a nawet ponad mln zł. Takie transakcje nie zdarzają się zbyt często.

Sprzedaż mieszkania jest możliwa dopiero po znacznej korekcie wyjściowej stawki.

– Prawie każda osoba w momencie rozpoczęcia sprzedaży nie kieruje się racjonalnymi argumentami przy ustalaniu ceny. Wszyscy przekonują się na własnej skórze, że rynek weryfikuje szybko te oczekiwania. Ok. 73 proc. ofert przecenianych jest po miesiącu od ich wprowadzenia na rynek, a aż 99,6 proc. do dnia sprzedaży lub wycofania z bazy. Tylko 0,4 „twardogłowych" nie dopasowuje cen do realiów rynku. Tych nieruchomości zazwyczaj nie udaje się sprzedać – tłumaczy Jerzy Sobański.

Dodaje, że można w stolicy znaleźć kupców zainteresowanych lokalami w cenie nawet powyżej 10 tys. zł za mkw. – Ale muszą to być oferty pod kilkoma względami unikatowe, a chętnych na takie lokale nie jest zbyt wielu – zaznacza pośrednik.

Według niego pula ofert przekraczających 10 tys. zł za mkw. nie powinna rosnąć, biorąc pod uwagę niełatwą dla sprzedawców sytuację rynkową. – Z drugiej strony w sprzedaży są bardzo drogie lokale, które wcześniej lub później trafią na rynek wtórny. Ponadto liczba osób borykających się ze spłatą kredytu też raczej nie będzie malała i oni mogą mieć tańsze lokale. Największe korekty cenowe będą miały miejsce w grupie mieszkań, za które sprzedawcy żądają obecnie ok. 9,5–11 tys. zł za mkw. Stanieją z czasem do 8,5– 9 tys. zł za mkw. – prognozuje Jerzy Sobański.