Uprawnia ona do korzystania z nieruchomości będącej własnością innej osoby na określony w akcie notarialnym sposób. Służebność podlega ujawnieniu w księdze wieczystej i obowiązuje niezależnie od zmian właściciela nieruchomości. Może zostać ustanowiona zarówno na czas nieoznaczony, jak i określony.
Służebność gruntowa może zostać ustanowiona wyłącznie na rzecz właściciela innej nieruchomości, zwanej nieruchomością władnącą. Ma na celu zwiększenie jej użyteczności czy wręcz umożliwienie prawidłowego korzystania z niej.
Uprawnia właściciela nieruchomości władnącej do korzystania w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej bądź też ogranicza właściciela nieruchomości obciążonej w wykonywaniu określonych uprawnień (np. nie może on w oznaczonym miejscu wybudować budynku lub budynek nie może przekraczać określonej wysokości). Treść służebności ustalana jest przez zainteresowane strony, ale decydujący głos należy do właściciela nieruchomości obciążonej.
Często warunkiem dokonania podziału gruntu jest ustanowienie służebności gruntowej i dzięki temu zapewnienie nowo powstałej działce dostępu do drogi publicznej. Tzw. służebność drogi koniecznej polega na ustanowieniu prawa przejazdu i przejścia przez nieruchomość obciążoną, najczęściej w określonym pasie gruntu. Służebność ta może obejmować także montaż innych niezbędnych instalacji (na przykład linii energetycznej, instalacji gazowej, wodnej, kanalizacyjnej etc.).
Właściciel nieruchomości władnącej jest zobowiązany do utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej (np. drogi), chyba że strony postanowiły inaczej.
