Gdy reklama zasłania okno, można się procesować

Nie znaczy to jednak, że są całkiem bezradni. Mogą wystąpić do sądu. Muszą przy tym pamiętać o terminach, których nie wolno przekroczyć, i konieczności uiszczenia wpisu sądowego.

Zazwyczaj jest tak: wspólnota mieszkaniowa podpisuje umowę, na podstawie której agencja reklamowa uzyskuje prawo do zawieszenia reklamy. Zgłasza rozwieszenie siatki (zgodnie z prawem budowlanym) w starostwie. Urząd ma 30 dni na sprzeciw. Nawet jeśli go zgłosi, nie trafi on do agencji w terminie. Podaje ona bowiem błędny adres albo nie odbiera poczty. W ten sposób zagrożenie sprzeciwem mija i można zgodnie z prawem zawiesić siatkę.

„Rz” opisywała wiele razy sprawy kontrowersyjnych reklam na budynkach mieszkalnych oraz sposoby legalizowania siatek. Miejscy urzędnicy i przedstawiciele nadzoru budowlanego załamywali ręce i zasłaniając się przepisami, odmawiali pomocy w likwidowaniu reklam. W takiej sytuacji na drodze administracyjnej właściciel bądź najemca lokalu niewiele może wskórać.

Zapytaliśmy więc Ministerstwo Budownictwa, co może zrobić osoba żyjąca w mieszkaniu z zasłoniętymi od miesięcy oknami. Resort zaproponował następujące działania:

> sprawdzenie, czy uchwała wspólnoty została podjęta zgodnie z ustawą o własności lokali,

> sprawdzenie, czy zgłoszenie do właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego zostało dokonane zgodnie ze wszystkimi procedurami.

Jeżeli nie, sprawę należy skierować do nadzoru budowlanego; pojawia się wtedy szansa na zdjęcie reklamy. Jeśli przepisy nie zostały naruszone, można jeszcze sprawdzić, czy zaciemniony lokal spełnia warunki techniczne (oświetlenie dzienne) zgodne z § 60 ust. 2 lub 1 (w zależności od sytuacji na miejscu) rozporządzenia o warunkach technicznych w budownictwie, i wystąpić do wspólnoty o zdjęcie reklamy. Niestety, za ekspertyzę trzeba zapłacić.

Ponieważ zazwyczaj wspólnota inspiruje zawieszanie reklam, z wyegzekwowaniem swoich praw właściciel lub najemca może mieć kłopoty. Pozostaje mu oddać sprawę do sądu.

– Zasłonienie okien płachtą z reklamą można traktować jako naruszenie posiadania – mówi adwokat Rafał Dębowski z kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i wspólnicy. – Ochronie podlegają wszyscy posiadacze, a więc nie tylko właściciele lokalu, ale i najemcy.

W takiej sytuacji skarżyć trzeba naruszającego posiadanie, czyli firmę zawieszającą reklamy. Zdaniem mecenasa Dębowskiego jest to dobra droga, ponieważ najemca bądź właściciel mieszkania nie wchodzi w konflikt ze wspólnotą. Poza tym sądy rozpatrują takie sprawy stosunkowo szybko.

– Można się spodziewać pierwszej rozprawy w ciągu dwóch miesięcy od złożenia pozwu – mówi sędzia Marcin Łochowski, rzecznik prasowy Sądu Okręgowego dla Warszawy-Pragi.

Sędzia potwierdza też, że przepisy kodeksu cywilnego dotyczące ochrony posiadania można stosować także do ochrony posiadania lokalu. Pozwala na to art. 343 kodeksu cywilnego.

Spore znaczenie ma i to, że opłata sądowa jest niewysoka. Wpis kosztuje 200 zł. Trzeba jednak pamiętać, że z pozwem nie można się ociągać dłużej niż rok. Warto też zażądać zabezpieczenia roszczenia.

Jest jeszcze jedna możliwość zaskarżenia agencji reklamowej. Wynika z art. 144 k.c. Mówi on o tzw. immisjach, czyli niekorzystnym działaniu nieruchomości sąsiedniej (patrz: wypowiedź w ramce).

Warto się też zastanowić nad zaskarżeniem uchwały wspólnoty na podstawie ustawy o własności lokali. Ma do tego prawo każdy właściciel, którego interesy uchwała narusza. I w tym wypadku trzeba jednak pamiętać o terminie – nie może minąć sześć tygodni od jej podjęcia albo od powiadomienia wytaczającego powództwo o jej treści.Pytani przez nas sędziowie i adwokaci przyznali jednak, że do tej pory ze sprawami o zdjęcie reklam zasłaniających okna się nie zetknęli.

Stefan Jacyno, adwokat z kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Właściciele lokali mogą wystąpić do sądu z powództwem w stosunku do firmy wieszającej reklamy za działania ponadprzeciętnie zakłócające korzystanie z nieruchomości. Takim działaniem może być choćby nadmierne ograniczenie światła dziennego. Opłata sądowa od takiego pozwu wynosi 600 zł. Warto jednak pamiętać, że mogą być kłopoty, jeśli wspólnota mieszkaniowa prawidłowo podjęła uchwałę, w której zgodziła się na zawieszenie siatki przed oknami. Firma może się bowiem bronić, że właściciel zgodził się na takie działanie, nawet jeżeli głosował przeciw uchwale. W takiej sytuacji trzeba najpierw zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty w terminie sześciu tygodni. Pozwala na to ustawa o własności lokali. Powództwo oparte na przepisie o immisjach dotyczy tylko właścicieli.Ta droga jest jednak zamknięta zarówno dla najemców, jak i posiadaczy własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego.

Wspólnoty Mieszkaniowe Własność Nieruchomości

Nie znaczy to jednak, że są całkiem bezradni. Mogą wystąpić do sądu. Muszą przy tym pamiętać o terminach, których nie wolno przekroczyć, i konieczności uiszczenia wpisu sądowego.

Pozostało 87% artykułu