Domek dla młodych: jak przełamać impas

Konieczność przyspieszenia budowy mieszkań związana jest nie tylko ze sposobem ich finansowania. Jedną z podstawowych barier jest brak dostępnych tanich terenów, które byłyby wyposażone w infrastrukturę, posiadały zdefiniowane możliwości zabudowy przy określonym standardzie i byłyby możliwe do udostępnienia przez gminę. Takich terenów brakuje zwłaszcza w dużych miastach i ich otoczeniu. Podejmowane ostatnio przedsięwzięcia, nieprzygotowane i bez odpowiedniej infrastruktury, powodują chaos przestrzenny. Ich realizacja bywa często sprzeczna z zasadami ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, nie zapewnia też dobrego standardu życia mieszkańcom. Dotyczy to zwłaszcza budownictwa jednorodzinnego nieposiadającego oferty dla osób pragnących uzyskać swój pierwszy skromny dom, który w późniejszym czasie mógłby być rozbudowywany lub modernizowany.

Odpowiedzią na potrzeby rozwojowe dużych miast, które podlegają przyspieszonym procesom urbanizacji, powinno być budownictwo mieszkaniowe realizowane w sposób zorganizowany, tak w formule jednorodzinnego budownictwa, jak i niewielkich domów wielorodzinnych. Budownictwo zorganizowane powinno być dostępne dla młodych, którzy zamierzają przystąpić do budowy swojego własnego pierwszego domu lub mieszkania.

Taką propozycję, określaną mianem miasteczka hipotecznego, zaprezentowała Unia Metropolii Polskich. Jej skuteczna realizacja wymaga jednak kilku ważnych zmian ustawowych. Powinny one obejmować nie tylko formy finansowania. Trzeba zapewnić wspomnianą już infrastrukturę, właściwą gospodarkę nieruchomościami oraz przygotować warunki urbanistyczne pozwalające na wznoszenie budynków zgodnie z zasadami ładu przestrzennego.

Aby tak się stało, konieczne jest wprowadzenie do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym formuły społecznego budownictwa mieszkaniowego jako odrębnej części. Założenia takiego rozdziału powinny zapewniać z jednej strony uproszczony tryb planowania obszarów zorganizowanego budownictwa mieszkaniowego, z drugiej zaś skoordynowane działania na rzecz gospodarki terenami w celu komasacji i konsolidacji potrzebnych gruntów, wreszcie tworzyć możliwość efektywnego wyposażenia w infrastrukturę przy wykorzystaniu istniejących instrumentów będących w gestii Banku Gospodarstwa Krajowego.

W kategoriach planistycznych konieczne jest przygotowanie przez gminę specjalnego planu realizacji zorganizowanego budownictwa mieszkaniowego. Plan taki, opracowany na podstawie mapy terenów z wyodrębnionym podziałem geodezyjnym, powinien zapewniać możliwość określenia granic obszaru przewidzianego pod tego rodzaju budownictwo wraz ze wskazaniem intensywności i wysokości zabudowy oraz wyposażenia w niezbędną infrastrukturę techniczną i społeczną. Plan nie musi posiadać szczegółowego podziału terenu wewnątrz przygotowywanego obszaru i szczegółowych parametrów urbanistycznych. Ich zakres byłby określony w rozporządzeniu właściwego ministra.

Plan obszaru strefy zorganizowanego budownictwa mieszkaniowego byłby sporządzany łącznie z ewentualną zmianą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium powinno taką strefę wskazywać albo mogłaby być wyznaczana w ramach prac nad planem w wypadku umotywowanego wniosku właściciela terenu potwierdzonego uchwałą rady gminy i zgodnego z gminnym programem rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Plan powinien wskazywać sposób wyposażenia w infrastrukturę techniczną i sposób jej powiązania z już istniejącą na terenie miasta. Można również wprowadzić formułę realizowania infrastruktury przez dewelopera, który prowadziłby proces inwestycyjny w ramach całości przedsięwzięcia. Dla tak zaplanowanego obszaru gmina określałaby szczególne warunki zabudowy dotyczące kształtowania formy architektonicznej, a nawet mogłaby zaproponować projekty standardowe, które byłyby stosowane w uproszczonym trybie wydawania zezwolenia na budowę (zgłoszenie) dla projektu realizowanego w sytuacji określonych wstępnie podziałów na działki budowlane.

W zakresie gospodarki nieruchomościami zatwierdzenie planu społecznego zorganizowanego budownictwa mieszkaniowego powinno być równoznaczne z traktowaniem tej inwestycji jako inwestycji celu publicznego z możliwą konsekwencją wykupu terenu przez gminę. Powinna również istnieć możliwość dobrowolnego dokonania konsolidacji gruntu i rozpoczęcia budowy przez dewelopera bądź przez spółkę, którą utworzą dotychczasowi właściciele gruntu samodzielnie czy też przy współpracy z bankiem BGK, gminą lub deweloperem.

Dla utworzenia lokalnego podmiotu dla realizacji zorganizowanego zespołu budownictwa mieszkaniowego należałoby zapewnić odpowiednią cezurę czasu (np. nie więcej niż rok), w którym spółka musiałaby być zarejestrowana i powinna wystąpić o zezwolenie na budowę.

Przygotowując ramy prawne dla tej szczególnej formy budownictwa mieszkaniowego, należałoby zwrócić uwagę na rolę BGK, który wspólnie z gminą mógłby tworzyć spółki celowe dla realizacji zespołów mieszkaniowych. Spółki te, opierając się na emitowanych obligacjach i kredytach, prowadziłyby wykup terenu od poszczególnych właścicieli gruntu, odpowiadały za jego uzbrojenie i podział, a następnie sprzedawały na określonych warunkach poszczególnym deweloperom. W wypadku dokonania wykupu przymusowego nieruchomości dla realizacji budownictwa przy odsprzedaży terenu deweloperowi lub tworzenia z nim wspólnego przedsięwzięcia gmina – na podstawie zobowiązania ustawowego – wprowadzałaby w warunkach sprzedaży lub ewentualnie w warunkach wieczystego użytkowania gruntów szczególne zobowiązania dotyczące kosztów inwestycyjnych, jak również standardu budynków, ich wyposażenia oraz urządzenia terenu.

Zorganizowane budownictwo jednorodzinne powinno mieć status tożsamy z budownictwem społecznym TBS, co pozwoli na wykorzystanie zarówno dotacji, jak i wsparcia kredytowego na budowę infrastruktury technicznej. Nie bez znaczenia byłoby wsparcie ze środków unijnych przewidywanych specjalnie na ten cel w regionalnych programach operacyjnych. Regulacje Unii w okresie programowania 2007 – 2013 pozwalają przeznaczyć do 3 proc. środków regionalnych programów na budownictwo społeczne.