Czy deweloper może w umowie notarialnej ograniczyć korzystanie ze znacznej części (powyżej 3/4) nieruchomości wspólnej (wydziela część nieruchomości wspólnej, z której mogą korzystać wyłącznie tylko niektórzy współwłaściciele lokali użytkowych znajdujących się na parterze budynku), jeżeli większość przyszłych współwłaścicieli nie wyraża na to zgody? Nie było o tym mowy w umowach o zastępstwo inwestycyjne, budynek miał być mieszkalny, bez funkcji usług. Ograniczenie to sprowadza się do zawarcia stosownej umowy określającej zasady wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej przez tych współwłaścicieli. Czy możemy żądać w zamian jakiś pożytków? Czy treść takiej umowy może nam narzucić deweloper? Czy jest to sprawa pomiędzy przyszłą wspólnotą? (...)Czy możemy w jakiś sposób zaskarżyć postępowanie dewelopera, który dogadał się z mniejszością współwłaścicieli (trzema z wszystkich 11 właścicieli), konkretnie z użytkownikami lokali użytkowych znajdujących się na parterze?Światło na sprawę może rzucić jeszcze kilka faktów. Projekt budowlany (wraz z decyzją pozwolenia na budowę), który został nam przedłożony przy podpisywaniu umówz deweloperem, nie mówił nic o lokalach użytkowych. Lokale użytkowe „urodziły się” dopiero po oddaniu budynku do użytkowania (październik 2006 r.). Nic nam też nie wiadomo, czy deweloper uzyskał stosowne decyzje administracyjne na zmianę sposobu użytkowania (na pewno nie było postępowania zmieniającego projekt i decyzję) z lokali mieszkalnych na użytkowe (znaczne odstępstwo od pozwolenia, a po oddaniu budynku trzeba uzyskać decyzję o zmianie sposobu użytkowania).Ze względu na dość skomplikowaną sytuację prawną całej sprawy do dziś nie jesteśmy właścicielami nieruchomości, za które ostatnie raty zapłaciliśmy we wrześniu ubiegłego roku.Po wielu miesiącach zabiegów właśnie podpisaliśmy notarialną umowę przyrzeczenia sprzedaży z deweloperem, w której zostało zawarte wspomniane ograniczenie do korzystania z nieruchomości wspólnej.
Witold, Zabrze (nazwisko do wiadomości redakcji)
Tomasz Tatomir, radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
— Zacznijmy od tego, że umowy deweloperskie to w zasadzie umowy adhezyjne, zawierane przez przystąpienie. W praktyce oznacza to, że istnieje mała szansa na negocjowanie postanowień umowy i w zasadzie przystępujący akceptuje umowę lub do niej nie przystępuje. Możliwość negocjowania umowy istnieje zawsze (to wolny rynek), jednakże praktyka negocjowania postanowień umów deweloperskich pozostawia wiele do życzenia. W wielu przypadkach deweloperzy bezprawnie jednostronnie ustalają treść postanowień, niekiedy nawet bardzo niekorzystnych dla przyszłych właścicieli lokali. Praktyka jednostronnego narzucania postanowień w umowach deweloperskich stała się tak powszechna, że niezbędna była interwencja prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Urząd stara się monitorować i niezwłocznie ingerować we wszelkie przejawy praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Szczególną rolę w ograniczaniu zjawisk ograniczających wolną konkurencję pełnią skatalogowane wzorce klauzul niedozwolonych do stosowania w umowach zawieranych z konsumentami (do wglądu na stronie internetowej Urzędu). Zgodnie z ogólną regułą za nieuzgodnione należy traktować takie uregulowania umów, na treść których konsument nie miał żadnego wpływu.Zawieranie umów przed notariuszem ogranicza znacząco możliwość wystąpienia w umowach deweloperskich niedozwolonych klauzul. Notariusz jest zobowiązany, aby postanowienia umów przed nim zawieranych nie krzywdziły żadnej ze stron.
W chwili podpisywania umowy to deweloper jest dysponentem lokalu i ma możliwość swobodnego decydowania o lokalach.W praktyce deweloper zawiera z konsumentem umowę zobowiązującą, wzorowaną na konstrukcji umowy, o jakiej mowa w art. 9 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali z późn. zm. Artykuł ten stanowi: „odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
