Niełatwo założyć firmę w mieszkaniu

Kto dokonuje zgłoszenia zmiany użytkowania obiektu – wynajmujący czy inwestor?

Może to zrobić zarówno przedsiębiorca, jak i osoba wynajmująca lokal. Inwestor zamierzający zmienić sposób użytkowania obiektu jest zobowiązany złożyć do organu (zazwyczaj starostwa) dokumenty wskazane w art. 71 ust. 2 prawa budowlanego (patrz ramka), w tym oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 prawa budowlanego). Oznacza to, że podmiotem uprawnionym do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania nie jest wyłącznie właściciel obiektu, lecz także osoba uprawniona z innych tytułów prawnych, np. stosunku zobowiązaniowego.

Czy brak decyzji o warunkach zabudowy uniemożliwia dokonanie zmiany przeznaczenia?

Tak. Wśród dokumentów wskazanych w art. 71 ust. 2 prawa budowlanego ustawodawca w pkt 4 wymienia zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w razie braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uniemożliwia dokonanie zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Jaki organ dokonuje oceny, czy w konkretnym przypadku miała miejsce nielegalna zmiana sposobu użytkowania?

Podmiotem uprawnionym do dokonania prawidłowej oceny, czy w konkretnym przypadku doszło do nielegalnej zmiany sposobu użytkowania, jest właściwy miejscowo powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Opierając się na przepisach prawa budowlanego i ocenie m.in. rodzaju i zakresu zmiany, może on w tej sprawie zająć decydujące stanowisko.

Osoba występująca o zmianę użytkowania musi określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Do zgłoszenia należy dołączyć:

- opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach oraz oznaczyć część obiektu budowlanego, w której ma być dokonana zmiana sposobu użytkowania,

- zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi,

- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,