W naszym budynku jest 16 mieszkań – pięć wykupionych na własność i dziewięć gminnych. Wykupywaliśmy mieszkania w różnym czasie. Ostatnio przeanalizowaliśmy inwentaryzację budynku i stwierdziliśmy, że spośród siedmiu właścicieli lokali wyodrębnionych aż trzech ma ustalone nieprawidłowo udziały w nieruchomości wspólnej (dwa są znacznie zawyżone, a jeden – zaniżony). Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej rozliczamy na podstawie udziałów, więc niektórzy są obciążani nieprawidłowo. Problem przedstawiliśmy w gminie, gdzie nam powiedziano, że wspólnota musi podjąć uchwałę o zmianie nieprawidłowych udziałów i pokryć koszty zmian. Uważamy, że jest to niesprawiedliwe – mieszkania sprzedawała gmina i jej pracownicy powinni zrobić to prawidłowo lub swoje błędy poprawić bez obciążania kosztami wspólnoty. Czy mamy rację?

(nazwisko do wiadomości redakcji)

Odpowiada Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami

– Zdecydowanie tak. Przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali, każda sprzedaż następuje w wyniku umowy cywilnoprawnej między gminą a lokatorem. W efekcie udział gminy zmniejszał się o ten, który był przypisany sprzedawanemu lokalowi. Jeśli jakikolwiek udział został ustalony błędnie, to jego poprawienie ma skutek wyłącznie w odniesieniu do udziałów gminy – udziały pozostałych właścicieli lokali się nie zmieniają (podstawa prawna: art. 4 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Niektórzy twierdzą, że koszty zmiany udziałów powinny ponieść solidarnie obie strony transakcji. Tak być nie powinno, bo przy sprzedaży lokalu jego inwentaryzację i wycenę zlecała gmina, do której lokator miał prawo mieć zaufanie, tym bardziej że nie musiał on przecież znać zasad obliczania powierzchni lokalu i udziałów w nieruchomości wspólnej. Gdyby wszystkie lokale były wyodrębnione, to zmiana jednego udziału pociągałaby za sobą konieczność skorygowania udziałów pozostałych, gdyż suma wszystkich udziałów zawsze musi wynosić 1. Wtedy istotnie byłaby konieczna uchwała wspólnoty. Nie ulega wątpliwości, że ci właściciele lokali, którzy mają zawyżone udziały, będą zabiegać o ich zmniejszenie, chcąc ograniczyć ponoszone przez siebie koszty zarządu nieruchomością wspólną. Właściciel, którego udział jest zaniżony, zapewne inicjatywy wykazywać nie będzie, ale to nie jest problem właścicieli lokali wyodrębnionych, tylko gminy, która ponosi zawyżone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i powinna podjąć działania na rzecz ich ograniczenia.Przed wejściem w życie ustawy o własności lokali, tzn. przed 1 stycznia 1995 r., przy określaniu wielkości udziałów należało pomijać powierzchnię pomieszczeń przynależnych, np. piwnic. Zdarza się, że ich użytkownicy, którzy korzystają z nich prawem zwyczajowym (w aktach notarialnych wzmianki o prawie własności piwnicy nie ma), chcą je zaadaptować na lokale użytkowe. W takich przypadkach organy administracji piwnice traktują jako elementy nieruchomości wspólnej i żądają od potencjalnego inwestora zgody wspólnoty na planowaną adaptację. Wspólnoty z reguły warunkują akceptację wniosku inwestora jego deklaracją, że za korzystanie z lokalu będzie uiszczał czynsz na rzecz wspólnoty, gdyż formalnie lokal ten będzie jej własnością. Takie rozwiązanie niewielu inwestorów akceptuje, nie chcąc inwestować „w cudze”, i w efekcie ze swoich planów rezygnują. Jest jednak rozwiązanie korzystne zarówno dla inwestora, jak i wspólnoty, a także dla gminy, gdy jest ona członkiem wspólnoty.

Na podstawie art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali w związku z art. 22 ust. 3 pkt 5a i 6 wspólnota może podjąć uchwałę o wyłączeniu z nieruchomości wspólnej piwnic „lokatorskich” i dołączeniu ich – jako pomieszczenia przynależne – do poszczególnych lokali. Realizacja tej uchwały wymaga umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Wszelkie koszty powinien ponieść – i zwykle robi to chętnie – zainteresowany adaptacją członek wspólnoty, ponieważ będzie mógł inwestować „w swoje”. Przy okazji skorzysta gmina, jeśli w aktach notarialnych są błędy, które musiałaby korygować na własny koszt. Pozostali członkowie wspólnoty zyskają bez kosztów tytuły własności „swoich” piwnic oraz będą mieli poprawnie sporządzone akty notarialne. Wszyscy więc powinni być zadowoleni. Czytelnikowi bym radził, aby zwrócił uwagę gminnym urzędnikom na treść art. 4 ust. 2 ustawy o własności lokali: „Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali”, i próbował ich przekonać, by nie wprowadzali w błąd członków wspólnoty. Powinno się udać, chociaż być może z trudem.