Zdolność kredytowa spada z miesiąca na miesiąc

Rz: Czym się różni dzisiejsza sytuacja na rynku kredytów hipotecznych od tej sprzed roku?

Michał Macierzyński:

Na rynku zmieniło się przede wszystkim nastawienie klientów. Rok temu deweloperzy i firmy zainteresowane wzrostem cen twierdzili, że będzie tylko drożej. Analitycy kilku firm podawali fantastyczne stopy wzrostu rok do roku. Atmosfera była gorąca.

Kto tylko miał zdolność kredytową, zastanawiał się nad kupnem mieszkania. W wakacje 2007 r. ceny nieruchomości stanęły. Od tamtej pory można mówić o początku obniżek, które teraz mają miejsce.

Warto podkreślić, że obniżek widocznych w cenach transakcyjnych, a nie ofertowych. Właśnie w drugiej połowie 2007 r. zaczął się kryzys kredytowy w USA, a my byliśmy po drugiej podwyżce stóp procentowych. WIBOR wzrósł wówczas o ponad pół punktu procentowego w stosunku do historycznych minimów. Ludzie zaczęli się więc powstrzymywać z kupnem nieruchomości.

Deweloperzy to zauważyli. Panicznie boją się jednak nie tylko słowa „spadek”, ale również „stagnacja”. Dlatego cały czas próbują nas przekonać, że to tylko chwilowy przystanek i za chwilę ceny pójdą w górę.

Muszą tak mówić, bo oznacza to groźbę bankructwa dla wielu uczestników rynku, w tym dla pośredników kredytowych, biur nieruchomości, również mediów. Na spadkach nikt nie zarabia i nie są one w niczyim interesie. Jednak nie da się powstrzymać nieuchronnego i ceny pójdą w dół. Świadomość tego zaczynają mieć klienci, widać więc wyczekiwanie i szukanie okazji. Barierą dla nich może się jednak stać zdolność kredytowa – bo spada z miesiąca na miesiąc.

Wiosną 2007 r. najpopularniejsze były jeszcze kredyty we frankach szwajcarskich. Dziś najwięcej udzielanych jest w złotych. Dlaczego?

Popularność kredytów złotowych rośnie już od 2006 r. Faktem jest, że w całym 2007 r. Polacy najchętniej się zadłużali w rodzimej walucie. Wszystko ze względu na tzw. rekomendację S. Jej efekt był znaczący – przy rosnących cenach nieruchomości zaczęła spadać zdolność kredytowa liczona dla kredytów denominowanych we frankach.

Swoje zrobiła kampania edukacyjna i szybko rosnące stopy procentowe w Szwajcarii. Ludzie stwierdzili, że dla 10 proc. różnicy na racie nie ma co ryzykować. Jednak sytuacja odwróciła się pod koniec 2007 r. i frank wraca do łask. W złotych nie będziemy się więc teraz tak chętnie zadłużać, bo różnica na racie w porównaniu z kredytem we frankach jest zbyt duża.

Jak bardzo w ciągu roku podrożały kredyty w CHF i PLN?

Raty kredytu złotowego wzrosły w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnio o 20 proc. Należy się spodziewać, że już w połowie tego roku będzie to nawet 25 proc. To bardzo dużo – zwłaszcza dla osób, które zadłużały się na granicy swoich możliwości kredytowych. Nieco lepiej wygląda sytuacja osób zadłużających się w walutach obcych – w ich przypadku rata wzrosła o kilka procent.

Jeszcze rok temu WIBOR 3M wynosił około 4,20 proc. Dodając do tego marżę w wysokości 1 punktu proc., otrzymywaliśmy oprocentowanie na poziomie 5,20 proc. Dzisiaj ten sam kredyt jest już oprocentowany powyżej 7 proc. Oznacza to, że jeśli, zaciągając kredyt na 300 tys. zł na 30 lat, płaciliśmy ratę w wysokości 1650 zł, to teraz jest to już 2000 zł. Przy kredycie we frankach różnica jest minimalna.

Czy dziś ktoś jeszcze pożycza na mieszkanie w dolarach czy euro? Czy teraz to się opłaci?

Kredyty w dolarach i euro stanowią rynkową niszę. Zaciągają je przede wszystkim osoby, które w tych walutach zarabiają. Jest jednak stosunkowo dużo kredytobiorców, którzy takie kredyty zaciągnęli kilka lat temu. Mimo wysokiej marży nie refinansują ich, bo dzięki aprecjacji złotego część tego kredytu dosłownie sama się spłaciła. Byłbym natomiast sceptyczny co do możliwości wzrostu udziałów tego rodzaju kredytów w całym rynku.

Kredytów hipotecznych zaciągamy coraz mniej. Dlaczego jednocześnie rośnie ich średnia wysokość?

To, co się działo do tej pory, można porównać do butelki szampana. Do momentu wejścia Polski do UE nowoczesny rynek kredytów hipotecznych praktycznie nie istniał. I nagle butelka została odkorkowana. Dziesiątki tysięcy osób z dość wysokimi zarobkami mogło sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. To spowodowało gigantyczny wzrost cen nieruchomości.

Na rynek dochodzą teraz osoby, które nie mają już zaoszczędzonych pieniędzy, a jednocześnie kupują nieruchomości za znacząco wyższą cenę. Dlatego w takich wypadkach zawsze rośnie średnia wartość kredytu i okres, na jaki jest zaciągany.

Jak banki reagują na nową sytuację – czy przebierają w klientach w obawie o ich zdolność kredytową, czyli możliwość spłaty zadłużenia, czy raczej kuszą wszystkich i proponują nowe rozwiązania?

Banki zaczynają się powoli przystosowywać do nowych warunków. W czerwcu wchodzi kolejna rekomendacja, która wymusi następne zmiany. Żaden z nich nie chce być tym, który pierwszy stwierdzi, że marże są za niskie. Kto już tak zrobił – na przykład PKO BP czy BGŻ – szybko wycofał się rakiem. Z drugiej jednak strony widać wyraźnie, że warunki się zmieniają.

Oferty skredytowania 110 czy 130 proc. wartości nieruchomości jeszcze są, ale już nie tak liczne jak do tej pory. Marże rosną, chociaż w reklamach pozostają na niskim poziomie. Coraz częściej też banki uznają, że oferowana cena nieruchomości jest zbyt wysoka w stosunku do rzeczywistej wartości – tego kiedyś nie było.

Są jeszcze różnego rodzaju promocje, a każdy klient ze zdolnością kredytową jest na wagę złota. Jednocześnie wszyscy widzą, że popyt słabnie. Teoretycznie powinny wzrosnąć marże, ale to jeszcze bardziej ograniczy rynek.

Dlatego trwa nerwowe oczekiwanie, co się wydarzy.

Rośnie WIBOR, wolniej, ale także LIBOR – ilu kredytobiorców mogło dostawać w ostatnim czasie kredyty na granicy swoich możliwości, więc nie dadzą rady spłacać raty wyższej o 10 – 20 proc. od początkowej? Jak duże ryzyko ponoszą w tym wypadku banki?

Banki są stosunkowo dobrze zabezpieczone przed sytuacją, w której klient nie może sobie poradzić ze spłatą kredytu. Przede wszystkim dlatego, że wzrosła wartość samego zabezpieczenia. Okres „psucia się” takich kredytów jest również dość długi i można się spodziewać, że dopiero teraz zaczynają mieć kłopoty z osobami, które zadłużały się w 2005 r. Wówczas nie było problemu z kredytowaniem na styk. Tak działały osoby zadłużające się w 2006 i 2007 r., które kupowały mieszkania w celach spekulacyjnych. Jednak również w ich przypadku ryzyko banków jest niskie – po prostu sprzedają nieruchomość i spłacają te kredyty.

Poza tym banki wprowadziły różnego rodzaju ubezpieczenia, które kiedyś praktycznie nie występowały. Dlatego udział takich ryzykownych kredytów w całym portfelu banków można szacować na mniej niż 10 proc.

Jak często się zdarza, aby ktoś zaciągał kredyt na maksymalny okres proponowany przez banki – 45 – 50 lat? Nikt chyba nie planuje spłacać tyle lat mieszkania czy domu, chodzi raczej o podniesienie zdolności kredytowej. Czy to nie świadczy o kryzysie na rynku?