Z punktu widzenia wyników finansowych giełdowych deweloperów 2007 rok wygląda doskonale. Zyski wzrosły średnio niemal o 50 proc. w porównaniu z 2006 r. Ale sytuacja branży nie jest aż tak wspaniała. Wyniki to pochodna mieszkaniowego boomu z 2006 i początku 2007 roku. Druga połowa ubiegłego roku to już załamanie popytu. Z rynku zniknęli inwestorzy kupujący w pakietach po kilkadziesiąt mieszkań. Z drugiej strony, lawinowo rosnące ceny wypchnęły z rynku sporą część pojedynczych klientów. Wielu rodzin nie stać już na wzięcie kredytu. Inni zaczęli odkładać decyzję o zakupie, licząc, że ceny zaczną spadać.
– Pierwsza połowa ubiegłego roku należała do bardzo udanych, choć już wtedy pojawiały się symptomy spowolnienia wzrostu cen – mówi Kacper Żak, analityk DI BRE Bank. – Druga połowa była już zdecydowanie inna. Dla wielu z nich zaskoczeniem było to, że dobra koniunktura skończyła się tak szybko. W wynikach finansowych za cały rok tego spowolnienia jeszcze nie było widać, bo odzwierciedlały wcześniejszą wysoką sprzedaż z 2006 i pierwszej połowy 2007 roku – dodaje.
Potem sprzedaż wyraźnie wyhamowała. – Dopiero w drugiej połowie tego roku jest szansa na odczuwalny wzrost popytu – uważa Jerzy Zdrzałka, prezes J.W. Construction. Jego zdaniem nie wszystkie spółki z branży odrobią po wakacjach straty ponoszone w ostatnich miesiącach. A to, jak bardzo widoczne będą one w wynikach, zależeć będzie głównie od sposobu raportowania.
Wciąż bowiem deweloperzy nie mają ujednoliconego sposobu pokazywania wyników. Raportujący wg tzw. MSR 11 (np. J.W. Construction, Dom Development) już w trakcie budowy wykazują i przychody, i zyski. Stosujący MSR 18 (np. GTC, Echo Investment) ujawniają je dopiero po zakończeniu inwestycji. W efekcie wyniki drugiej grupy spółek mogą być bezpieczne w najbliższych kwartałach. Z kolei firmy wykazujące przychody i zyski przed zakończeniem prac mogą mieć gorsze rezultaty. W tej chwili największą bolączką deweloperów są rosnące stopy procentowe. One sprawiają, że bogacenie się społeczeństwa nie przekłada się na wzrost zdolności kredytowej. – Ale to niejedyny problem. Deweloperzy mają coraz większe trudności z wykonawstwem. Nie ma rąk do pracy. Ratują się sprowadzaniem ekip z zagranicy, ale to może nie wystarczyć. Zwłaszcza że już w tym roku ruszą wielkie przetargi infrastrukturalne. Roboty przy drogach odbiorą firmom deweloperskim kolejnych pracowników budowlanych – przewiduje Żak.
Zresztą rosnące koszty wykonawcze są głównym argumentem deweloperów w dyskusji o możliwości spadku cen mieszkań. Polski Związek Firm Deweloperskich podkreśla, że ceny nie mogą spaść, gdy rosną koszty robocizny, materiałów budowlanych, a wciąż nie spadają wyraźnie ceny gruntów. Deweloperzy przemilczają przy tym sprawę marż. Te nadal sięgają 40 proc., choć w Europie Zachodniej są nawet o połowę niższe. Marże zapewne będą się kurczyć, ale przy rosnących kosztach realizacji inwestycji nie musi to oznaczać spadków cen mieszkań.
