Niepewny los nabywców lokali

Od połowy 2007 r. spółdzielnie nie mogą budować mieszkań własnościowych. Taki zakaz wprowadziła nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązująca od 31 lipca ub.r. Wiele spółdzielni zaczęło je jednak budować dużo wcześniej, a teraz oddaje gotowe. I nie tylko one, ale i spółdzielcy mają poważne problemy.

Wśród nich jest Spółdzielnia Mieszkaniowa Rozłogi w Warszawie. Postawiła budynek z mieszkaniami własnościowymi. Okazało się, że nie ma tytułu prawnego do gruntu, na którym on stoi.

– Gmina ustanowiła na rzecz spółdzielni prawo użytkowania wieczystego. Nigdy jednak nie zostało ono wpisane do księgi wieczystej, a jako właściciel gruntu widnieje osoba prywatna – mówi Henryk Piast, prezes spółdzielni. Tymczasem dopóki prawo użytkowania wieczystego nie zostanie wpisane, dopóty nie przysługuje.

– Sytuacja nie jest prosta – przyznaje notariusz Wojciech Fortuński.

Problemu nie mają spółdzielnie, które pobudowały lokale własnościowe na gruntach, do których mają tytuł prawny. Mogą ustanowić odrębną własność. – Mówią o tym wyraźnie przepisy przejściowe noweli – wyjaśnia Fortuński.

Jest wprawdzie przepis, który pozwala do 31 grudnia 2010 r. ustanawiać własnościowe prawa, gdy budynek stoi na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma prawa ani własności, ani użytkowania wieczystego, dotyczy to jednak tylko przekształceń lokatorskich praw we własnościowe.

– Na szczęście spółdzielcom z Rozłogów przysługuje ekspektatywa prawa własności, tzn. mają roszczenie do spółdzielni, żeby przeniosła na nich własność lokalu – mówi Kamila Dołowska z Biura Rzecznika Praw Obywatelskich.

Nowela przekształciła bowiem ekspektatywę prawa własnościowego w ekspektatywę własności.

– Teraz muszą naciskać spółdzielnię – dodaje Dołowska – żeby jak najszybiej uporządkowała sytuacje prawną.

– Gmina ma już niezbędne dokumenty – zapewnia prezes Piast. – Wkrótce uzyska wpis swojego prawa do księgi i prawidłowo ustanowi użytkowanie wieczyste.

W tym wypadku spółdzielnia mieszkaniowa nie ma prawa wystąpić do sądu o zasiedzenie gruntu. Przepisy dają do tego prawo tylko tym spółdzielniom, które stały się posiadaczami gruntów przed 5 grudnia 1990 r. Jedyne, co teraz spółdzielnia może zrobić, to wymóc na gminie, żeby jak najszybciej załatwiła formalności prawne, bo to ona i notariusz wpędzili ją w kłopoty. Spółdzielcy nie muszą się jednak obawiać, że utracą dach nad głową. Przysługuje im ekspektatywa prawa własności. Gdyby więc załatwianie formalności przez gminę szło opornie, zawsze mogą wystąpić do sądu cywilnego z roszczeniem o ustanowienie na ich rzecz prawa własności tych lokali.