Nabywcy mieszkań słono płacą za oszczędności deweloperów

– Są dwie strony medalu. Z jednej mamy dewelopera, który chce włożyć w inwestycję jak najmniej i zarobić jak najwięcej, z drugiej – klienta, który czasem kupuje kota w worku, bo na początku inwestycja dobrze wygląda. Dopiero po kilku latach okazuje się, że to nie ta technologia, nie ta jakość wykonania, nie te rury i tak dalej – mówi Zbigniew Janowski, przewodniczący Związku Zawodowego Budowlani.

Klienci deweloperów przy odbiorze mieszkania zwracają zazwyczaj uwagę na usterki i żądają ich usunięcia. Czym innym jest jednak wypaczone okno czy nierówności na ścianie, co widać gołym okiem, a czym innym oszczędzanie na zastosowanych materiałach i niechlujne wykonawstwo.Nabywca nie jest w stanie zweryfikować, czy do budowy użyto np. ceramiki i chemii budowlanej właściwej jakości, czy wykonano prawidłowe izolacje, bo to można sprawdzić tylko na pewnym etapie budowy, do którego klient nie ma dostępu.

– Niestety, mamy do czynienia z sytuacjami, gdy w budynkach mieszkalnych złe wykonawstwo znacząco wpłynęło na pojawienie się wad i późniejszych problemów eksploatacyjnych – mówi Marcin Piotrowski z Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.

Sytuacji nie ułatwia fakt, że wielu specjalistów wyemigrowało, a pozostali znacząco podnieśli ceny za swoje usługi, co nie oznacza, że gwarantują dobrą jakość i zatrudniają tylko fachowców.

Fachowcy z branży zwracają uwagę na występujące na budowach zjawisko podmieniania materiałów.– Niejednokrotnie zdarza się, że na budowę zakupuje się pewną partię materiałów dobrych, spełniających wszystkie standardy, a później kupuje się gorsze, tańsze, bo jak się położy tynk, to nikt się nie pozna – mówi Waldemar Mazan, prezes Związku Pracodawców i Przedsiębiorców Budownictwa Unia Budowlana.

Podobnie jest z np. zastosowaniem do wykończenia części zewnętrznych cegieł, które powinny być stosowane tylko wewnątrz inwestycji, lub z deklarowaną grubością styropianu przy wykonywaniu termomodernizacji budynku. Klient słyszy, że zastosowano warstwę o grubości 12 cm, a w rzeczywistości może to być 10 cm, a nawet mniej.

Nie zawsze podmiana materiałów wynika ze złej woli dewelopera. Czasem jest to dzieło nieuczciwych wykonawców.

Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich przyznaje, że do związku trafiają skargi niezadowolonych nabywców na dewelopera na złą jakość wykonania.

– Bardzo często dotyczą izolacji wodnych. Nabywcy skarżą się, że cieknie, że w piwnicy jest mokro, a ściany są krzywe. Trzeba jednak pamiętać, że to nie wina dewelopera, tylko wykonawcy i deweloper często ma kłopoty, żeby wyegzekwować od niego poprawki – mówi Jacek Bielecki.

Według Ryszarda Kowalskiego, prezesa Związku Pracodawców-Producentów Materiałów dla Budownictwa, zdarza się jeszcze gorszy proceder – produkcja wyrobów niepełnowartościowych na zamówienie konkretnego wykonawcy lub inwestora.

– Usłyszałem od prezesa dużej firmy produkującej chemię budowlaną, że zgłosił się do niego przedstawiciel poważnej firmy, zamawiając dużą partię wyrobów za określone pieniądze. Gdy usłyszał, że za wymienioną kwotę nie da się wyprodukować żądanej ilości towaru, utrzymując właściwe parametry, odpowiedział: „czy ja mówiłem, że ten towar ma spełniać parametry?”. Wielkości procederu nie sposób zmierzyć, wypada mieć tylko nadzieję, że jest to zjawisko marginalne – mówi Ryszard Kowalski.Jego zdaniem najczęściej fałszuje się w ten sposób wyroby, na których można osiągnąć największe korzyści ekonomiczne i trudno to wykryć, np. chemię budowlaną, styropian. Sporo wad ma także ceramika, czyli glazura i terakota, zwłaszcza importowane. Kiepsko jest z mrozoodpornością. Momentem krytycznym są skoki temperatury poniżej i powyżej zera, co jest częste w naszym klimacie.

– Oszukiwanie dla zysku przez nieuczciwych przedsiębiorców zawsze oznacza straty dla końcowego nabywcy, czyli konsumenta – mówi Ryszard Kowalski.Negatywne skutki to np. awarie budowlane, choćby poprzez zaniżone parametry wytrzymałościowe, wyższe koszty eksploatacji budynku, np. straty ciepła, większe zużycie wody przez złe spłukiwanie urządzeń sanitarnych i nieszczelności, przyspieszone remonty np. w wyniku złych izolacji wodoodpornych, szybsze zużycie, wreszcie wyższe koszty budowy, bo jeśli np. glazura czy terakota ma nierówne brzegi, to wtedy układanie trwa dłużej, więc wykonawca żąda większych pieniędzy.

Zdarzają się przypadki wprowadzania w błąd inwestorów np. przez okazjonalnych importerów materiałów budowlanych, którzy świadomie lub nie wprowadzają na rynek kiepskiej jakości wyroby, często nie spełniając podstawowych wymogów prawnych. Dotyczy to zwłaszcza wyrobów spoza UE.– W tym przypadku, to inwestor narażony jest na straty – mówi Marcin Piotrowski.

Czasem jednak złe wykonawstwo widać gołym okiem. Wystarczy popatrzeć na zewnętrzne prace termomodernizacyjne prowadzone zimą lub w ulewnym deszczu, co zdarza się, gdy deweloper się spieszy.

– Akurat ostatnia zima była bardzo łagodna i nie stanowiło to problemu, ale nie powinno się ocieplać budynku, gdy temperatura spada poniżej zera lub gdy mury są mokre, bo ta wilgoć zostanie w nich uwięziona – mówi Lech Dzierżawski, prezes zarządu Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Firm Budowlano-Wykończeniowych.

Jego zdaniem w przypadku ociepleń największym problemem nie jest jednak wykonawstwo, ale jakość tego, czym się ociepla.

– Wyroby do ociepleń powinny być sprzedawane w zestawach, ale nie są. Moim zdaniem winę ponosi za to Instytut Techniki Budowlanej, gdyż wydaje aprobaty niekompletne, czyli nieobejmujące całego systemu, np. wydaje aprobatę firmie, która produkuje chemię, i mówi, że wykonawca sam może sobie kupić styropian. Dlatego stosuje się styropiany niskiej jakości. Moim zdaniem ustawa o wyrobach budowlanych z 2004 r. wyprowadziła wyroby budowlane spoza wszelkiej kontroli – mówi Lech Dzierżawski.Nieuczciwi producenci styropianu dokładają do niego różne dodatki, np. zmielone zużyte kubki z fast foodów, a nawet zmieloną makulaturę. Według Waldemara Mazana istnieje prosty sposób, żeby się przekonać, czy nie mamy do czynienia z podróbką.

– Wystarczy włożyć próbkę do szklanki. Po kilku godzinach dobry styropian wciąż będzie suchy, a ten z dodatkiem papieru nasiąknie wodą. Taki styropian zazwyczaj spełnia normy energetyczne, ale niestety jest łatwopalny – mówi Waldemar Mazan.

Co z aparatem kontrolnym na budowie. Czy działa sprawnie?– Nadzór inwestorski jest przecież prowadzony przez inwestora, który buduje, więc nie ma co oczekiwać, że będzie on nadgorliwy w ściganiu nieprawidłowości. Najlepiej, jeśli kontrole przeprowadzać będzie – tak jak to jest na Zachodzie – firma, która ubezpiecza obiekt – mówi Waldemar Mazan.

Poza tym wielkość zatrudnienia oraz wysokość płac służb nadzoru nie wpływają motywacyjnie na rynek.

– Przede wszystkim należy jak najszybciej znowelizować przepisy w zakresie zarówno uprawnień służb nadzoru budowlanego, jak i kwestii wprowadzania do obrotu. W przypadku służb nadzoru chodzi przede wszystkim o zwiększenie wachlarza możliwości działania, a więc wprowadzenie możliwości wykonania zakupu kontrolowanego, zlecenia badań, obowiązku przeprowadzania doraźnych kontroli w przypadku pojawienia się informacji o łamaniu prawa itp. – mówi Marcin Piotrowski.

Natomiast wobec stale zwiększającego się importu należy również wprowadzić pojęcie importera i zrównać jego obowiązki oraz uprawnienia z innymi uczestnikami rynku, co pozwoli na zniwelowanie importerów, którzy nie respektują wymogów prawnych.

Czy klient jest w tej sytuacji bezbronny? Większość przedstawicieli branży przyznaje, że tak. Radzą kupować u renomowanych firm z doświadczeniem, którym nie opłaca się oszczędzać na jakości. Okolicznością sprzyjającą jest obecna sytuacja na rynku, gdyż deweloperzy muszą zabiegać o klienta, co powinno zaowocować tym, że jakość sprzedawanych budynków będzie coraz lepsza.

– Oczywiście klient ma do dyspozycji pełen wachlarz uprawnień w zakresie prawa konsumenckiego i należy pobudzać tę świadomość. W przypadku weryfikacji jakości wybudowanego budynku dobrze oprzeć się na wiedzy doświadczonego specjalisty, np. rzeczoznawcy czy też osoby mającej wiedzę budowlaną gwarantującą rzetelność oceny. Taka weryfikacja może oprzeć się na projekcie oraz dokładnych informacjach w zakresie wbudowanych materiałów budowlanych – radzi Marcin Piotrowski.

Ryszard Kowalski ma nadzieję, że nie dojdzie do tak pechowej sytuacji, że zła jakość materiałów i złe wykonawstwo zaowocują katastrofą budowlaną. Na budowach dochodzi bowiem do „świadomych skrótów technologicznych”,– Żeby prawidłowo zalać strop, trzeba mieć wiedzę na temat wiązania zbrojenia, przestrzegać kolejności prac i odstępów czasowych, a czas to pieniądz i na budowie wszyscy się spieszą. Strop musi mieć określoną nośność. Gdy się jednak kiedyś okaże, że projektant trochę się pomylił, producent stali zbrojeniowej nie trzymał parametrów, producent cementu też oszczędzał na materiale i jeszcze na budowie zamieszali beton byle jak i skrócili proces technologiczny, to może się skończyć tragicznie.

- Wybieraj inwestycje deweloperów, którzy są obecni na rynku od dłuższego czasu i mogą się poszczycić wieloletnim doświadczeniem.

- Nie kupuj mieszkania od firmy, dla której jest to pierwsza lub druga inwestycja i żadna nie jest jeszcze skończona.

- Postaraj się sprawdzić markę dewelopera. Dowiedz się, co, ile i gdzie wybudował wcześniej.

- Nie poprzestawaj na oglądaniu wizualizacji i opisów inwestycji umieszczonych na stronie internetowej dewelopera, bo tam zawsze wszystko wygląda pięknie.

- Internet wykorzystaj przede wszystkim do tego, żeby sprawdzić, czy nie istnieje forum dyskusyjne niezadowolonych klientów. Żeby znaleźć takie forum, zazwyczaj wystarczy w wyszukiwarce wpisać nazwę danego dewelopera lub inwestycji.

- Poszperaj w archiwach prasowych. Może się okazać, że twój deweloper był bohaterem wielu niezbyt pochlebnych artykułów i interwencji.

- Zawsze warto pojechać i na własne oczy obejrzeć wcześniejsze inwestycje dewelopera.