Im szybciej oddasz nieruchomość państwu, tym więcej zarobisz

Rzecz dotyczy noweli ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z 2003 r.. Z założenia ma ona uprościć prace związane z przygotowaniem inwestycji drogowych.

Michał Winiarz, Kancelaria Prawnicza Magnusson

– Biorąc pod uwagę obecny etap prac nad nowelizacją, trudno jest jednoznacznie stwierdzić, czy proponowane zapisy załagodzą spory między organami wywłaszczającymi a podmiotami wywłaszczanymi. Głównym bowiem celem ustawodawcy jest uproszczenie i przyspieszenie prac związanych z przygotowaniem inwestycji drogowych. Jednak ten cel może nie zostać w pełni osiągnięty. Bowiem wydłużenie terminów dotyczących odwołań od decyzji oraz wydania nieruchomości lub opróżnienia lokalu może wydłużyć i tak długotrwałą już procedurę.

Istotna zmiana przewidziana w projekcie rządowym polega na tym, że w przypadku, gdy właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości wyda tę nieruchomość lub opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w ciągu 30 dni, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 proc. wartości nieruchomości lub użytkowania wieczystego. W sytuacji, gdy chodzi o nieruchomość z budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym wydzielone zostało mieszkanie, wysokość odszkodowania powiększa się, oprócz wspomnianych 5 proc., o kwotę 10 tys. zł.

Kwestii dotyczących uprzywilejowania tylko zabudowanych nieruchomości, porzucenia pierwotnego zamysłu wprowadzenia 10 proc. i 15 proc. dodatków, w tym dla nieruchomości niezabudowanych, oraz tego, na jakiej podstawie wyliczono kwotę 10 tys. zł, autorzy projektu niestety nie wyjaśniają.

Jan Kaczmarczyk, Hogan & Hartson

– Znowelizowana ustawa precyzuje krąg osób, którym przysługuje odszkodowanie z tytułu pozbawienia praw do nieruchomości lub w sytuacji, gdy na prawie własności bądź na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości ustanowiono ograniczone prawa rzeczowe. Dotychczasowe przepisy w tym zakresie odsyłały do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W celu wyeliminowania wątpliwości jednoznacznie wskazano, że odszkodowanie za pozbawienie praw do nieruchomości przejętych pod budowę dróg publicznych przysługuje dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, jak np. użytkowanie czy służebność.

Nowelizacja wskazuje nowy termin wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń. W stosunku do obecnie obowiązujących przepisów termin wydłużony został do czterech miesięcy z dotychczasowych 30 dni. Wynika to z faktu, że decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jednocześnie jest jedyną decyzją administracyjną w procesie.

Zaproponowano również, aby wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi odpowiadała przesłance „słusznego odszkodowania” określonej w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Związane jest to między innymi z dotychczasowym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego, w którym wskazano, że słuszne odszkodowanie powinno mieć charakter ekwiwalentny do wartości wywłaszczonego dobra. Oznacza to, że odszkodowanie powinno dawać właścicielowi bądź użytkownikowi wieczystemu możliwość odtworzenia stanu sprzed pozbawienia praw do nieruchomości. Gwarancji takiej nie daje ustalenie wysokości odszkodowania na poziomie równym jedynie wartości wywłaszczonego prawa określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wojciech Nurek, Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych

– Główna idea ustalania wysokości odszkodowania zawarta została w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP – wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Idea ta doprecyzowana została w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie ma więc głębszego sensu odrębne definiowanie sposobu naliczania odszkodowania dla dróg publicznych, a odrębnie dla innych rodzajów inwestycji publicznych. Jeśli dotychczas obowiązujące przepisy szwankują, to należy je naprawić, a nie mnożyć następne. Zresztą słabe. Niezależnie od tego, czy celem publicznym jest droga, stadion, szkoła, lotnisko czy każda inna inwestycja celu publicznego, sposób szacowania odszkodowania ma doprowadzić do słusznego odszkodowania. Idąc tropem projektu ustawy, należałoby tworzyć dla każdego rodzaju celu publicznego odrębny akt prawny. W praktyce nie jest to absolutnie potrzebne. Właściwie oszacowane odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną na potrzeby budowy lotniska winno zaspokoić w takim samym stopniu proces wywłaszczenia nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Istotne jest jedynie, by cel był publiczny. Wprowadzanie zasad dedykowanych odrębnie każdemu celowi nie przyczynia się wcale do ułatwienia realizacji inwestycji, lecz proces ten komplikuje. Jest przyczyną bałaganu legislacyjnego.