Kolejki jedynie po apartamenty

Klienci kupują dziś najchętniej mieszkania do 60 mkw. oraz duże apartamenty o powierzchni 100 mkw. Z obserwacji deweloperów wynika, że lokale „pośrednie” sprzedają się zdecydowanie trudniej, z uwagi na ich dość nieokreślony charakter – są za duże i jednocześnie za drogie na pierwsze własne „M” oraz za małe na docelowe lokum.

– W zależności od powierzchni mieszkań, w ubiegłym roku czas ich sprzedaży był od 10 do 40 proc. krótszy niż dziś – szacuje Michał Okoń, przedstawiciel spółki Marvipol.

Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS, zauważa, że sprzedaż mieszkań można oceniać według różnych wskaźników. Jego zdaniem najbardziej obiektywny odnosi się do łącznej sprzedaży w skali całego miasta, pokazując, ile mieszkań sprzedały wszystkie firmy razem.

W Warszawie w pierwszym półroczu odnotowano dość niskie globalne tempo sprzedaży. Zdaniem ekspertów REAS, do czerwca w stolicy sprzedano ok. 6 tys. mieszkań.

– Jest to widoczny spadek w stosunku do poprzedniego roku, kiedy to łączną liczbę sprzedanych lokali można było szacować na ok. 16 tysięcy w całym 2007 r. – mówi Kazimierz Kirejczyk.

6 tysięcy mieszkań sprzedano w Warszawie w pierwszym półroczu

Zaznacza, że istotny wpływ na spadek skali sprzedaży ma brak popytu inwestycyjnego, a także odpływ potencjalnych nabywców na rynek mieszkań odsprzedawanych przez inwestorów indywidualnych oraz rosnąca liczba domów jednorodzinnych budowanych metodą gospodarczą.

– Jednak najważniejsze znaczenie wydają się mieć inne zjawiska: spadek dostępności kredytów hipotecznych i czynniki psychologiczne – oczekiwanie spadków cen i obawy o przyszłość gospodarki zarówno w skali krajowej, jak i globalnej – podkreśla Kirejczyk.Równocześnie na koniec I kwartału 2008 r. na rynku warszawskim dostępnych było jedynie ok. 500 gotowych mieszkań w zakończonych inwestycjach, co stanowi zaledwie ok. 3 proc. mieszkań planowanych do oddania przez deweloperów w całym roku.

– Warto jednak odnotować, że liczba ta stopniowo rośnie w kolejnych kwartałach – zauważa Kazimierz Kirejczyk.

Innym rodzajem wskaźnika jest sprzedaż w odniesieniu do liczby oferowanych mieszkań ukazująca zwykle w procentach, jaka część mieszkań w ofercie sprzedała się w danym kwartale. – Na tę liczbę wpływ ma poziom podaży: im więcej mieszkań do kupienia, tym niższy wskaźnik sprzedaży przy tej samej liczbie sprzedanych lokali – opowiada Kazimierz Kirejczyk. – Inne wreszcie wskaźniki dotyczą sprzedaży w poszczególnych inwestycjach.

Sami deweloperzy przyznają, że większość mieszkań ciągle jeszcze udaje się im sprzedać przed ukończeniem inwestycji. Nie brak projektów całkowicie wyprzedanych przed uzyskaniem pozwolenia na ich użytkowanie.To, w jakim tempie sprzedają się mieszkania, zależy oczywiście od wielkości inwestycji. – Jeśli jest to budynek który ma np. 40 lokali, jego sprzedaż zamyka się w okresie budowy, czyli ok. 18 miesięcy. Jeśli jest to inwestycja, która ma 200 – 300 lub więcej lokali, to z reguły sprzedaż trzeba zacząć przed rozpoczęciem budowy, aby wszystkie lokale zostały sprzedane w okresie przed ostatecznym przeniesieniem prawa własności, czyli aktami notarialnymi – przyznaje Michał Okoń.

– Oczywiście bardzo wiele zależy od tego, gdzie jest ta inwestycja, jakiej jest jakości i jakie lokale tam się znajdują – dodaje.

Wojciech Gepner, rzecznik Echo Investment, szacuje, że średni czas sprzedaży mieszkań w jednym osiedlu to ok. 1,5 roku. – W ubiegłym roku tempo sprzedaży mieszkań było znacznie wyższe niż w ciągu ostatnich kilku lat. Wpływ na to miała kulminacja trwającego już od kilku lat boomu na rynku mieszkaniowym – opowiada Gepner.

Co się sprzedaje najszybciej? Kawalerki i mieszkania dwupokojowe. – Lokalizacja inwestycji jest głównym czynnikiem decydującym o zakupie mieszkania. Pod tym względem zarówno dwa lata temu, jak i dziś nic się nie zmieniło. Obserwujemy natomiast wyższe oczekiwania klientów wobec dewelopera. Obecna sytuacja na rynku, gdzie mamy do czynienia z większą dostępnością ofert mieszkaniowych, pozwala klientowi podejmować decyzje w dłuższym czasie i analizować każdą ofertę pod kątem własnych oczekiwań – opowiada Małgorzata Grochowska, ekspert ds. komunikacji w Dom Development.

Deweloperzy przyznają również, że nie zawsze uda się sprzedać mieszkania przed zakończeniem inwestycji. – Dzieje się tak szczególnie podczas sprzedaży lokali z dużej inwestycji po rozpoczęciu budowy lub gdy projekt jest nieatrakcyjny – np. oferuje same duże lub średnie mieszkania. Dziś bowiem rynek najmniej jest zainteresowany lokalami o pow. 70 – 90 mkw. Teoretycznie inwestycja, która będzie miała przewagę tego typu mieszkań, będzie się gorzej sprzedawała w porównaniu z projektem oferującym znaczny udział lokali o mniejszych metrażach – ocenia Michał Okoń.

Sprzedaż mieszkań po ukończeniu inwestycji może również wynikać nie tylko ze spowolnienia rynku, lecz strategii dewelopera. Na przykład, polityka Dom Development zakłada sprzedaż mieszkań w okresie budowy na poziomie 75 proc., natomiast 25 proc. po zakończeniu projektu. – Ze względu na zeszłoroczny boom mieszkaniowy, sprzedaż była bardziej dynamiczna. Obecnie obserwujemy pewne spowolnienie na rynku – przyznaje Małgorzata Grochowska.

Nie brak jednocześnie kolejek osób rezerwujących mieszkania, zwłaszcza jeśli chodzi o projekty z wyższej półki. Sukcesem mogą się jednak pochwalić głównie najwięksi deweloperzy. – W przypadku nowych lokali w Etiuda Residence, które pojawią się w sprzedaży od września 2008 r., mamy już dziś po dwie – trzy rezerwacje na mieszkanie. W poprzednich latach było podobnie. Jedyna różnica polegała na tym, że szybciej zawierano transakcje z uwagi na mniejsze wymogi kredytowe banków i ich szybszą pracę w związku z tym. Dzisiaj procedury kredytowe trwają znacznie dłużej, co powoduje, że transakcje zawierane są w wolniejszym tempie – wyjaśnia Michał Okoń.