Ciągle jest duży popyt na nowe biura

[b]Rz: Czy warto w Polsce inwestować w parki biznesowe? Czy jest duży popyt na powierzchnię w tych obiektach?[/b]

[b]Rudolf Grossmayer, UBM:[/b] W Polsce rynek oferuje dziś głównie czystą powierzchnię biurową. Tymczasem z naszych obserwacji wynika, że sporo najemców szuka kombinacji powierzchni biurowej i biznesowej, czyli np. wystawienniczej, serwisowej, małej logistyki. itd. Koncept wydaje się słuszny, zważywszy, że na pierwszym etapie naszego przedsięwzięcia, w którym powstanie ok. 50 tys. mkw. powierzchni, zarezerwowano już ok. 20 proc., mimo że obiekty będą gotowe w połowie 2010 r.

Andrzej Mikołajczyk, CA IMMO: Może należałoby zacząć od definicji parku biznesowego i ustalenia, czy w Warszawie takie projekty istnieją. W mojej opinii w stolicy zwykle mamy do czynienia z pojedynczymi budynkami biurowymi lub ich skupiskami w obrębie jednego kompleksu. Skupisko biurowców nie czyni jednak biznesparku, nawet jeśli w jego obrębie jest kantyna, sklepik, pralnia czy tym podobne usługi. Nie mówiąc już o pojedynczym biurowcu, gdzie nikt nie jest w stanie zapewnić restauracji, sklepów, usług czy hotelu w pobliżu. Natomiast park biznesowy oferuje te wszystkie udogodnienia i znacznie więcej, bo również powierzchnie o przeznaczeniu innym niż konwencjonalne biuro, których kombinacja może być dobrana na miarę, pod konkretne potrzeby najemcy.

[b]Dla jakich firm jest to oferta?[/b]

Andrzej Mikołajczyk: Parkami biznesowymi interesują się przede wszystkim duże międzynarodowe firmy z wielu branż, jak IT, farmaceutyczne, motoryzacyjne, w tym koncerny, które przenoszą do naszego kraju część swojej działalności (BPO), oraz te, które w wyniku procesów globalizacyjnych łączą się i poszukują dużych przestrzeni do wynajęcia. Jednak nie tylko – każda firma może się stać najemcą biznesparku, oczywiście pomijając podmioty, które muszą funkcjonować w centrum miasta – np. kancelarie prawne czy firmy doradcze.

[b]Zdaniem analityków rynkowych biznesparki oferują powierzchnię klasy B+.[/b]

Rudolf Grossmayer: My uważamy, że parki biznesowe oferują wszystko to, co budynki klasy A – począwszy od wysokiej jakości wykończenia budynków, a skończywszy na nowoczesnych rozwiązaniach telekomunikacyjnych czy IT.

Andrzej Mikołajczyk: Stowarzyszenia agentów klasyfikują takie budynki do klasy B tylko ze względu na lokalizację. Każdy deweloper czy właściciel biznesparku, nie wyłączając nas, chce sklasyfikować swój produkt jako klasę A, gdyż buduje nowy obiekt i używa najnowszych technologii i najlepszych materiałów. Opinię rynku i przynależność do klasy A czy B kreuje lokalizacja i odległość od centrum miasta, jeśli oczywiście zgadzamy się z klasyfikacją. Do tego dochodzi wiek – nowe budynki w nowych technologiach łatwiej spełniają wymagania klasy A niż dziesięcioletnie parki biurowe Mokotowa czy Ochoty, które również aspirowały do klasy A, gdy powstawały.

[b]Czy to prawda, że czynsze w biznesparkach są niższe niż w biurowcach?[/b]

Rudolf Grossmayer: Nie. Stawki najmu są porównywalne, gdyż o ich wysokości stanowi przede wszystkim lokalizacja i jakość. Jeśli mówimy o biznesparku i biurowcu w identycznej lokalizacji i w podobnej technologii, czynsze nie będą się różnić. Co więcej, mogą nawet w takiej sytuacji być wyższe w biznesparku właśnie ze względu na dodatkowe udogodnienia. Trudno jednak obecnie porównać ofertę, gdyż, jak wcześniej wspomnieliśmy, po prostu nie ma w Warszawie biznesparków z prawdziwego zdarzenia.

[b]Czy parki biznesowe budzą w Polsce zainteresowanie inwestorów?[/b]

Andrzej Mikołajczyk: Oczywiście. Nie wszystkie tego typu obiekty znajdują się w rękach oryginalnych właścicieli – zostały sprzedane jako część lub w całości, czasem jeszcze na etapie budowy lub planowania. Warto jednak zauważyć, że na rynku nie ma dziś dobrych produktów. To, co było najlepsze, już zostało sprzedane, niektóre nieruchomości wręcz kilkakrotnie zmieniały właścicieli w ciągu ostatnich kilku lat i każdy kolejny zarabiał na obrocie. Natomiast kiepskie projekty trudno dziś finansować – ostatnio na polskim i europejskim rynku inwestycyjnym kredyty podrożały i pojawiły się obostrzenia w zasadach ich przyznawania. Z naszego punktu widzenia jako inwestora w chwili obecnej lepiej inwestować w projekty deweloperskie niż w gotowe, przynoszące dochód nieruchomości, bo tych w sensownych cenach po prostu nie ma.

[b]Co więc dalej? Warto będzie inwestować na tym rynku w najbliższych latach?[/b]

Andrzej Mikołajczyk: W Polsce brakuje nowoczesnych nieruchomości wszystkich typów i w każdym sektorze jest bardzo wiele do zrobienia. Np. w Wiedniu na jednego mieszkańca przypada 6 mkw. pow. biurowej, podczas gdy w Warszawie, będącej znacznie większym miastem, nowoczesnych biur jest tylko 1,5 mkw. na mieszkańca. Zważywszy na fakt, że gospodarka naszego kraju rozwija się w tempie szybszym niż wysoko rozwinięte gospodarki krajów byłej EWG, Polska jest pod tym względem krajem z większym potencjałem niż Austria. Pozostaje tylko pytanie – jak popyt na inwestycje rozłoży się w czasie, biorąc pod uwagę takie czynniki, jak cykle koniunktury ekonomicznej, obecne trudności w finansowaniu itd.

Rudolf Grossmayer: Zmiany zapoczątkowane 10 – 15 lat temu w Polsce ciągle postępują. Powstają kolejne przedsiębiorstwa zastępujące te dotychczas istniejące.

W ostatniej dekadzie na tym rynku dominowali zagraniczni inwestorzy, natomiast w najbliższych latach bardziej aktywni staną się lokalni gracze. Zmienia się rodzaj popytu na powierzchnie biurowe. Obiektem zainteresowania są już nie tylko najlepsze lokalizacje, lecz również te położone dalej od centrum, oferujące niższe czynsze. Zatem cała Polska przez kolejne 10 – 15 lat, będzie atrakcyjna pod względem projektów deweloperskich, mimo trudności finansowych niektórych firm związanych z realizacją ich projektów.

Największy popyt na nieruchomości komercyjne zaobserwować można w dużych aglomeracjach, szczególnie w Warszawie, ale również w Krakowie, Wrocławiu oraz w mniejszych miastach. Oczywiście duże firmy deweloperskie raczej nie będą się interesować mniejszymi miastami, gdzie prawdopodobnie najlepszą inwestycją są osiedla typu convience centre, czyli obiekty w osiedlach mieszkaniowych oferujące biura oraz lokale handlowo-usługowe.

Nieruchomości Komercyjne

[b]Rz: Czy warto w Polsce inwestować w parki biznesowe? Czy jest duży popyt na powierzchnię w tych obiektach?[/b]

Pozostało 91% artykułu