Dom ze świadectwem

Już za kilka tygodni, sprzedając lub wynajmując komuś dom albo mieszkanie, będziemy musieli posiadać świadectwo energetyczne budynku. Mimo że nie ma jeszcze wszystkich aktów wykonawczych w tej sprawie, Ministerstwo Infrastruktury zapewnia, że termin rozpoczęcia certyfikacji – styczeń 2009 r. – nie ulegnie zmianie

Publikacja: 23.11.2008 09:41

Od stycznia 2009 r. niemal wszystkie nieruchomości będą musiały mieć certyfikaty energetyczne

Foto: Rzeczpospolita

Krzysztof Gniewkowski

Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej nieruchomości wynika z prawa europejskiego. Zobowiązania państw członkowskich Unii Europejskiej zapisane w dyrektywie 2002/91/EC zostały wprowadzone do polskiego prawa przez nowelizację ustawy – Prawo budowlane. Celem wprowadzenia świadectw jest promowanie budownictwa energooszczędnego. W szerszym aspekcie takie działanie ma być czynnikiem zwiększającym bezpieczeństwo energetyczne kraju, wpływać na globalne obniżenie zużycia energii oraz ograniczać emisję gazów cieplarnianych.

[srodtytul]Lokalizacja, standard, energochłonność[/srodtytul]

Świadectwa energetyczne nie będą – jak wcześniej zapowiadano – określać klas energetycznych budynku. Charakterystyka energetyczna obiektu zostanie określona metodą odnoszenia cech ocenianego budynku do cech budynku referencyjnego. Oznacza to, że obiekt poddawany analizie musi spełniać – przynajmniej na najniższym dopuszczalnym poziomie – aktualne wymagania techniczno-budowlane stawiane budynkom.

W świadectwie zostanie zawarte między innymi obliczenie zużycia nieodnawialnej energii pierwotnej (niezbędnej do zapewnienia ogrzania i wentylacji, chłodzenia, podgrzewania ciepłej wody użytkowej i oświetlenia wbudowanego) i porównanie tej wartości z odpowiednią wartością referencyjną, zgodną z przepisami. Dzięki tym informacjom użytkownik pozna orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym określi koszty utrzymania z tym związane.

– Dziś głównymi czynnikami decydującymi o zakupie czy wynajmie nieruchomości, a więc także o cenie, są jej lokalizacja i standard. Jestem przekonany, że wkrótce dołączy do tego kwestia energochłonności – twierdzi Michał Staszewski, prezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.

Świadectwa energetyczne mają być ważne przez dziesięć lat. Z obowiązku ich posiadania zwolnione będą wolno stojące budynki o powierzchni użytkowej nie większej niż 50 mkw. oraz takie, w których koszt prac poprawiających jakość energetyczną nie przekroczy 25 proc. wartości odtworzeniowej. To samo dotyczy budynków mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż przez dwa lata lub cztery miesiące w roku. Uzyskanie świadectwa nie będzie konieczne również w przypadku obiektów zabytkowych i obiektów kultu religijnego.

[srodtytul]Powstanie nowy zawód[/srodtytul]

Od nowego roku w Polsce powstanie nowy zawód. Formalnie jeszcze nienazwany, potocznie określany mianem certyfikatora energetycznego. Bez niego obrót na rynku nieruchomości będzie praktycznie niemożliwy. Sporządzaniem świadectw energetycznych zajmować się będą, zgodnie z ustawą, osoby posiadające uprawnienia budowlane do projektowania – ich liczbę szacuje się obecnie na ok. 80 tysięcy – oraz absolwenci (magistrowie) każdego rodzaju studiów wyższych, którzy przeszkolą się, zdadzą egzamin państwowy lub ukończą co najmniej roczne studia podyplomowe na kierunkach: architektura, budownictwo, inżynieria środowiska, energetyka lub pokrewnych, w zakresie audytu energetycznego. Rejestr osób uprawnionych do wydawania świadectw energetycznych prowadzony będzie przez ministra infrastruktury i dostępny najpóźniej na początku przyszłego roku na stronie internetowej ministerstwa.

[srodtytul]Za pięć dwunasta[/srodtytul]

– Do rozpoczęcia certyfikacji zostało bardzo mało czasu, a nie ma jeszcze zatwierdzonych aktów wykonawczych regulujących podstawowe jej zasady – zauważa prezes Staszewski. Ministerstwo uspokaja i twierdzi, że panuje nad sytuacją. Obecnie, po uzgodnieniach międzyresortowych, trwają ostatnie prace redakcyjne nad rozporządzeniem określającym metodologię obliczania charakterystyki energetycznej oraz sposób sporządzania świadectw. Prawdopodobnie w listopadzie tego roku pod obrady Sejmu trafią zmiany prawa budowlanego. Nowelizacja dotyczyć będzie m.in. obowiązków osób uprawnionych do sporządzania świadectw energetycznych – konieczności kształcenia, ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, a także zakazu sporządzania świadectw nieruchomości przez osoby zaangażowane w ich powstawanie. Zmiana ustawy umożliwi wykonywanie certyfikacji energetycznej inżynierom z uprawnieniami do projektowania w specjalnościach architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej nielegitymującym się tytułem magistra. Ma także zostać powołana komisja weryfikująca działalność certyfikatorów. Osoby, którym udowodnione zostanie niedopełnienie obowiązków, zostaną wpisane do rejestru negatywnego z zakazem wykonywania zawodu.

[srodtytul]Nie będzie miejsca dla naciągaczy[/srodtytul]

Uczestnicy rynku budowlanego twierdzą, że wprowadzenie oceny energetycznej budynków i mieszkań to krok w dobrym kierunku. Zdaniem Krzysztofa Milczarka, dyrektora ds. zarządzania wiedzą grupy Atlas, poziom zużycia energii stanie się wkrótce jednym z wymiernych weryfikatorów jakości projektu architektonicznego i precyzji jego wykonania.

– Mam nadzieję, że nie będzie już miejsca dla tych projektantów i wykonawców, którzy dotychczas chodzili na skróty, mieszali systemy ociepleń różnych producentów, stosując materiały niskiej jakości, oraz dla autorów budowlanych wynalazków nieprzestrzegających technologicznych reżimów – mówi dyrektor Milczarek.

W Polsce rocznie dokonuje się kilkuset tysięcy transakcji kupna-sprzedaży. Jak zapewniono nas w ministerstwie, certyfikacja dotyczyć będzie zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Jeżeli inwestor, na przykład deweloper, nie będzie posiadał takiego świadectwa, to nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie nowo oddanego budynku. Sytuacja się komplikuje w przypadku budynków już istniejących i wprowadzanych do obrotu. Prawo budowlane mówi, że nabywcy lub najemcy budynku albo lokalu powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. W obowiązującej ustawie nie przewidziano jednak sankcji za niedopełnienie tego wymogu. Rodzi się więc pytanie, jak ma się zachować notariusz, gdy strony umowy nie przedstawią mu stosownego dokumentu. – Nikomu nie można zabronić rozporządzania własnością z powodu błędu administracyjnego. W tej sytuacji strony umowy muszą zostać powiadomione, że brak świadectwa energetycznego może je narazić po dokonaniu transakcji na ewentualne postępowanie administracyjne, ale taka sytuacja nie wpłynie na samą transakcję – uważa adwokat Piotr Pieczonka z Kancelarii Prawniczej Nowacki, Pawelski, Pieczonka, Stoppa.

Osobną kwestią są koszty, z jakimi będą się musieli liczyć właściciele nieruchomości. Dziś nikt nie jest w stanie oszacować kosztów certyfikacji. Mówi się, że w zależności od wielkości budynku czy mieszkania będą się one wahać od kilkuset do kilku tysięcy złotych. W przypadku domu jednorodzinnego mówi się o kwocie około tysiąca złotych. Pytanie, kto będzie dyktował ceny – nowa korporacja zawodowa czy rynek.