GTC: W połowie roku zaczniemy przejmować

[b]Rz: W Polsce dopiero mówimy o kryzysie i zastanawiamy się, w jakim zakresie z rynków finansowych przeniesie się on do sfery realnej gospodarki. Czy pan widzi już skutki kryzysu w branży deweloperskiej? [/b]

[b]Eli Elroy:[/b] Nie należę do osób, które mówią, że świeci piękne słońce w momencie, gdy nad gospodarką zbierają się ciemne chmury. Oczywiście kryzys jest już widoczny i nie ma co do tego żadnych wątpliwości. Ale dotyczy on całej gospodarki, a nie tylko poszczególnych sektorów, i jego skutki odczujemy również w Polsce – tak jak w każdym innym miejscu na świecie. Różnica będzie polegała na tym, w jakim zakresie poszczególne kraje zostaną dotknięte kryzysem. Tak naprawdę rynek mieszkaniowy już mocno cierpi z jego powodu.

[b]Ile pańskim zdaniem ta niekorzystna sytuacja w światowej gospodarce może potrwać? [/b]

Testem będzie przyszły rok, w którym spółki zostaną najmocniej dotknięte skutkami załamania w gospodarce. W roku 2010 rozpocznie się wychodzenie z kryzysu i pojawi się szansa na poprawę wyników. Amerykański system finansowy i gospodarka wyjdą z niego szybciej niż inne kraje. Moim zdaniem obecnie są w połowie tej drogi. Odpowiedź na kryzys w tym kraju była natychmiastowa, i to nie tylko na poziomie najwyższych władz, ale również na poziomie zwykłych obywateli, którzy teraz zanim wydadzą jednego dolara, obejrzą go z każdej strony. Ich reakcja jest imponująca. Wydatki na restauracje, hotele czy konsumpcję zostały dramatycznie obcięte, bo kraj jest w recesji. W zeszłym roku było zupełnie inaczej. Podczas podróży do Nowego Jorku trudno nam było znaleźć wolny pokój w hotelu lub miejsce w restauracji – teraz nie ma z tym żadnego problemu. Mentalność Europejczyków jest inna, ale mam nadzieję, że wraz z uspokojeniem za oceanem pozytywne odreagowanie przeniesie się na inne regiony świata, w tym do Europy.

[b]Jak mocne będzie uderzenie w polskie spółki, bo wydaje się, że deweloperzy notowani na warszawskiej giełdzie nie są przygotowani na skutki, jakie dotkną ich branże. [/b]

[wyimek]Nasz potencjał finansowania jest o wiele większy niż ponad 700 mln zł, które mamy w gotówce. Poza tym posiadamy własny bank ziemi, kupiony w całości za gotówkę, a nie na kredyt[/wyimek]

Firmami, które wyjdą silne z tego kryzysu, będą te spółki, którym płynność finansowa pozwoli przetrwać czas kryzysu bez problemu. I dotyczy to wszystkich spółek, ale firm deweloperskich szczególnie. Patrząc na polską specyfikę branży nieruchomości, kryzys mocniej uderzy w sektor mieszkaniowy niż w segment powierzchni biurowych i handlowych, choć i one również go odczują. W naszym przypadku spółka posiada ukończone inwestycje, z których wynajmu czerpie zyski, i te wpływy są zagwarantowane długoterminowo, bo mamy podpisane pięcio-, dziesięcioletnie umowy najmu. I to podstawowa różnica między nami a innymi deweloperami z warszawskiej giełdy, którzy nie posiadają tak znaczącego udziału nieruchomości komercyjnych w swoich aktywach. My kryzys na rynku nieruchomości przewidzieliśmy stosunkowo wcześnie, sprzedając w zeszłym roku dwa ukończone budynki, na początku tego roku właściwie wstrzymaliśmy nabywanie nowych gruntów i bardzo agresywnie przestawiliśmy finanse spółki na utrzymywanie wysokiej płynności.

[b]Ale wstrzymanie inwestycji daje wam nie tylko ochronę płynności. Powoduje, że w waszej kieszeni zostaje ogromna, kilkusetmilionowa, nadwyżka finansowa. [/b]

Nasz potencjał finansowania jest o wiele większy niż ponad 700 mln zł, które mamy w gotówce. Poziom zaciągniętych kredytów pod posiadane przez nas budynki jest na stosunkowo niskim poziomie. W przypadku takiego obiektu jak Galeria Mokotów jest zdecydowanie poniżej 20 proc. ich obecnej wartości, w Avenui Mall w Zagrzebiu wynosi około 40 proc. Zadłużenie na takim poziomie daje możliwość pozyskania dodatkowych środków poprzez kredyt refinansujący.

[b]Czyli nie widzi pan zagrożenia dla finansowania spółki w przyszłym i kolejnym roku? [/b]

Posiadamy własny bank ziemi, kupiony w całości za gotówkę, a nie na kredyt. Inne firmy, które więcej niż połowę kosztów ziemi pokryły z kredytów bankowych, zaprzestaną budowy, a tym samym nie będą osiągać dochodu po ukończeniu obiektu, znajdą się w krytycznej sytuacji. A dla każdego gracza na rynku nieruchomości pozyskanie finansowania na przeprowadzenie inwestycji jest obecnie bardzo trudne. Banki są bardzo ostrożne i nie posiadają wolnych środków. Gdy przedstawia się im dobry biznesplan, odpowiadają, aby wrócić z nim za pół roku.

My, dopóki nie będziemy w stanie zapewnić bezpiecznego finansowania ze strony banków, będziemy bardzo ostrożni. Zatrzymamy gotówkę, żeby zachować odpowiednią płynność finansową nawet w momencie większego spadku cen. Nasze konserwatywne podejście, które było krytykowane dwa – trzy lata temu, dziś się zwraca.

[b]Ale to nie przekonuje inwestorów. Wasz kurs giełdowy od początku roku spadł o 75 proc. w skali roku. Czy ten spadek to jedynie wynik odwrotu inwestorów od rynków akcji?[/b]

Istne tsunami, które przeszło przez giełdy na całym świecie, pokazuje, że inwestorzy nie patrzą na specyfikę poszczególnych spółek. 80 procent tego efektu to czynniki niezależne od kondycji firmy, a zaledwie jedna piąta inwestorów patrzy na fundamenty spółek i wyniki. Przez co ceny akcji są ekstremalnie niskie. My pokazaliśmy bardzo dobre wyniki za trzeci kwartał, po czym notowania naszych papierów spadły. Obecnie nie ma ścisłego powiązania między wynikami finansowymi spółek a ich kursem na giełdzie.

Jednak w porównaniu z innymi spółkami, to my zostaliśmy uderzeni słabiej niż nasi konkurenci. Patrząc na firmy deweloperskie nie tylko w Polsce, wiele z nich straciło nawet ponad 90 proc. swojej wartości.

[b]Może warto więc pomyśleć o kupnie któregoś z konkurentów, np. spośród spółek notowanych na warszawskiej giełdzie. Mają już państwo obrane jakieś cele? J.W. Construction, Dom Development, Echo Investment? [/b]

Uważamy, że obecnie nie jest to jeszcze moment na szukanie spółek do przejęć. Sytuacja na rynku nieruchomości będzie jeszcze trudniejsza i my poczekamy na możliwości jeszcze bardziej agresywnych akwizycji i kupna za jeszcze niższą cenę. Dobrym momentem na przejęcia może być połowa przyszłego roku. Ale nasze cele to nie muszą być spółki publiczne. Poszukamy spółek, których portfel inwestycyjny będzie atrakcyjny i nisko wyceniony, i raczej nie będą to projekty mieszkaniowe.

[b]Jak dużo możecie przeznaczyć na przejęcia?[/b]

Za wcześnie, by o tym mówić. Na wiosnę przyszłego roku obraz rynku powinien być znacznie bardziej przejrzysty.

[b]A jak atrakcyjność inwestycji w Polsce wypada na tle regionu? Które z państw w Europie Środkowo-Wschodniej, gdy napięcie związane z obecną sytuacją opadnie, ma największy potencjał do wzrostu wartości rynku nieruchomości komercyjnych? [/b]

Specyfika poszczególnych państw jest dosyć zróżnicowana. Serbia jest państwem, w którym rynek powierzchni biurowych i handlowych jest na poziomie Polski sprzed dziesięciu lat. Ryzyko, polityczne, inwestycji w tym kraju jest większe, ale oczekiwana stopa zwrotu także wyższa. Duży atut Serbii to niska stopa podatku CIT – 10 proc., oraz perspektywa wejścia do Unii Europejskiej. Oczywiście Serbia również cierpi z powodu spowolnienia, ale w zdecydowanie mniejszym stopniu niż np. Węgry, które są państwem budzącym obecnie największe obawy w regionie.

[b]Do niedawna mówiono, że w Polsce cały czas zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe jest większe niż podaż nowych inwestycji. Ta opinia wciąż jest aktualna?[/b]