Rozwój e-handlu oznacza nieuchronne zmiany na rynku nieruchomości komercyjnych. – Operatorzy e-commerce, kurierzy oraz małe i średnie firmy potrzebują nowoczesnych magazynów blisko centrów miast. Są w stanie zapłacić więcej za powierzchnie, dzięki którym będąc bliżej klienta, wygrywają z konkurencją – mówi Jowita Spiżarska, doradca w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych w firmie Cresa Polska. – Coraz więcej deweloperów chce inwestować w small business units (SBU), czyli parki magazynowe w dobrze wyeksponowanych miejskich lokalizacjach.

Także z biurami

Szczególnie dużo takich powierzchni powstaje w stolicy. – Kilka tygodni temu deweloper Ideal Idea, który był prekursorem SBU na polskim rynku, sfinalizował zakup terenu pod kolejną, piątą inwestycję magazynowo-biurową – wskazuje Spiżarska. Ideal Idea City Park o powierzchni 19,5 tys. mkw. powstanie na granicy Warszawy i Raszyna.

Spiżarska podkreśla, że SBU planują wszyscy najwięksi gracze na rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej. – Panattoni buduje dwa obiekty typu SBU w Warszawie i jeden we Wrocławiu. W Łodzi, oprócz Panattoni, inwestuje 7R, a w Poznaniu Prologis, MLP i Luvena – wskazuje. – Nowe inwestycje SBU w najbliższych latach powstaną też na Śląsku, w Trójmieście, Szczecinie i Kielcach.

– Minimalne moduły, które można wynająć w SBU, zaczynają się od 400 mkw. W przypadku big boxów, w zależności od siatki słupów, jest to ok. 2,5 tys. mkw. – mówi ekspertka Cresy. – Małe formaty są najczęściej budowane i aranżowane według wymagań klienta. W ramach miejskich parków magazynowych powstają też komfortowe powierzchnie biurowe i wystawiennicze.

Zaletą SBU, jak mówi Spiżarska, jest też możliwość łączenia modułów, dzięki czemu firma może wynająć dokładnie tyle metrów, ilu potrzebuje.

O dużym zainteresowaniu SBU mówi także Maciej Kotowski, ekspert JLL. – Coraz popularniejsze, oprócz SBU, stają się też inwestycje typu „ostatnia mila" – zauważa. – To jednak także większe, tańsze w wynajmie moduły pod miastem, a nie w jego granicach.

Podkreśla, że e-commerce zmienia nawyki i potrzeby konsumentów, którzy chcą mieć towar jak najszybciej. To zwiększa presję na budowę magazynów bliżej dużych skupisk ludności. – Dla deweloperów mniejsze moduły magazynowe oznaczają wyższy czynsz – mówi ekspert JLL. – To wszystko podnosi atrakcyjność inwestycji, szczególnie w dobie stale rosnących cen ziemi i kosztów budowy.

A Adrian Semaan, ekspert Cushman & Wakefield, dopowiada, że potrzeba szybkich dostaw o wysokiej częstotliwości sprawia, że dla najemców m.in. z branży dystrybucyjnej, kurierskiej czy sklepów internetowych odległość od docelowego odbiorcy jest kluczowa. – Wpływa też na zmniejszenie kosztów transportu, co rekompensuje wyższe stawki najmu magazynu – dodaje.

Dobra komunikacja

Danuta Dzierżak, dyrektor w Axi Immo, zwraca uwagę, że na rozwój SBU, poza e-commerce, ma też wpływ sytuacja na rynku pracy. – Dziś poza położeniem w sieci dystrybucji i infrastrukturą drogową liczy się też dostęp do kadr i ich utrzymanie – wyjaśnia. – Dogodny dojazd do pracy, także komunikacją publiczną, to atut pracodawcy. Firmom zależy też na reprezentacyjnym biurze. W inwestycjach big box udział biur to 5–7 proc., w SBU to średnio 10–15 proc., a zdarzają się też inwestycje z 20–25-proc. udziałem.

Ziemia pod miejskie inwestycje, jak zauważa Jowita Spiżarska, jest o wiele droższa niż poza miastem, co wpływa na stawki najmu. – Budowa SBU jest też bardziej kosztowna niż standardowych big boxów, szczególnie w przypadku części biurowej – mówi.

Jak podaje Danuta Dzierżak, średnia stawka najmu w inwestycji SBU jest wyższa o 1,0 do 2,5 euro za mkw. w porównaniu z obiektami big box poza miastem. – Najwyższe stawki bazowe obowiązują w Warszawie, gdzie za nowo wybudowany magazyn miejski trzeba zapłacić od 4,5 do 5,0 euro za mkw. – mówi ekspertka.