Ceny mieszkań spadną w 2009 r. jeszcze o 10 proc.

[b]Rz: Za ile można dziś budować mieszkania? [/b]

[b]Wojciech Ciurzyński:[/b] Dużo taniej niż kiedyś. Przykładowo w Wilanowie, przy wysokim standardzie, koszt postawienia mkw dochodził już do 5 tys. zł. Dzisiaj budujemy za 3,7 tys. zł. Renegocjowaliśmy już wiele umów w obiektach, które budujemy. Średnio udaje się obciąć ok. 20 proc. Firmy budowlane, zwłaszcza skupione na mieszkaniach, będą teraz przeżywać straszne czasy. Inwestorzy będą je gnębić. Do nas zgłasza się mnóstwo takich firm. Jeszcze półtora roku temu prosiliśmy wykonawców, żeby zechcieli dla nas pracować. Teraz znaleźć wykonawcę to żaden problem. Przebijają się cenowo. Niektórzy, czego nie popieram, zaczynają stosować nawet dumping. Ale to złe rozwiązanie. Mogą się z tego powodu pojawić problemy w przyszłości, bankructwa w trakcie prac. Były już takie przypadki.

[b]Ceny wykonawstwa jeszcze spadną?[/b]

Robocizna może jeszcze stanieć, materiały podobnie. Myślę, że koszt budowy w Wilanowie może spaść pod koniec roku do 3,5 tys. zł. Wtedy ceny mogą wynosić nawet 6–6,5 tys. zł w nowych inwestycjach.

[b]A o ile opuścił pan już ceny?[/b]

W Wilanowie o prawie 2 tys. zł za mkw. W tej chwili sprzedajemy za 7-8 tys. zł.

[b]I dalej będzie pan obniżał?[/b]

Nowe budynki, które będziemy budowali, będą jeszcze tańsze. Za jakiś czas możemy nawet obserwować sytuację, kiedy ceny w nowych inwestycjach będą niższe niż na rynku wtórnym.

[b]To o ile jeszcze mogą spaść średnie ceny na rynku?[/b]

Ja uważam, że w tym roku jeszcze o 10 proc. Mimo że już sporo spadły. Duzi deweloperzy, którzy przeżyli kryzys i mają pieniądze, wygrają. Bo teraz będą mogli budować dużo taniej. W cennikach nowych inwestycji będzie to wkrótce widać.

[b]A o ile spadły ceny gruntów?[/b]

Można w tej chwili kupić ciekawe działki nawet o 30-50 proc. taniej niż w szczycie hossy.

[b]Powtarza pan, że najgorsze w sektorze mieszkaniowym już za nami. Wyniki sprzedaży na razie zdają się tego nie potwierdzać... [/b]

Miesiąc temu pierwszy raz powiedziałem, że kryzys deweloperski się skończył. Teraz już nawet analitycy mówią, że dno w branży deweloperskiej już osiągnęliśmy i sprzedaż zaczyna rosnąć. My w styczniu sprzedaliśmy cztery mieszkania. Totalny zastój. Ale w lutym już prawie 30. W marcu prawie 50. Kwiecień będzie jeszcze lepszy niż marzec. Spółki sprzedają już na tyle dużo mieszkań, by uruchamiać kolejne transze kredytu. A to już niezła sytuacja, bo nie trzeba dokładać własnych pieniędzy. Polnord nie zatrzymał żadnej inwestycji, a nawet myślimy o uruchomieniu nowych, jeszcze w tym roku.

[b]Co to będzie? [/b]

Na pewno uruchomimy I etap w Szczecinie. Docelowo ma tam być ponad 700 mieszkań, ale I etap to 230. Uruchomimy pod koniec lata budowę w Sopocie, II etap w Olsztynie, II etap w Wilanowie. I jeszcze kilka innych projektów. Uruchamiamy kolejne etapy, gdy we wcześniejszych sprzedaż przekroczy 70 proc. I tak się dzieje. Musimy startować z nowymi projektami, bo za chwilę nie będziemy mieli co sprzedawać. Teraz zaczynamy budowy, by mieć co sprzedawać za dwa lata. Bo na ten rok i przyszły mamy co sprzedawać – ok. tysiąca mieszkań, które w tym roku skończymy. Część sprzedamy już jako gotowe lokale. I dobrze, bo klienci ostatnio wolą kupować gotowe lub prawie gotowe mieszkania. Ale także w kolejnych latach chcielibyśmy mieć w sprzedaży właśnie ok. tysiąca mieszkań.

[b]Ile chcecie wydać w tym roku na nowe projekty?[/b]

By je zacząć, musimy mieć ok. 50 mln zł. Za chwilę powinniśmy sfinalizować transakcję sprzedaży gruntu za 40 mln zł. Wszystko jest już dogadane. Mamy i inne pomysły sprzedażowe, ale to kwestia kilku miesięcy. Wolałbym jeszcze nie ujawniać szczegółów.

[b]Szukacie pieniędzy z innych źródeł, nie z samej sprzedaży mieszkań?[/b]

Ze sprzedaży mieszkań na dużo nie liczymy. Utrzymuje się teraz na takim poziomie, że możemy na bieżąco spłacać kredyty. Ale na większe zyski nie ma co liczyć. Dużych zysków w tym i przyszłym roku na mieszkaniach nie będzie. Musieliśmy zejść bardzo nisko z marży. Dla nas będzie dobrze, jak z niewielkim zyskiem, ale będziemy sprzedawać. Wycofywać pieniądze i zaczynać następne inwestycje. Najwcześniej w II połowie 2010 r. będą większe zyski w mieszkaniówce.

[b]A jak bardzo możecie ciąć marże?[/b]

Tam, gdzie mi zależy by zacząć następny etap, obniżyliśmy je nawet do 4-5 proc. netto. Uważam, że lepsza mała marża i dalsze budowanie, niż czekanie na wysokie ceny i stanie w miejscu.

[b]Czy to prawda, że na polski rynek wracają duzi inwestorzy kupujący pakiety mieszkań?[/b]

Wracają, ale tylko spekulanci, którzy chcą kupować bardzo tanio. Nasze ceny im nie odpowiadają. Chcieliby kupować np. po 5,5 tys. zł w Wilanowie. My wolimy sami sprzedawać po 7,2 tys. Jak ktoś ma nóż na gardle, to może i tak tanio będzie im sprzedawał. To jednak inny rodzaj inwestora. Taki co kupuje, ale pieniądze chce dać za 2-3 miesiące. W międzyczasie sprzedają nieco drożej te lokale i dopiero pieniędzmi ze sprzedaży chce płacić deweloperowi. Poważni inwestorzy są tylko w boomie. Teraz są tylko hochsztaplerzy. Z nimi nie warto rozmawiać.

[b]Czy rynek wyczyścił się już z mieszkań inwestycyjnych?[/b]

Myślę, że ten etap jest już za nami.

[b]Czy zmienia się podejście banków do branży deweloperskiej?[/b]

Tak. Z kilkoma bankami negocjujemy nawet umowy o kredyty hipoteczne, w których częściowo będziemy partycypować. Zdajemy sobie sprawę, że banki muszą podnosić marże. Zatem część marż bierzemy w nasze koszty i klient dostaje bardzo atrakcyjną propozycję. Udało się już z Nordeą, negocjujemy z PKO BP.

[b]I jak sprawdza się ta wspólna oferta z bankami?[/b]

Jeszcze nie wiemy, ponieważ na dobre ruszy dopiero w maju. Nie wątpię jednak, że będą chętni. Efekt jest bowiem taki, jakby klient brał kredyt w hossie. Ma nie tylko małą marżę, ale i w niektórych sytuacjach nie będzie się musiał martwić o zabezpieczenie wkładu własnego. Doskonale sprawdza się też program „Rodzina na swoim”. Deweloperzy, którzy mają mieszkania spełniające wymogi tego programu, nie narzekają na sprzedaż. A ten pomysł wspólnych ofert z bankami daje jeszcze jedno – zachęca banki do śmielszego kredytowania zakupu mieszkań. Nie mam wątpliwości, że banki wrócą do tego. Już widać, że powoli zwiększają kredyty hipoteczne. Przecież banki też muszą zarabiać.

[b]A co się dzieje z inwestycjami Polnordu w Rosji?[/b]

Pojechaliśmy tam ostatnio, by zabezpieczyć zainwestowane pieniądze. Biurowiec zakończyliśmy i sprzedajemy. Pieniądze na dokończenie mieszkań również mamy. Zamrażamy jednak inwestycje w Rosji. Nie rozpoczynamy budowy niczego nowego, choć mamy już przygotowane inwestycje. Tam kryzys jest przesunięty w czasie. Najgorszy okres zacznie się tam za 3-4 miesiące.