Z powodu kryzysu maleje popyt, ale czynsze na razie nie spadają

Analitycy nie mają wątpliwości, że z powodu kryzysu popyt na wynajem powierzchni magazynowych będzie w tym roku mniejszy. Nie oznacza to jednak, że będzie taniej.

Przez kilka lat czynsze magazynowe były stabilne, a nawet notowano spadki, ale w minionym roku tendencja się zmieniła. W ciągu ostatnich dwóch kwartałów 2008 r. stawki wzrosły nawet o 20 proc. Jedna z przyczyn tej sytuacji to trudniejszy dostęp inwestorów do finansowania kolejnych projektów.

„Oczekujemy, że choć ceny ziemi i koszty budowy spadają, w ciągu nadchodzących miesięcy ceny najmu nadal będą rosły, zbliżając się do stawek na bardziej rozwiniętych rynkach” – prognozują w raporcie analitycy Colliers International.

Z kolei eksperci Jones Lang La Salle uważają, że z powodu spodziewanego osłabienia popytu czynsze efektywne (transakcyjne) powinny zmaleć.

Koszt wynajmu zależy od powierzchni oraz lokalizacji magazynu – głównie od odległości od centrum. W pierwszej strefie w Warszawie (do 10 km od centrum) za metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni trzeba zapłacić 4,9 – 6,2 euro. W strefie drugiej (10 – 25 km od centrum) średnie czynsze wynoszą 2,9 – 3,5 euro. Niewiele niższe są w jeszcze bardziej odległej strefie trzeciej (2,7 – 3,5 euro za mkw.).

[srodtytul]Duża podaż[/srodtytul]

Cena wynajmu zależy też od popytu i podaży. Najwięcej powierzchni magazynowej jest w stolicy. Według Colliers International podaż magazynów wynosi tam 1900 tys. mkw. (38-proc. udział w rynku krajowym).

Na Górnym Śląsku całkowita oferta powierzchni magazynowej to blisko 870 tys. mkw. Wiele projektów jest rozpoczętych, a zatem w 2009 r. podaż powinna być podobna jak w roku ubiegłym.

Dużo nowych magazynów zbudowano ostatnio we Wrocławiu. Zasoby wzrosły tam o ponad 100 proc. w stosunku do poprzedniego roku. W Polsce centralnej (poza Warszawą) w ubiegłym roku przybyło 350 tys. mkw. powierzchni magazynowej, dzięki czemu całkowita podaż zwiększyła się aż o 82 proc.

[srodtytul]Coraz mniej chętnych[/srodtytul]

A jak wygląda popyt? Pierwsze trzy kwartały 2008 r. zapowiadały rekordowe zapotrzebowanie na magazyny. Jednak spowolnienie gospodarcze spowodowało, że wiele przedsiębiorstw odłożyło na później lub w ogóle zrezygnowało z planowanych przedsięwzięć.

– W 2008 r. popyt w Warszawie był rekordowy. Skupił się głównie na strefie drugiej (78 proc.). Przewidujemy, że w 2009 r. popyt zmaleje – mówi Tomasz Puch, dyrektor w dziale rynków kapitałowych Jones Lang La Salle.

Symptomy spowolnienia były widoczne już od połowy roku. Całkowity popyt w kraju wyniósł według Colliers International nieco ponad 1,4 mln mkw. Było to znacznie mniej, niż spodziewali się analitycy na podstawie wyników z pierwszych sześciu miesięcy 2008 r.

[srodtytul]Skutki spowolnienia[/srodtytul]

Rośnie natomiast wielkość powierzchni niewynajętej. Na rynku warszawskim w strefie pierwszej na najemców czeka 9 proc., w drugiej 10 proc., a w trzeciej aż 30 proc. powierzchni magazynowej.

To więcej niż w ubiegłym roku, ale trzeba wziąć pod uwagę, że oddano do użytku wiele nowych obiektów. W ostatniej strefie w drugiej połowie ubiegłego roku ukończono trzy duże projekty. Jest w nich łącznie 55 tys. mkw.

Na rynkach regionalnych średni poziom powierzchni niewynajętej sięga 13 proc., co stanowi znaczący wzrost.

W porównaniu z rokiem poprzednim. Jednak większość nowej powierzchni pojawiła się w drugiej połowie 2008 r., a zatem szczególnie w obecnych warunkach rynkowych znalezienie najemców zajmie trochę czasu.

Oczywiście z punktu widzenia firm wolne magazyny czekające na klientów to bardzo dobra wiadomość. Znacznie łatwiej negocjuje się w takiej sytuacji warunki najmu.

Według prognoz analityków w 2009 r. nadal będziemy odczuwać skutki spowolnienia gospodarczego. Nie ma co liczyć na wzrost aktywności przedsiębiorstw. Wiele projektów jest ograniczonych lub wstrzymanych. Dlatego choć nadal będzie zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową, nie będzie ono tak duże jak w roku ubiegłym.

– Z powodu kryzysu finansowego, obniżenia produkcji i spowolnienia w branży transportowej spodziewamy się, że w najbliższym czasie zyskają na znaczeniu projekty szyte na miarę, tzw. built-to-suit, czyli przygotowane dla konkretnego najemcy – mówi Tomasz Puch.

[ramka][b]Hotel dla rzeczy, czyli samodzielne magazynowanie[/b]

- Niewielką powierzchnię na określony czas można wynająć w magazynach typu self-storage.

Klient otrzymuje tam pomieszczenie, które zagospodarowuje w zależności od swoich potrzeb.

- Magazyny takie oferują systemy całodobowej ochrony poprzez monitoring oraz indywidualne kody dostępu. Jednocześnie najemca może korzystać z magazynu bez żadnych ograniczeń 24 godziny na dobę, przez siedem dni w tygodniu.

- Z magazynów tego typu mogą korzystać zarówno najemcy indywidualni, jak i firmy potrzebujące miejsca do przechowywania np. próbek towaru lub zapasów. Do magazynu mogą mieć dostęp zarówno przedstawiciele handlowi, jak i inni pracownicy firmy.

- W magazynach typu self-storage można wynająć pomieszczenia o powierzchni od pół metra do kilkudziesięciu metrów kwadratowych. Często na miejscu można również kupić materiały opakowaniowe i kartony różnej wielkości.

- W magazynach można przechowywać prawie wszystko, z wyjątkiem materiałów łatwo palnych, łatwo psujących się czy nielegalnych.

[b]Zalety self-storage to:[/b]

– dopasowane powierzchni do potrzeb najemcy,

– łatwy dostęp przez cały rok o dowolnych porach,

– elastyczne terminy wynajmu,