Rynek mieszkań pozostaje w letargu

Choć deweloperzy od tygodni zapewniali, że początek roku przyniósł odbicie na rynku, statystyki tego nie potwierdzają. Z informacji firmy doradczej REAS wynika, że w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku firmy sprzedały ledwie o 27 lokali więcej niż w ostatnim kwartale 2008 roku.

Nie jest to jednak pełen obraz rynku. – Do deweloperów wróciło 1020 mieszkań, które wcześniej zarezerwowano i wniesiono opłaty – mówi Katarzyna Kuniewicz, starszy konsultant z firmy REAS. – Zatem sprzedaż netto to niecałe 3,4 tys. lokali. Tymczasem w IV kw. 2008 r. zwroty sięgnęły niecałych 700 lokali – dodaje. Skrajnym przypadkiem jest tu rynek łódzki. Deweloperzy sprzedali niemal tyle mieszkań, ile wróciło do nich od klientów.

Zwroty wynikają głównie z kredytowych kłopotów potencjalnych nabywców. Po części jednak są efektem spadku cen. Czasami bardziej opłaca się zwrócić mieszkanie i ponieść związane z tym koszty, a następnie podpisać umowę na inne często nawet o kilkadziesiąt procent tańsze.

To zresztą niejedyne ciekawe zjawisko na rynku. Otóż deweloperzy coraz częściej wycofują mieszkania z oferty. – W Warszawie w ostatnim kwartale deweloperzy wycofali ze sprzedaży część tanich mieszkań – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy REAS. – W konsekwencji nieznacznie wzrosła średnia cena mieszkań pozostających w ofercie – tłumaczy. Sięgnęła ona w sumie 8997 zł za mkw. Co ciekawe, mieszkania, które wprowadzono dopiero do oferty w I kw., były o prawie 900 zł za mkw. tańsze.

W tym okresie deweloperzy wprowadzili do oferty trzykrotnie mniej mieszkań niż przed rokiem. To, w połączeniu z wycofywaniem lokali, które były już w ofercie, sprawia, że mimo słabej sprzedaży spada łączna liczba mieszkań w ofercie. Rynek sześciu największych aglomeracji szczyt osiągnął w III kw. 2008 r., kiedy oferta sięgała prawie 38,4 tys. lokali. W IV kw. było ich prawie 37,3 tys. Ale po trzech miesiącach tego roku już niecałe 33,8 tys.

Z tego prawie co trzecie mieszkanie we Wrocławiu czy Poznaniu to lokal już gotowy. W Krakowie to co czwarte mieszkanie, a w Łodzi i Trójmieście co piąte. W stolicy ledwie 9 proc. oferty to gotowe lokale.

Gdyby tempo sprzedaży z ostatniego półrocza miało się utrzymać, deweloperzy w Warszawie będą potrzebowali aż 33 miesięcy na sprzedanie całej swojej oferty – wyliczył REAS. W przypadku Łodzi byłyby to 24 miesiące, Krakowa – 21, Poznania – 19, Wrocławia – 17, a Trójmiasta – 16. – Tymczasem na rynku zbliżonym do równowagi powinno być to ok. 12 miesięcy – zaznacza Kirejczyk.

Skoro rynek daleki jest od równowagi, to co z cenami? Zgodnie z danymi REAS w I kw. spadły one średnio, licząc rok do roku, o 13 proc. Dodatkowo ceny transakcyjne są przeciętnie 10 – 15 proc. niższe od ofertowych. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka korekta na rynku jest już za nami. Spadki w kolejnych miesiącach będą już wyhamowywać. Choć możliwe, że minimalne poziomy średnich cen rynek osiągnie dopiero w przyszłym roku.

– Dodatkowo, w 2010 r. będziemy mieli do czynienia z wyraźnym, co najmniej kilkunastoprocentowym zróżnicowaniem cen mieszkań gotowych lub prawie gotowych i tych, których budowy dopiero będą ruszały – przewiduje Kirejczyk.

[ramka][b]BBI Development wyemituje akcje [/b]

Jeśli spółka znajdzie kupców na swoje papiery, będzie pierwszym deweloperem, który od końca 2007 r. pozyska pieniądze z giełdy. Działający głównie na warszawski rynku BBI Development to giełdowy deweloper, obecnie jego akcje inwestorzy wyceniają na 100 mln zł. Spółka chce wyemitować do 150 mln akcji (z wyłączeniem prawa poboru), z których ma pozyskać kilkadziesiąt milionów złotych. – Akcjami zainteresowane są TFI i OFE, które złożyły wstępne deklaracje – mówi Michał Skotnicki, szef spółki. Głównymi celami emisji są redukcja zadłużenia spółki i pozyskanie środków na zwiększenie udziałów własnych w kredytowaniu bankowym.