Najlepiej na rynku najmu biur

[b]Alan Colquhoun, dyrektor zarządzający firmą DTZ w Polsce oraz Europie Środkowej:[/b]

– Są takie sektory nieruchomości komercyjnych, które radzą sobie lepiej w kryzysie niż inne. Najlepiej ma się dziś obszar związany z wynajmem powierzchni biurowych. Aby być jeszcze bardziej precyzyjnym, w odniesieniu do rynku biurowego, to np. w Warszawie region Mokotowa radzi sobie znacząco lepiej niż inne lokalizacje czy sektory rynku.Natomiast najbardziej dotknięty spowolnieniem jest rynek magazynowo-logistyczny, gdzie zapotrzebowanie na powierzchnie uzależnione jest ściśle od panującej koniunktury w handlu i przemyśle. Umowy z właścicielami magazynów lub centrów logistycznych mogą nie być przedłużane z powodu zmniejszonego zapotrzebowania na powierzchnie, co jest wynikiem mniejszej rotacji towarów/zapasów. Na kształtowanie się sytuacji, szczególny wpływ mają: zmniejszony popyt ze strony przemysłu samochodowego oraz słabnąca sprzedaż detaliczna w dalszej części 2009 roku.

[b]Joanna Kowalska-Szymczak, szefowa działu doradztwa inwestycyjnego w DTZ w Warszawie:[/b]

– Nadal trwa proces wdrażania pakietów antykryzysowych na rynku nieruchomości. Potrwa on tak długo, jak długo nie ustabilizuje się sytuacja w bankach. Głównym problemem, z jakim borykają się dziś deweloperzy, nie są zmniejszające się czynsze i ceny nieruchomości, ale brak dostępu do kapitału, pozwalającego na planowanie i realizację nowych przedsięwzięć.

Jest to szczególnie bolesne dla deweloperów, którzy pozyskali drogie lub skomplikowane grunty pod budowę w czasach hossy, otrzymali pozwolenia, a dziś nie mogą rozpocząć budowy ze względu na niesprzyjające czynniki ekonomiczne i brak finansowania.

W tej sytuacji deweloperzy poszukują alternatywnych źródeł finansowania, partnerów do realizacji przedsięwzięć oraz rewidują plany rozwoju. Uważam, że w wielu przypadkach fakt zmniejszania skali przedsięwzięć jest pozytywny – dzięki urealnieniu planów i oczekiwań z kryzysu wyjdziemy szybciej i wyjdziemy mocniejsi.

[b]Katarzyna Michnikowska, starszy analityk w Cushman & Wakefield:[/b]

– Pomimo zastoju na rynku inwestycyjnym, wstrzymaniu lub opóźnieniu kilku znaczących projektów i informacji o trudnościach grupy sieci handlowej z sektora odzieżowego, rynek centrów handlowych jest bardziej stabilny niż biurowy czy magazynowy.

Dopóki bowiem poziom wydatków konsumenckich, a co za tym idzie obrotów sieci handlowych, nie obniży się dramatycznie, dopóty obiekty te przynosić będą stabilne dochody czynszowe swoim właścicielom i będą postrzegane jako atrakcyjne produkty inwestycyjne.

Na rynku biurowym pomimo braku transakcji, opóźnienia kilkunastu projektów oraz odnotowanego spadku popytu, ożywienie powodują wprowadzane przez firmy programy oszczędności i optymalizacji kosztów przekładające się na zjawiska podnajmów, relokacji, renegocjacji. Jednocześnie rynek biurowy szybko zareagował na zaistniałą sytuację obniżką czynszów oraz ofertą atrakcyjnych pakietów najmu i zachęt co przekłada się na wzrost zainteresowania najmem ze strony nowych podmiotów.

Nadal trwa jednak proces weryfikacji planów i projektów. Dotyczy to strategii inwestycyjnych, strategii ekspansji i rozwoju, systemów zarządzania, weryfikacji lokalizacji i kosztów najmu itd. Z pewnością wprowadza to pewne ożywienie na rynku wzmagając procesy podnajmów, renegocjacji stawek czynszowych, konsolidacji i przejęć, nowych ekspansji sieci handlowych ze średniej półki cenowej. Wymusza również optymalizację i wprowadzanie profesjonalnych oszczędnych systemów zarządzania nieruchomościami.

[b]Tomasza Puch, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Jones Lang LaSalle:[/b]

– W którym z segmentów rynku sytuacja jest najlepsza i dlaczego: biura, magazyny, centra handlowe? De facto żadna poważna transakcja nie była zainicjowana w tym roku, a transakcje, które zostały zamknięte w roku 2009 były podpisane w latach 2007/2008 i w tym roku realizowane były jedynie postanowienia z uprzednio podpisanych przedwstępnych umów kupna-sprzedaży. Tym samym z punktu widzenia rynku inwestycyjnego, wydaje się być zasadnym stwierdzenie, że wszystkie sektory rynku ucierpiały jednakowo, a na dzień dzisiejszy żaden z tych sektorów nie wyróżnia się pozytywnie.

Inwestorzy, deweloperzy i właściciele nieruchomości nadal weryfikują swoje plany i założenia dotyczące rozwoju, co, niestety, skutkuje w większości przypadków zatrzymaniem lub nierozpoczynaniem nowych budów. Jednocześnie kilku deweloperów, mimo trudnego rynku, kontynuuje rozwój, mając zabezpieczone umowy najmu, finansowanie projektów, a czasem również sprzedaż nieruchomości. Są to jednak nieliczne przypadki, które nie świadczą o poprawie sytuacji rynkowej.

[b]Christopher Millen, Michał Rokosz, firma CB Richard Ellis Polska[/b]

– Pewność i bezpieczeństwo przychodów są w tym momencie najważniejsze, dlatego projekty których tzw. cash flow jest w mniejszym stopniu zależny od sytuacji gospodarczej, a w szczególności od wydatków konsumpcyjnych, są preferowane przez inwestorów.

Wśród takich projektów najwięcej zainteresowania budzą biurowce, gdyż w krótkim okresie projekty wynajęte w mniejszym stopniu odczuwają skutki spowolnienia gospodarczego. Nawet ci najemcy, którzy zmniejszają zajmowaną w biurowcach powierzchnię, poszukują we własnym zakresie podnajemców zwalnianej części biur. W rezultacie nie ma to wpływu na przychody właściciela nieruchomości. Oczywiście nie mówimy tu o przypadkach skrajnych takich jak bankructwo najemcy.