Szybkie zyski już za nami

Kilkanaście lat temu każda większa inwestycja budziła ogromne zainteresowanie, nie tylko jej sąsiadów czy lokalnych mediów. Wmurowanie kamienia węgielnego pod kompleks magazynowy o pow. 20 tys. mkw. na polach buraczanych pod Warszawą to było wydarzenie na rynku nieruchomości! Podobnie jak zawieszenie wiechy na strzelistym biurowcu o szklanej elewacji, z dachu którego inwestor pokazywał gościom panoramę miasta (przy lampce szampana i porywistym wietrze). Dzienniki odnotowywały nawet montaż pierwszych w kraju długich ruchomych chodników – a nie schodów – w centrum handlowym stawianym przez zagranicznego dewelopera. Dziś takie wspomnienia mogą nieco śmieszyć, ale nie tak dawno dla kogoś, kto nie bywał w centrach handlowych na zachodzie Europy, nowe przedsięwzięcia deweloperów pokazywały ten „lepszy” kawałek świata.

– Wolny rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce ma mniej niż 20 lat. Nie można było przejść z gospodarki planowej do gospodarki wolnorynkowej z dnia na dzień. Można natomiast powiedzieć, że rynek ten zaczął się wyłaniać w pierwszej połowie lat 90. ubiegłego wieku – mówi Jerzy Dobrowolski, dyrektor Działu Doradztwa i Wycen w firmie doradczej Cushman & Wakefield.

[srodtytul]Siermiężne czasy[/srodtytul]

– Na początku lat 90. bariery wejścia na polski rynek nieruchomości były ogromne: kłopoty z finansowaniem, nieprzejrzyste regulacje dotyczące wieczystej dzierżawy, a także niepewność inwestorów dotycząca odzyskiwania nieruchomości przez dawnych właścicieli – wymienia najistotniejsze przeszkody Alan Colquhoun, dyrektor zarządzający firmą doradczą DTZ na Polskę oraz Europę Środkową. – Te czynniki były między innymi przyczyną niskiej podaży nowych powierzchni komercyjnych aż do boomu, który rozpoczął się około 1998 roku. Rynek bardzo ewoluował, a wraz z tym pojawiło się doświadczenie i wiedza, w jaki sposób radzić sobie ze wspomnianymi wcześniej trudnościami, czego dowodem były pierwsze instytucjonalne transakcje inwestycyjne pod koniec lat 90. – wspomina Colquhoun.

Zdaniem Jerzego Dobrowolskiego symbolem narodzin komercyjnego rynku nieruchomości było wybudowanie w Warszawie w pierwszej połowie lat 90. ubiegłego wieku pierwszego biurowca klasy A u zbiegu ulic Nowogrodzkiej i Emilii Plater.

– W czasach jeszcze bardzo siermiężnych budynek został wynajęty błyskawicznie, a czynsze dochodziły do 60 dolarów za mkw. miesięcznie – wspomina Dobrowolski. – Wydaje mi się, że był to na owe czasy symbol obiektywnych praw ekonomicznych (prawo wartości, prawo popytu i podaży), nierozerwalnie związanych z wolnym rynkiem konkurencyjnym.

Także Andrzej Brochocki, wspólnik w Kancelarii Brochocki Nieruchomości, uważa, że rozwój rynku nieruchomości komercyjnych rozpoczął się na początku lat 90. od warszawskich biurowców.

– Firm poszukujących biur było wtedy bardzo dużo, a biurowców mało. Pierwsze budynki biurowe, takie jak Curtis Plaza, IPC i Aktyn, zaczęły powstawać w połowie lat 90. – opowiada Brochocki. – Jednak dopiero na przełomie lat 1993/1994 rozpoczęły się inwestycje z prawdziwego zdarzenia. Zagraniczni inwestorzy, głównie Austriacy, dostrzegli potencjał naszego rynku, bo wyróżniającą go cechą, w przeciwieństwie do innych krajów Europy, był jego szybki rozwój nie tylko w stolicy.

[srodtytul]Smykałka to za mało[/srodtytul]

Według Małgorzaty Żółtowskiej, dyrektor Działu Wycen na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Jones Lang LaSalle, przemiany zmierzające do ukształtowania rynku nieruchomości w Polsce zaczęły się jakieś 20 lat temu. Jednak taki rynek nieruchomości, który mógłby być porównywany z tymi w innych krajach, ma ponad 15 lat.

– Wówczas Polską zainteresowały się firmy zagraniczne, które zaczęły otwierać tu biura – uważa Żółtowska. – Dziś można powiedzieć, że jest to rynek ukształtowany, jednakże wciąż czerpiący zarówno z doświadczeń własnych, jak i innych krajów.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, podkreśla, że cechą naszego rynku nieruchomości było i jest nadal to, że można tu szybko zarobić i szybko zbankrutować.

– Polski rynek nieruchomości popada w skrajności i jest czuły na działania spekulacyjne. Można na nim szybko zarobić i zbankrutować. Rządy prawa popytu i podaży zakłócają gierki politycznie i buble legislacyjne – podsumowuje Błeszyński i dodaje: – Ponieważ nasz rynek nieruchomości ciągle jest młody i wrażliwy, dominują na nim skrajne wartości. Dlatego aby być na nim dobrym i skutecznym graczem, nie wystarczy tzw. smykałka do interesów. Tu trzeba dysponować gruntowną wiedzą i doświadczeniem.

Dla Błeszyńskiego symbolem zmian na rynku są nie tyle biura, ile nowej generacji galerie handlowe. – Dały one początek nowej jakości usług, oferując nie tylko sam handel, ale i rozrywkę oraz pakiet usług. A przez długi okres byliśmy pod wrażeniem peerelowskich domów towarowych – wyjaśnia Błeszyński.

[ramka][b]Alan Colquhoun - dyrektor zarządzający DTZ na Polskę oraz Europę Środkową[/b]

– Do Polski przyjechałem w maju 1999 roku, po sześciu latach spędzonych w czeskiej Pradze. Dobrze pamiętam moje pierwsze wrażenia dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych w Warszawie w porównaniu z Pragą: „Ależ imponujące są te wszystkie nowe biurowce, skąd bierze się popyt na taką ilość nowej powierzchni?”. W porównaniu z Pragą Warszawa była w środku boomu podaży nowoczesnej powierzchni i tłumiony popyt mógł w końcu zostać zaspokojony. Praktycznie byłem w nieustającym biegu – tyle było nowych projektów do obejrzenia, tylu nowych klientów, z którymi chciałem się spotkać, oraz tyle umów do zawarcia. Doskonale pamiętam, że jednymi z pierwszych transakcji, w które byłem zaangażowany, była przeprowadzka firmy Hewlett-Packard z Ochota Office Park do UBC II oraz pozyskanie nowej siedziby i magazynów na ul. Bokserskiej w Warszawie dla firmy Carey Agri w nieruchomości, której deweloperem była firma Ghelamco. Dzisiaj mam dużą satysfakcję, że firmy te dalej zajmują te same powierzchnie. [/ramka]

[ramka][b]Jerzy Dobrowolski - dyrektor Działu Doradztwa i Wycen, Cushman & Wakefield[/b]

– Trudno porównywać początek lat 90. ubiegłego wieku na rynku nieruchomości z czasami dzisiejszymi. To trochę tak jakby porównywać jabłka z pomarańczami. Wtedy nie było nic, co by służyło tworzeniu i obsłudze wolnego rynku nieruchomości komercyjnych. Jedyne, co funkcjonowało, to wolny rynek nieruchomości rolnych oraz mieszkaniowych. Dzisiaj sytuacja jest nieporównywalna do tamtej sprzed 20 lat. Stworzyliśmy prawo pozwalające rozwijać się wolnemu rynkowi konkurencyjnemu. Stworzyliśmy nowe zawody obsługujące profesjonalnie ten rynek (rzeczoznawcy, pośrednicy, zarządcy). Stworzyliśmy system informacji o nieruchomościach. Nie próbujmy zatem porównywać, przystańmy na chwilę zadziwieni, że w tak krótkim czasie udało nam się zbliżyć do krajów o wielowiekowej tradycji gospodarki wolnorynkowej, takich jak Wielka Brytania czy USA. [/ramka]

[ramka][b]Z dobrą opinią o naszym rynku wiążą się duże wymagania inwestorów

Jaki był najlepszy i najgorszy moment na wolnym rynku nieruchomości komercyjnych? Kiedy inwestorzy nabrali zaufania na tyle, że zaczęli nas traktować jako rynek strategiczny?

[/b] [b] Alan Colquhoun, dyrektor zarządzający DTZ na Polskę oraz Europę Środkową[/b]

Po 2000 r. wzrósł poziom inwestycji w polskie nieruchomości, a dodatkowo wejście niemieckich otwartych funduszy inwestycyjnych spowodowało osiągnięcie rekordowych poziomów inwestycji w 2006 roku.

Inwestorzy z Wielkiej Brytanii byli najbardziej ostrożną grupą przed przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku. Jednak w 2006 roku stali się jednym z istotniejszych źródeł kapitału na rynku.

Dzisiaj globalna natura polskiego rynku nieruchomości jest aż nadto oczywista – ilość transakcji inwestycyjnych oraz poziom akcji kredytowej prowadzonej przez banki zostały dotknięte negatywnymi skutkami kryzysu, podobnie jak w innych krajach. Dodatkowo pojawił się problem zarażania informacjami – negatywne wieści ze słabszych gospodarek regionu Europy Środkowo-Wschodniej wpływają, zresztą niesłusznie, na Polskę.

Teraz, kiedy inwestorzy zaczynają wykazywać zainteresowanie, a oczekuje się, że ich aktywność wzrośnie jesienią tego roku, jest jasne, że Polska będzie musiała konkurować z krajami Europy Zachodniej o pieniądze inwestorów. Będzie to bardzo trudne zadanie, przekonać inwestorów, że doskonała nieruchomość o stopie zwrotu na poziomie 7 proc. jest lepszym zakupem niż słabsza nieruchomość w Londynie czy w innym miejscu w Wielkiej Brytanii ze stopą zwrotu na poziomie 8 proc.

Jeśli chodzi o trudne chwile, właściwie nie było specjalnie mrocznych momentów na polskim rynku nieruchomości od jego powolnego wzrostu w latach 90. Może tylko z wyjątkiem spowolnienia popytu wśród najemców w latach 2001 – 2002. Boom inwestycyjny w latach 2004 – 2006 połączony z dużym popytem na powierzchnie, trwającym przez prawie cały 2008 rok, zbudowały bardzo dobrą opinię o polskim rynku nieruchomości. Może to jest część problemu związanego ze zbyt wygórowanymi oczekiwaniami wobec rynku?

Jeśli już mówić o pewnych trudniejszych czasach, to myślę, że doświadczamy ich właśnie tu i teraz. Nawet jeśli szczęśliwie ominie nas recesja, wolniejszy wzrost gospodarczy będzie miał wpływ na poziom bezrobocia oraz słabszy popyt na powierzchnie komercyjne. Polska jest jednak najlepszym rynkiem w Europie i jestem optymistycznie nastawiony do przyszłości w obliczu pozytywnych sygnałów dotyczących zamówień przemysłowych i polepszania nastrojów w Niemczech, co może mieć bardzo dopingujący wpływ na polski rynek.

[b]Najlepsze lata to 2006 i 2007

Małgorzata Żółtowska, dyrektor Działu Wycen na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Jones Lang LaSalle [/b]

Początek nowej dekady był czasem stosunkowo trudnym dla młodego wówczas rynku nieruchomości w Polsce. Wyraźnie można było odczuć skutki załamania gospodarczego, a jak wiadomo, rynek nieruchomości, podobnie jak sektor finansów, jest szczególnie wrażliwy na tego typu zmiany.

Natomiast zdecydowanie najlepszym okresem były lata 2006 i 2007, kiedy to odnotowano najwyższe w historii tego rynku ceny transakcyjne i największą ilość zrealizowanych i oddanych do użytku projektów.

Dziś rynek polski jest zdecydowanie bardziej transparentny w porównaniu z latami poprzednimi. Istnieje ogromna liczba projektów, które mogą służyć do obserwacji aktualnych tendencji związanych z jego rozwojem. Również świadomość profesjonalistów działających na rynku jest obecnie nieporównywalnie większa od tej z początku ich działalności.