Omijaj bloki z wielkiej płyty

– Na takie mieszkania jest największy popyt, zarówno jeśli chodzi o wynajem, jak i sprzedaż – mówi Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości. Jej zdaniem, jeśli mieszkanie ma być inwestycją, najważniejszym kryterium powinna być lokalizacja. Im bliżej centrum, z dobrym do niego dojazdem, tym lepiej.

– Mieszkania o dobrej lokalizacji zawsze cieszą się dużym zainteresowaniem. Mniejszą uwagę przywiązuje się wtedy do stanu technicznego czy wyposażenia. Jeśli jesteśmy właścicielem lokalu położonego z dala od centrum, to trzeba skoncentrować się na innych elementach. Inaczej będziemy mieć problem zarówno z wynajęciem mieszkania, jak i z późniejszą jego sprzedażą – mówi Małgorzata Kędzierska-Urbaniak z portalu [link="http://Wynajem.pl" target="_blanc"]Wynajem.pl[/link].

Zarówno przy wynajmie, jak i ewentualnej sprzedaży ważne jest, aby mieszkanie było w miarę ciche, a zwłaszcza, żeby nie miało okien wychodzących bezpośrednio na ruchliwą ulicę.

– To, czy mieszkanie jest wykończone, po remoncie, nie ma większego znaczenia. Liczy się przede wszystkim stan techniczny budynku, dobra jakość inwestycji, staranne wykonawstwo. Większość klientów poszukuje mieszkań w domach budowanych po 2000 r., gdyż wcześniejsze nie są wysokiej jakości. Generalnie budowano z gorszych materiałów – mówi Edyta Krakowiak.

Mieszkania w kamienicach warto kupować wtedy, gdy budynek jest zadbany, w dobrym stanie technicznym. Takiego zdania jest Marcin Drogomirecki z portalu Oferty.net. – Dobrą lokatą będzie mieszkanie o dobrym standardzie, w eleganckim, lub zabytkowym budynku w dobrej lokalizacji, kupione za korzystną cenę – dodaje.

Dobra lokalizacja to prestiżowa okolica, sąsiedztwo parków, bliskość infrastruktury handlowo-usługowej, dobra komunikacja. Sam budynek powinien być solidny, nowoczesny, z funkcjonalnie zaprojektowanymi lokalami i przestrzenią wspólną. Alternatywnie może to być okazała, atrakcyjna architektonicznie, stara kamienica z dużymi przestronnymi lokalami, dużymi oknami, itp.

– Warto też zwrócić uwagę na plany zagospodarowania przestrzennego. Budowa trasy szybkiego ruchu pod oknami budynku, w którym zamierzamy kupić mieszkanie, z całą pewnością nie wpłynie na wzrost jego atrakcyjności i wartości. Inaczej będzie, jeśli w pobliżu zostanie wybudowana stacja metra czy linia tramwajowa – mówi Marcin Drogomirecki.

– Przy wynajmie nie ma znaczenia, czy mieszkanie jest w budynku z wielkiej płyty, czy nie. Natomiast przy zakupie w celach inwestycyjnych jest to ważne. Obecnie, z uwagi na niskie ceny takich mieszkań, znajdują one nabywców. Jednak z czasem, gdy kryzys minie, będą to mieszkania najtrudniejsze do sprzedania, nawet jeśli budynki zostały poddane modernizacji. Co jakiś czas można znaleźć w mediach informacje, że wielka płyta przeznaczona była na ok. 50 lat i właśnie zbliża się termin jej technicznego zużycia. Już teraz wielu klientów szukających mieszkania zaznacza, że nie interesuje ich wielka płyta – mówi Edyta Krakowiak.

Przed wielką płytą przestrzegają także inni analitycy rynku. – Z całą pewnością w dłużej perspektywie zakup mieszkania w starym PRL-owskim bloku nie przyniesie zysków – mówi Marcin Drogomirecki.

[ramka][b]Atrakcyjne ceny[/b], w zł za mkw.

- Warszawa [b] 7000[/b]

- Kraków, Wrocław, Gdańsk [b]6000[/b]

- Poznań, Łódź [b]5000[/b]

- Sopot, Zakopane [b]9000[/b]

- Kołobrzeg [b]4000[/b]

[i]źródło: WGLiN[/i][/ramka]

[ramka][srodtytul]Bogusław Półtorak, główny ekonomista Bankier.pl[/srodtytul]

[b]Rz: Czy teraz opłaca się zainwestować w mieszkanie?[/b]

Bogusław Półtorak: Z punktu widzenia inwestora obecnie jest bardzo dobry moment na zakup szczególnie nowego mieszkania. Oferta gotowych mieszkań jest relatywnie bogata. Są też możliwości negocjowania ceny zakupu. Nie ma co się jednak łudzić, że sprzedający łatwo obniżą cenę lokali o atrakcyjnej lokalizacji. To kryterium jest ważne nie tylko dla drogich apartamentów, ale również mieszkań ekonomicznych.

[b]Jaka lokalizacja jest najlepsza?[/b]

Tradycyjnie preferowane są centra miast, chociaż w ostatnich latach dość dynamicznie rozwijał się również rynek wynajmu mieszkań dobrze skomunikowanych z dużymi ośrodkami przemysłowymi lub usługowymi. Dobrym przykładem są Bielany Wrocławskie, w których rozwinęło się zaplecze mieszkaniowe dla zlokalizowanych blisko zakładów produkcyjnych. W przypadku takich lokalizacji cena wynajmu może być jednak wrażliwa na bieżącą koniunkturę gospodarczą. Centra miast są w tym zakresie bardziej stabilne.

[b]Czym powinien się kierować inwestor, wybierając mieszkanie do zakupu?[/b]

Wybór lokalu zależy przede wszystkim od oferty dostępnej w danej lokalizacji. W przypadku nastawiania się inwestycję długoterminową warto wybierać mieszkania relatywnie nowe, które mają komplet funkcji. Minimum – z punktu widzenia perspektywy odsprzedaży za kilkanaście lat – to winda i miejsce parkingowe, być może klimatyzacja.

[b]Czy warto zapłacić dodatkowe pieniądze za najnowocześniejsze, tzw. inteligentne rozwiązania techniczne w mieszkaniu i budynku?[/b]

Rozwój technologii budowlanych i wykończeniowych jest bardzo szybki. Nie warto zatem inwestować w mieszkania bardzo zaawansowane technicznie, gdyż w ciągu kilku lat rozwiązania te zwykle się upowszechniają i przy odsprzedaży nie odzyskamy raczej pełnej kwoty. Nie warto też iść w drugą stronę – zakup lokalu w bloku z wielkiej płyty, pomijając szczególne okazje i mieszkania zrewitalizowane w dobrej lokalizacji, niesie ze sobą duże ryzyko.

[b]Czy tego typu inwestycja zapewni nam godziwy zysk?[/b]

Wynajem mieszkań w Polsce wbrew pozorom nie jest szczególnie łatwym i opłacalnym biznesem. Gdy odniesiemy ceny wynajmu do ceny zakupu otrzymamy stopę zwrotu porównywalną z bezpiecznymi instrumentami finansowymi. Przy miesięcznym czynszu netto 1000 zł w uproszczeniu docelowa wartość nieruchomości wynosi około 200 tys. zł. Da to nam 4 – 5 proc. stopę zwrotu. Atrakcyjna nieruchomość w długim okresie zapewni jednak dodatkową premię za lokalizację. Nie bez znaczenia jest też świadomość posiadania realnego majątku. Wtedy inflacja jest niestraszna.