Wydajesz za dużo – jesteś niewiarygodny

Choć szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego są dziś zdecydowanie większe niż kilka miesięcy temu, nadal trudno pożyczyć tyle, ile klient potrzebowałby na upatrzone mieszkanie. Bywa też, że można mieć świetną zdolność kredytową, ale bank i tak odmawia współpracy.

– Dzisiaj to nie zdolność kredytowa potencjalnego kredytobiorcy będzie miała największe znaczenie. Równie ważna jest wiarygodność dewelopera, stan zaawansowania prac budowlanych czy też ocena ryzyka związanego z realizacją inwestycji – wyjaśnia Renata Pepłońska, doradca finansowy z Domu Kredytowego Notus.

[srodtytul]Wydatki pod lupą[/srodtytul]

W jaki sposób banki sprawdzają swoich potencjalnych klientów, którym miałyby pożyczyć kilkaset tysięcy złotych na 20 – 30 lat? Pod lupę biorą wszelkie miesięczne wydatki.

– Jeśli chodzi o śledzenie rachunków przyszłego kredytobiorcy, to zaczyna się od badania wyciągów z konta osobistego. A może klient ukrył jakiś inny kredyt czy kartę kredytową i spłaca je z konta? A może płaci alimenty i tego obciążenia nie wpisał do wniosku? Analitycy bankowi mają prawo do wyciągania wniosków z dostarczonych dokumentów. Może więc im wyjść po lekturze wyciągów z karty kredytowej, że wnioskujący o kredyt prowadzi zbyt hulaszczy tryb życia, bo ma np. dużo rachunków z restauracji czy galerii handlowych lub z drogich hoteli. Czy może to spowodować odmowę udzielenia kredytu? Oczywiście bank nie musi się tłumaczyć, dlaczego mówi „nie” – wyjaśnia Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy z Oppenheim Enterprise.

Karol Wilczko, analityk Comperii.pl, zwraca uwagę, że teraz trudniej klientom ukryć przed bankiem np. wydatki na benzynę.

– Do niedawna banki wierzyły wnioskującym na słowo, że nie mają samochodu. Teraz chcą dokładnie poznać wyciągi z kont, by sprawdzić, czy jednak nie ma tam regularnych wydatków na zakup paliwa, bo to oznacza, że posiadają jednak samochód, a więc mają dodatkowe obciążenia – mówi Karol Wilczko.

Także Arkadiusz Rembowski z firmy Money Expert przyznaje, że niektóre banki wymagają dostarczenia wyciągów z ROR i karty kredytowej. – Analizują wydatki pod kątem ich regularności. Sprawdzają, czy występują stałe obciążenia, np. alimenty, kredyty i inne zobowiązania, które nie zostały uwzględnione we wniosku kredytowym – wyjaśnia Arkadiusz Rembowski.

[srodtytul]Miesiąc to mało[/srodtytul]

Ile czasu potrzeba, aby pożyczyć od banku pieniądze na mieszkanie? Podpisując umowę przedwstępną kupna mieszania, lepiej nie zakładać, że w ciągu miesiąca dostaniemy z banku gotówkę.

– Okres oczekiwania na decyzję kredytową oraz wypłatę kredytu zdecydowanie się wydłużył. Po pierwsze ograniczona została liczba banków, które mają dobrą ofertę kredytową i do tego chętnie udzielają kredytów na cele mieszkaniowe. Dobry przykład to kredyty w obcych walutach. Jeśli ktoś chce zaciągnąć kredyt we frankach czy w euro, to ma do wyboru tylko kilka banków, wśród których dwa mają zdecydowanie najlepsze oferty. W tych bankach czas na wypłatę kredytu wydłużył się nawet do dwóch, trzech miesięcy – wyjaśnia Karol Wilczko i dodaje: – Poza tym banki wnikliwiej badają zdolność kredytową czy stan prawny nieruchomości, co wymusza często składanie dodatkowych wyjaśnień, dokumentów i skutecznie wydłuża proces uzyskania kredytu.

Według Krzysztofa Oppenheima przed kryzysem finansowym, kiedy kredyt hipoteczny można było uzyskać w co najmniej 30 bankach, transakcję z udziałem kredytu hipotecznego można było sfinalizować w ciągu miesiąca. – Teraz potrzeba raczej dwóch miesięcy, i to pod warunkiem, że w danej sprawie nie pojawią się problemy. No i że nie zgłosimy się do banku zasypanego wnioskami kredytowymi – mówi Oppenheim. – Jeśli bowiem w danym okresie jakiś bank ma dobrą ofertę, to niemal od razu trafia tam gigantyczna liczba wniosków. Automatycznie wpływa to na wydłużenie okresu oczekiwania na decyzję kredytową. Niekiedy analiza może trwać ponad trzy miesiące! To praktyka, nie teoria z obietnic doradców bankowych. A przecież rzadko mamy 100 procent gwarancji, że analiza wypadnie pomyślnie i kredyt dostaniemy. I co zrobimy, gdy zbliża się termin wpłaty, a aplikowaliśmy o kredyt tylko w jednym banku?

– Są takie banki, w których klient może uzyskać decyzję kredytową dosłownie w ciągu trzech, pięciu dni. Biorąc jednak pod uwagę konieczność dostarczenia dokumentów niezbędnych do umowy i do wypłaty pieniędzy, musimy założyć, że będzie to trwało do dwóch tygodni. Są jednak i takie oferty, gdzie do trzech tygodni może trwać sam proces decyzyjny – zwraca uwagę Rembowski.

Czy zatem warto składać dokumenty do kilku banków jednocześnie? Zdaniem Renaty Pepłońskiej – tak. – Składanie wniosków do kilku banków jest dla klienta rodzajem zabezpieczenia, że jednak zdąży na czas dopiąć finansowanie – uważa.

Zgadza się z tym Karol Wilczko. – Aplikowanie do minimum dwóch banków jest wręcz konieczne. Po prostu w trakcie analizy dokumentów mogą się pojawić okoliczności, w których bank nie udzieli nam kredytu, choć wcześniej nic na to nie wskazywało – wyjaśnia analityk.

[srodtytul]Dodatkowe wymagania[/srodtytul]

Na jakie niespodzianki potencjalny kredytobiorca powinien być przygotowany? – Trudniej uzyskać kredyt, gdy budowa jest zaawansowana poniżej 30 proc., nawet mimo renomy dewelopera – ostrzega Renata Pepłońska.

Zwraca też uwagę, że zawsze trzeba się liczyć z ewentualnymi zmianami w ofertach kredytowych w trakcie rozpatrywania wniosku. – Pamiętajmy, że ostateczne warunki kredytowe zawarte są w umowie, a nie w promesie czy wstępnej decyzji banku – podkreśla.

Natomiast Arkadiusz Rembowski twierdzi, że wiele „niespodzianek” doradca może przewidzieć, jeśli klient szczerze powie o swoich potrzebach i sytuacji materialnej.

– Można przewidzieć, że bank dodatkowo zażąda od kredytobiorcy ubezpieczenia na życie, sporządzenia dodatkowej wyceny nieruchomości, czy też podwyższy marżę z powodu ograniczonej zdolności kredytowej – wymienia Rembowski.

[ramka]

[srodtytul]Jak bankowcy analizują wnioski[/srodtytul]

[i][b]Opinia: Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy Oppenheim Enterprise[/b][/i]

Pomysły bankowych analityków są zdumiewające. Czasem brakuje gdzieś parafki, za mało jest pieczątek na zaświadczeniu z miejsca pracy czy też niewypełniona jest kratka na wniosku – i to wszystko wstrzymuje analizę. Bywa, że nic nie brakuje, a bank chce od klientów wszystkich dokumentów od początku. Jak to możliwe?

Otóż kolejka do analizy wniosku trwa ponad dwa miesiące. Kiedy więc analityk w końcu otwiera teczkę i widzi, że wszystkie dokumenty finansowe są nieaktualne... prosi o najświeższe dane. To nie żart – tak właśnie działa jeden z liderów w tej branży. I nie ma do kogo się odwołać.[/ramka]

[ramka]

[b]Eksperci podpowiadają: [/b]jaki kredyt hipoteczny, z jaką marżą

[srodtytul]Łatwiej rozmawiać dziś w banku niż przed wakacjami[/srodtytul]

Czy oferty banków nadal są kryzysowe czy już bardziej przyjazne dla klientów niż wiosną? Jakie marże dla kredytów w CHF, euro i PLN można uznać za niewygórowane?

[b]Renata Pepłońska, doradca finansowy z Domu Kredytowego Notus:[/b]

[b][i]Dziś łatwiej się zadłużyć niż wiosną[/i][/b]

– Jeżeli chodzi o oferty kredytów hipotecznych, to nie ma znaczących różnic pomiędzy wiosną tego roku a obecnymi propozycjami banków. Z praktyki jednak mogę powiedzieć, że proces kredytowy robi się coraz bardziej przewidywalny. Składając w imieniu klienta wniosek do banku, można z dużą dozą prawdopodobieństwa określić, w którym z nich ma on szansę na otrzymanie kredytu oraz ile taki proces potrwa. A wiosną banki były zdecydowanie mniej przewidywalne. Widać też powrót do gry instytucji, które w wyniku kryzysu finansowego najbardziej ograniczyły swoją akcję kredytową. Te dwa elementy powodują, że obecnie uzyskanie kredytu wydaje się łatwiejsze niż jeszcze kilka miesięcy temu. Jeśli chodzi o wysokość marż, w dużej mierze zależą one m.in. od wielkości kredytu czy też wysokości wkładu własnego. Jednak można powiedzieć, że w przypadku CHF niewygórowana jest marża na poziomie 3,5 proc., dla kredytu w złotych – 2 – 2,5 proc., natomiast dla euro będzie to ok. 2,8 proc.