Kiedy lepszy najem, a kiedy dzierżawa

Zasady dzierżawy regulują przede wszystkim przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=1B55122BB8992A76BDB4D865E4A128BB?id=70928]kodeksu cywilnego [/link](art. 693 – 709 k.c.). Zgodnie z nimi właściciel może oddać nieruchomość (lub inną rzecz) na czas oznaczony lub nieoznaczony do korzystania wraz z prawem pobierania pożytków. W zamian dzierżawca zobowiązuje się płacić mu czynsz.

Dzierżawę traktuje się jako odmianę najmu, obie te umowy różnią się między sobą przede wszystkim tym, że z dzierżawy czerpie się pożytki, a z najmu – już nie (art. 694 k.c.).

[ramka][b]Przykład[/b]

Jeżeli przedmiotem umowy jest tylko korzystanie z określonego lokalu, wtedy wchodzi w grę umowa najmu, jeżeli natomiast chodzi o lokal wraz z urządzeniami technicznymi oraz zaangażowanymi pracownikami wraz z prawem pobierania pożytków, jakie one przynoszą – wtedy w grę wchodzi umowa dzierżawy.[/ramka]

Przepisy są rygorystyczne, gdy chodzi o poddzierżawę. Dzierżawca nie może tego uczynić bez zgody nawet do bezpłatnego używania. Jeżeli nie zastosuje się do tego zakazu, wówczas właściciel ma pełne prawo zerwać z nim umowę, nawet bez zachowania terminów wypowiedzenia.

[srodtytul]Termin i forma[/srodtytul]

Umowa dzierżawy jest umową terminową. Oznacza to, że trzeba wskazać koniecznie czas jej trwania – może to być okres oznaczony, jak np. pięć lat, jak i nieokreślony, w tym ostatnim wypadku dzierżawa skończy się po upływie okresu jej wypowiedzenia.

Umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie, a więc ważna będzie nawet ustna. Lepiej jednak zachować formę pisemną. W razie sporu będzie ona dowodem w sprawie i pozwoli rozstrzygnąć, kto miał rację.

Warto też zadbać o precyzyjne określenie przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, np. prowadzenie parkingu strzeżonego dla samochodów. Jeśli dotyczy ona urządzenia, np. kserokopiarki – należy wskazać jego nazwę, rok produkcji, numer fabryczny etc. Nie można też zapomnieć o zobowiązaniu dzierżawcy do używania przedmiotu tylko zgodnie z przeznaczeniem, zakazania mu poddzierżawiania oraz przypomnieć o konieczności zwrócenia przedmiotu umowy w stanie niepogorszonym.

[srodtytul]Sposoby zapłaty czynszu[/srodtytul]

Dzierżawa jest umową odpłatną. Dlatego trzeba wskazać wysokości czynszu oraz termin i sposób jego zapłaty. Może być on określony zarówno w pieniądzu, jak i w świadczeniach innego rodzaju, np. dzierżawca będzie przekazywał część pożytków. W tym ostatnim wypadku [b]trzeba wyraźnie wskazać w umowie, o jaki ich rodzaj chodzi i w jakiej mają być ilości,[/b] dajmy na to: umowa dotyczy sadu, dlatego dzierżawca zobowiązuje się do dostarczania 2 tys. kg jabłek w ciągu roku.

Pamiętajmy, że dzierżawca może być w umowie zobowiązany do ponoszenia świadczeń dodatkowych, np. opłacania podatków, ponoszenia kosztów ubezpieczenia. Strony powinny zapisać w umowie sposób rozliczania tych dodatkowych kosztów.

Terminy płatności czynszu dzierżawnego mogą być ustalone w dowolny sposób, np. jednorazowo lub periodycznie, z dołu lub z góry, co miesiąc, kwartalnie, co pół roku, rok. Wszystko zależy od stron. Jeżeli jednak umowa nic na ten temat nie mówi, to czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a przy braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu (art. 699 k.c.). Natomiast przy dzierżawie nieruchomości rolnej czynsz zwyczajowy jest uiszczany za rok, po zebraniu pożytków, czyli najczęściej plonów.

[srodtytul]Kiedy wypowiedzenie[/srodtytul]

Strony mają pełną dowolność w ustaleniu przypadków, kiedy umowę można wypowiedzieć. Jeśli o to nie zadbają – obowiązują zasady kodeksowe. A te mówią, że gdy przedmiotem umowy jest dzierżawa gruntu rolnego, umowę można wypowiedzieć na jeden rok naprzód, z terminem na koniec roku dzierżawnego. Jeżeli natomiast dotyczy ona gruntu o innym charakterze niż rolny, okres wypowiedzenia jest krótszy i wynosi sześć miesięcy, z terminem na koniec roku dzierżawnego (art. 704 k.c.).

[b]Pamiętaj![/b] Wydzierżawiający może rozwiązać umowę bez uprzedniego jej wypowiedzenia, ale tylko gdy dzierżawca nie płaci czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a[/b] jeżeli czynsz jest płatny rocznie – ponad trzy miesiące. Wcześniej jednak wydzierżawiający musi dać mu szansę i wyznaczyć dodatkowy trzymiesięczny termin na zapłatę czynszu. Dopiero wtedy może skutecznie zerwać umowę.

Po zakończeniu dzierżawy obowiązkiem dzierżawcy jest zwrócenie przedmiotu umowy. Gdy zostanie ona rozwiązana przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca jest obowiązany do zapłacenia czynszu w takim stosunku, w jakim pożytki, które pobrał w tym roku (lub mógł pobrać), pozostają do pożytków całego roku dzierżawnego. Natomiast jeśli dzierżawca oddaje grunt rolny z zasiewami, może żądać zwrotu poczynionych nakładów na te zasiewy, ale tylko wtedy, gdy przed rozpoczęciem dzierżawy otrzymał pole bez zasiewów.

[ramka][b]Uwaga [/b]

Umowę zawartą na okres dłuższy niż 30 lat uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. [/ramka]

[ramka][b]Co to takiego pożytki [/b]

[b]Mogą być dwojakiego rodzaju: naturalne i cywilne (art. 53 i 54 k.c.):[/b]

- pożytki naturalne z rzeczy, czyli płody (owoce, przychówek zwierząt hodowlanych), oraz inne odłączone od rzeczy części składowe (np. piasek pobrany z nieruchomości), o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy;