Właściciele muszą zmienić oczekiwania cenowe

Aby znaleźć nabywców na nieruchomości w najbliższych miesiącach, obiekty powinny mieć długoterminowe umowy najmu, być atrakcyjnie zlokalizowane i wycenione z uwzględnieniem zmian cenowych nieruchomości na rynkach światowych

Publikacja: 28.09.2009 01:50

Tomasz Trzósło, dyrektor działu rynków kapitałowych w Jones Lang LaSalle

Foto: Archiwum

Grażyna Błaszczak

[b]„Rz”: Czy jesień przyniesie ożywienie w branży nieruchomości? Po czym będzie można je poznać? [/b]

[b]Tomasz Trzósło, dyrektor działu rynków kapitałowych w Jones Lang LaSalle:[/b] W pierwszych ośmiu miesiącach tego roku zainteresowanie inwestorów kupowaniem nieruchomości komercyjnych było bliskie zeru. Tymczasem we wrześniu pojawiło się kilku inwestorów planujących transakcje inwestycyjne w Polsce. W porównaniu z poprzednimi miesiącami to zdecydowane ożywienie. Warto jednak pamiętać, że jak na razie oznacza to głównie zainteresowanie rynkiem tylko przez kilku inwestorów i to na zdecydowanie mniejszą skalę niż w roku 2006 czy 2007, kiedy to inwestycjami na polskim rynku zainteresowanych było kilkadziesiąt funduszy inwestycyjnych z wielu krajów. Choć jednak mamy tylko kilku inwestorów, którzy są skłonni dokonać zakupów, jest to jednak powód do radości, ponieważ mamy do czynienia z istotną poprawą stanu rynku w porównaniu do pierwszego półrocza 2009.

[b]Jak zwiększone zainteresowanie inwestorów przełoży się na dokonywane transakcje inwestycyjne?[/b]

Po pierwsze, kluczowe będzie stanowisko cenowe właścicieli nieruchomości. Transakcje będą musiały dokonywać się po zrewidowanych cenach, a stopy kapitalizacji będą musiały odzwierciedlać globalny kryzys i światowe przeszacowanie wartości nieruchomości. Bez zmian oczekiwań cenowych właścicieli nieruchomości ciężko będzie o transakcje. Po drugie, prawdopodobne, że obecne zainteresowanie inwestorów doprowadzi do transakcji dopiero w pierwszym kwartale roku 2010, a nie jeszcze w roku 2009. Transakcje nieruchomościowe zajmują zwykle kilka miesięcy (badanie stanu nieruchomości i spółki właścicielskiej, negocjacje warunków transakcji, finalizowanie dokumentacji prawnej) i w związku z tym uważamy, że rok 2009 pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych w Polsce pozostanie bardzo ubogi, na poziomie dramatycznie niższym nawet niż w latach poprzedzających wejście Polski do Unii Europejskiej. Wolumen transakcji inwestycyjnych w roku 2009 w Polsce szacujemy wstępnie na około 500 milionów euro, w porównaniu do 1,12 miliarda euro dokonanych transakcji w roku 2003, 933 milionów euro w roku 2004 i powyżej 5 miliardów euro w szczytowym dla rynku roku 2006.

[b]W jakim segmencie rynku można spodziewać się transakcji przed końcem roku?[/b]

Zainteresowanie inwestorów koncentruje się obecnie głównie na mniejszych nieruchomościach biurowych. Inwestorzy wymagają również najlepszych lokalizacji, co dodatkowo ogranicza podaż produktu biurowego. W konsekwencji, do końca roku 2009 może dojść do kilku transakcji inwestycyjnych w sektorze biurowym Nie spodziewam się jednak, aby liczba zawartych transakcji była większa niż zaledwie kilka. Na rynku jest jednak również niewielka grupa inwestorów, którzy poszukują dominujących, regionalnych centrów handlowych i są gotowi zapłacić ceny nawet mocno przewyższające wartość 100 milionów euro. W najbliższych kilku miesiącach może więc dojść do jednej – dwóch transakcji o tak dużym wolumenie w sektorze centrów handlowych. Ze względu jednak na wielkość i złożoność dużych transakcji dotyczących centrów handlowych, być może będą one zamykane dopiero w roku 2010. Najmniejsze zainteresowanie inwestorów dotyczy rynku magazynowego, niemniej jednak i w tym sektorze również prowadzone są dyskusje i do końca roku może dojść do zawarcia dwóch – trzech transakcji inwestycyjnych.

[b]Z jakich krajów pochodzą inwestorzy?[/b]

Dziś są to głównie Niemcy, ale na rynku jest także kapitał angielski i amerykański. Obecnie ciężko jest określić kraj pochodzenia kapitału, ponieważ część funduszy zbiera kapitały na rynkach światowych i pochodzą one w konsekwencji z wielu krajów.

Warto nadmienić, że stosunkowo rosnącą rolę zaczynają odgrywać polskie fundusze – dzieje się tak stopniowo i są one w sporej mierze bardziej widoczne z powodu odpływu dużej grupy zagranicznych inwestorów, ale rosnąca obecność funduszy z polskim kapitałem na rynku jest niewątpliwie czynnikiem pozytywnym. Spodziewamy się, że trend taki będzie kontynuowany.