[b][i]W budynku zarządzanym przez Wspólnotę znajduje się lokal użytkowy należący do gminy (dawna wózkownia). Lokal nie posiada sanitariatu. Czy gmina może go wynająć bez konsultacji ze Wspólnotą? Właściciele mieszkań na parterze (lokal znajduje się w piwnicy i ma wejście od ulicy) obawiają się że najemcy będą załatwiać potrzeby fizjologiczne pod ich oknami. Co w tej sprawie może zrobić Wspólnota? [/i][/b]
[i]- K.L.[/i]
Każdy właściciel, również gmina jako członek wspólnoty, ma prawo korzystać ze swojej własności w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. To zasada wyrażona w art. 140 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]. Wspólnota nie może więc zakazać gminie wynajęcia lokalu ani żądać od niej konsultacji przed podpisaniem umowy najmu. Nie oznacza to jednak, że pozostali członkowie wspólnoty nie mają na nic wpływu i żadnych możliwości ochrony własnych praw.
Gmina jako właściciel lokalu powinna powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 k.c.). W przypadku budynku mieszkalnego przeciętną miarę z pewnością przekroczy działalność gospodarcza skutkująca dokuczliwym hałasem, emisją nieprzyjemnych zapachów albo zanieczyszczaniem otoczenia budynku. Właściciele sąsiednich lokali, którzy zostaną na takie niedogodności narażeni, mogą wystąpić do sądu z powództwem negatoryjnym na podstawie art. 222 § 2 k.c. i zażądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń.
[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]Ustawa o własności lokali[/link] (uwl) również w pewien sposób chroni prawa sąsiadów. Zgodnie z jej art. 13 właściciel lokalu ma obowiązek przestrzegać porządku domowego i korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Tym wspólnym dobrem jest m.in. czystość i porządek wokół budynku czy na klatce schodowej, czyli częściach nieruchomości wspólnej. Wspólnota może wystąpić o sprzedaż lokalu na licytacji, gdy właściciel lokalu wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości uciążliwym (art. 16 uwl). Niestety, zgodnie z niedawnym orzeczeniem Sądu Najwyższego (sygn. akt II CSK442/08) zlicytowany może być tylko lokal wyodrębniony, a gminy rzadko wyodrębniają swoje lokale jeśli nie zamierzają ich sprzedać.
