Handel cudzym – nielegalny

Dzwonimy do TBS Praga-Południe. Pytamy, czy możemy się wpisać na listę chętnych.

– Nie mamy żadnych wolnych lokali. Na razie nic nie budujemy – usłyszeliśmy w TBS Praga-Południe.

Naciskamy, że wobec tego chcemy się zapisać na listę rezerwowych – w razie gdyby któryś z poprzednich najemców zrezygnował z lokalu, chętnie zajmiemy jego miejsce.

– O, to już musi pani sama szukać takich ogłoszeń. Bo to najemcy wskazują swoich następców. A my ich tylko weryfikujemy – tłumaczy pracownica TBS Praga-Południe. Dodaje, że trzeba się liczyć z tym, że ogłoszeniodawcy zażądają od nas nie tylko zwrotu partycypacji, ale i odstępnego.

– Windują je naprawdę wysoko. Chcą odzyskać spłacany w czynszu kredyt, a także zakup mebli czy innego wyposażenia – dodaje. I rozwiewa nasze złudzenia: wykładając nawet kilkaset tysięcy złotych, nie staniemy się właścicielami mieszkania. Będziemy jedynie jego najemcami.

Inaczej problem handlu lokalami oceniają pracownicy TBS Bemowo, które na razie także nie prowadzi naboru najemców, bo nie rozpoczyna nowej inwestycji. Tu również nie ma list rezerwowych, na wypadek rezygnacji z lokalu któregoś z najemców.

– Nigdy bowiem się nie zdarzyło, żeby ktoś zwrócił mieszkanie bezpośrednio do nas – tłumaczy pracownica TBS Bemowo. Dodaje, że bywa, iż dwie strony umawiają się i podpisują umowę cesji, z którą następca pierwszego lokatora zgłasza się do TBS. – Prawo zezwala na przejęcie prawa do lokalu. Ale już płacenie odstępnego jest nielegalne. Najemca nie może handlować lokalem, którego właścicielem nie jest – mówi dobitnie. Podkreśla, że w grę wchodzi jedynie zwrot partycypacji.

Decydując się na mieszkanie w TBS z drugiej ręki, trzeba wziąć pod uwagę, że banki takiej transakcji nie skredytują. – Współpracujemy z 24 bankami, ale żaden z nich nie pożycza pieniędzy na lokale w TBS – usłyszeliśmy od doradcy kredytowego w Expanderze. – Trudno mi nawet wskazać bank, który byłby skłonny przyznać kredyt – dodaje. Według konsultantów z Expandera w takiej sytuacji klient może się jednak starać o kredyt gotówkowy. – Ale 200 tys. zł raczej nie wchodzi w grę – mówi doradca z Expandera.

W Money.pl usłyszeliśmy z kolei, że większość banków odeśle nas z kwitkiem, kiedy będziemy się starać o kredyt na najem lokalu w TBS. – Jedynie PKO BP udzieli kredytu do 50 tys. zł – wskazuje konsultant z Money.pl. Dodaje, że kredyt taki jest udzielany w złotych na dziesięć lat, a jego oprocentowanie jest negocjowane indywidualnie. – Zabezpieczeniem takich kredytów będzie m.in. hipoteka na innej nieruchomości, poręczenie majątkowe czy blokada na rachunku bankowym – wylicza. Jeśli pożyczona kwota nie wystarczy, chętny na lokal w TBS musi wyłożyć resztę z własnej kieszeni. – Zawsze też można wziąć pożyczkę hipoteczną pod zastaw innej nieruchomości – doradza ekspert z Money.pl. Z oferty kredytowania nieruchomości w TBS, jak usłyszeliśmy w Money.pl, wycofał się BPH.

[ramka]

[b]Krzysztof Planeta - były szef TBS na Bemowie[/b]

– Całe niepowodzenie w idei budownictwa społecznego nazywa się partycypacja. W początkowym okresie istnienia TBS partycypacja była wymuszoną darowizną: ten, który ją wpłacał, miał jednorazowe prawo do wskazania najemcy mieszkania w TBS. I na tym jego rola się kończyła.Po nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa społecznego, kiedy najemca mógł być jednocześnie partycypantem, partycypacja stała się wymuszoną pożyczką, tzn. TBS w przypadku rezygnacji najemcy z mieszkania musi mu zwrócić partycypację waloryzowaną wskaźnikiem odtworzenia ceny metra kwadratowego. W ten sposób uniemożliwiono uspołecznienie TBS. Gdyby partycypacja była udziałem w spółce prawa handlowego, to idea uspołecznionego budownictwa mieszkaniowego nie zmarniałaby tak jak ostatnio. W kodeksie cywilnym nie ma takiego pojęcia jak partycypacja. Wzięło się ono na potrzeby urzędniczej wszechwładzy. Chodzi o to, żeby pozbawić możliwości decydowania i nadzoru przez najemców mieszkań-partycypantów nad administracją samorządową w TBS.

Gdyby najemcy-partycypanci posiadali udziały w spółkach prawa handlowego, to legalnie mogliby zbywać akcje lub udziały, bez handlowania pod stołem i żądania odstępnego wyższego niż partycypacja.

Jeżeli ktoś na tym zarabia, to znaczy, że jest to wynik dobrej inwestycji. Dla przykładu: W TBS Bemowo w pierwszym etapie inwestycji cena metra powierzchni użytkowej mieszkania wyniosła 2,3 tys. zł, partycypacja zaś 560 zł za mkw. Wskaźnik odtworzenia ceny metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosił w dniu odbioru mieszkań 4050 zł. Mogę powiedzieć, że był to rekord, którego nikt nie powtórzy.[/ramka]

[ramka]

[srodtytul]Warto wiedzieć - dla kogo lokal w TBS [/srodtytul]

>> o mieszkanie w TBS może się starać osoba fizyczna, która nie ma innego lokalu w danej miejscowości.

>> ważny jest także dochód. Pod uwagę brane jest 130 procent przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie w miesiącu poprzedzającym zawarcie umowy najmu.

>> Samotny najemca nie może przekroczyć tej kwoty o więcej niż 20 proc. W gospodarstwie dwuosobowym nie może to być więcej niż 80 proc., a w rodzinach liczniejszych – o kolejne 40 proc. na każdą osobę (np. w rodzinie trzyosobowej będzie to 120 proc.).

>> wpłacana przez najemcę partycypacja nie może przekroczyć 30 proc. kosztów budowy lokalu.

>> partycypantem może być także pracodawca, który pozyskuje mieszkania dla pracowników.

>> TBS w swoim statucie bądź umowie spółki może określić dodatkowe kryteria wyboru najemców.

[i]źródło: Ministerstwo Infrastruktury[/i][/ramka]

[ramka]

[srodtytul]Towarzystwa pod lupą NIK[/srodtytul]

>> Działalność towarzystw budownictwa społecznego skontrolowała Najwyższa Izba Kontroli.Pod lupę wzięto 32 spośród 388 TBS działających w całym kraju.

>> Badane TBS od stycznia 2006 r. do marca 2009 r. zbudowały ponad 4,2 tys. mieszkań. Jak czytamy w raporcie, koszt budowy mkw. to średnio 2,2 tys. zł.

>> Niski koszt oznaczał słabą jakość. Najemcy lokali w 11 TBS zgłaszali uwagi, że budynki są wykonane z materiałów gorszego gatunku.

>> Według kontrolerów NIK w 97,7 proc. badanych przypadków lokale w TBS trafiały do osób, które spełniały ustawowe wymogi.

>> Ponad połowa TBS nierzetelnie prowadziła jednak dokumentację najemców, w której brakowało m.in. dokumentów potwierdzających spełnianie przez nich kryterium maksymalnego dochodu.

>> TBS nie sprzeciwiały się też dokonywania cesji, dlatego ich lokale stały się towarem komercyjnym, co wypacza ideę budownictwa społecznego. Średnio co 20. mieszkanie zmieniło najemcę.

>> TBS wykorzystywały też grunty otrzymane od gmin pod budowę mieszkań na sprzedaż. Spośród 210 ha przekazanej ziemi 6 proc. w wyniku sprzedaży trafiło w prywatne ręce.