Dobra umowa najmu mieszkania

[srodtytul]Anna Jeleń, prawnik w Departamencie Nieruchomości i Budownictwa w kancelarii CMS Cameron McKenna[/srodtytul]

[b]Rz: Czy zawsze umowa o wynajem mieszkania powinna być zawarta na piśmie?[/b]

[b]Anna Jeleń:[/b] W praktyce zwykle zarówno wynajmującemu, jak i najemcy, zależy na dokładnym uregulowaniu wzajemnych praw i obowiązków na piśmie, co ułatwia dochodzenie swoich roszczeń przeciwko drugiej stronie umowy, chociaż nie zawsze zawarcie umowy na piśmie jest warunkiem ważności takiej umowy.

Umowa najmu to umowa uregulowana przede wszystkim w [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksie cywilnym[/link], która do swojej ważności nie wymaga zachowania formy pisemnej. Jednakże umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy uważa się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

[b]A umowa najmu okazjonalnego także nie może być ustna?[/b]

Zasady zawierania tego rodzaju umowy regulują przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176767]ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego[/link]. Umowa najmu okazjonalnego oraz wszelkie zmiany tej umowy dla swojej ważności wymagają formy pisemnej. Nie jest zatem możliwe skuteczne zawarcie umowy najmu okazjonalnego w formie ustnej.

[wyimek] Zobacz też poradniki: [link=http://www.rp.pl/temat/397614.html]"Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie"[/link] i [link=http://www.rp.pl/temat/418342_Wszystko_o_najmie_okazjonalnym.html]"Wszystko o najmie okazjonalnym"[/link][/wyimek]

Należy jednak pamiętać, że nie w każdym przypadku możliwe jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Ponadto umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż dziesięć lat.

[b]Bezpieczniej zawrzeć umowę na czas określony czy nieokreślony?[/b]

To, czy w danym przypadku korzystniejsze jest zawarcie umowy na czas oznaczony, czy na czas nieoznaczony, zależy od konkretnej sytuacji i oczekiwań stron. Niemniej jednak strony nie mogą kształtować okresu, na jaki zawierają umowę, w pełni dowolnie – ich swoboda jest ograniczona przepisami ustawy.

Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, jednakże najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Z kolei umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż dziesięć lat.

[b]Co zrobić, gdy najemca mieszka już kolejny miesiąc za darmo, bo nie płaci i nie chce się wyprowadzić, bo nie ma dokąd? Jak go skutecznie zmotywować do opuszczenia lokalu i zapewnić sobie zwrot czynszu?[/b]

Zabezpieczeniu interesów osób wynajmujących swoje mieszkania, a w szczególności ułatwieniu „pozbycia się” niechcianych lokatorów, ma służyć instytucja najmu okazjonalnego.

Jeżeli prawidłowo zawarta umowa najmu okazjonalnego została w odpowiednim terminie zgłoszona naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego, nie stosuje się do niej przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów ograniczających możliwości eksmisji.

Jeżeli najemca dobrowolnie nie opuścił zajmowanego lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel powinien doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (takiego poświadczenia podpisu może dokonać na przykład notariusz).

W przypadku bezskutecznego upływu terminu zakreślonego w żądaniu właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

[b]A co, jeżeli właściciel nie zgłosi umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego?[/b]

Do usunięcia lokatora konieczny będzie wyrok sądu nakazujący mu opróżnienie lokalu. W takim wyroku sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. Wykonując eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z jej dokonaniem aż do czasu, gdy gmina, właściciel lub najemca wskaże tymczasowe pomieszczenie, do którego może nastąpić przekwaterowanie. Oznacza to, że w razie niezgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściciel nie będzie mógł skorzystać z ułatwień w eksmisji lokatora, który zalega z czynszem.

Umowa najmu okazjonalnego nie przewiduje ułatwień w dochodzeniu roszczeń z tytułu zaległego czynszu. W takim przypadku, w razie braku odmiennych postanowień umownych, właściciel może dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej.

[ramka]O NAJMIE OKAZJONALNYM

[b]Jak zmieniły się prawa i obowiązki najemcy, a jak właściciela zgodnie z nowymi przepisami?[/b]

>> Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego w porównaniu z dotychczas obowiązującymi przewidują mniejsze ograniczenia praw właścicieli lokali oraz korzystniejsze opodatkowanie dochodów z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych, co ma się przyczynić do zmniejszenia tzw. szarej strefy rynku wynajmu mieszkań.

>> Podatnik zamiast opodatkowania na zasadach ogólnych może wybrać podatek ryczałtowy w wysokości 8,5 proc., niezależnie od wysokości przychodu z tytułu najmu.

>> Dla wynajmujących istotną zmianą jest ułatwienie w zakresie eksmisji lokatorów i konieczność zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

>> Nowe przepisy nie wpłyną na sytuację osób, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych – do tych osób nie mają zastosowania przepisy dotyczące najmu okazjonalnego.

>> Dla najemców zawarcie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z dodatkowymi obowiązkami i kosztami – najemca powinien bowiem złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, które to oświadczenie powinno być załączone do umowy najmu okazjonalnego. Maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie tego oświadczenia wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (minimalne wynagrodzenie za pracę wynosi od 1 stycznia 2010 roku 1317 zł, zatem obecnie taksa notariusza nie może przekroczyć kwoty 131,70 zł, powiększonej o należny podatek VAT).

>> Najemca powinien ponadto wskazać lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji z lokalu wynajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego oraz dostarczyć oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim eksmitowanego najemcy.[/ramka]

[ramka]WARTO WIEDZIEĆ

[srodtytul]Najważniejsze zapisy w umowie o wynajem mieszkania[/srodtytul]

>> Zarówno umowa najmu, jak i umowa najmu okazjonalnego powinny określać co najmniej:

– strony umowy (wynajmującego i najemcę),