Prognoza dla inwestorów rynku nieruchomości

W ostatnich miesiącach stabilizuje się sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Ceny lokali rosną, zwiększa się również ich sprzedaż. Zdaniem ekspertów końcówka roku nie przyniesie większych zmian w tym względzie. Poprawić się powinna sytuacja deweloperów, którzy w początkowych miesiącach roku notowali niskie marże, gdyż w ich wynikach rozliczane były lokale, których budowę rozpoczęto w czasie kryzysu.

[wyimek][b]Zobacz[/b] [link=http://grafik.rp.pl/grafika2/550966]oferty i ceny mieszkań w największych aglomeracjach[/link] (pdf; 800 kb) [/wyimek]

Zyskowności malały, gdyż firmy obniżały ceny, by sprzedać już wybudowane mieszkania. Rentownościom szkodziło również to, że wiele prac deweloperzy zakontraktowali w czasie, gdy na rynku budowlanym panowały wysokie ceny, przez co sporą część ich zarobków pochłonęły wynagrodzenia generalnych wykonawców.

[srodtytul]Rynek się stabilizuje[/srodtytul]

Z danych badającej rynek firmy redNet Consulting wynika, że podobnie jak w poprzednich miesiącach również w sierpniu ceny mieszkań były stabilne. Wbrew obserwowanemu w ostatnim czasie trendowi obniżyła się jednak średnia cena sprzedaży. W porównaniu z lipcem spadła ona o 1,7 proc., zbliżając się do poziomów notowanych w maju. Zdaniem ekspertów spadek spowodowany jest tym, że kupujący najchętniej wybierali tańsze mieszkania - zarówno pod względem ceny całkowitej, jak i ceny metra kwadratowego. W sierpniu ceny najbardziej spadły w aglomeracji trójmiejskiej i we Wrocławiu (odpowiednio o 2,5 proc. i 2,2 proc.). W pozostałych miastach spadki okazały się znacznie niższe, a minimalny wzrost cen zanotowano w Katowicach (o 0,4 proc.).

Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu Emmersona, wskazuje, że do nieznacznych spadków cen na rynku pierwotnym przyczynia się coraz większy udział nowych inwestycji realizowanych po kryzysie, które są lepiej dostosowane do aktualnych potrzeb i wymagań klientów pod kątem ceny i funkcjonalności mieszkań.

Jak będzie się kształtować sytuacja w najbliższych miesiącach?

- Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce staje się coraz bardziej dojrzały. Zmiany w szeroko rozumianej gospodarce przyjmuje ze spokojem, nie ma gwałtownych reakcji, jak w początkowej fazie jego rozwoju - komentuje Oleksiak. - Raporty naszego działu badań i analiz wskazują na ożywienie na rynku pierwotnym w największych miastach Polski. Można się spodziewać kontynuacji tego trendu w całym drugim półroczu 2010 r. - dodaje.

[srodtytul]Średniej zmiany cen lokali na poziomie[/srodtytul]

0-5 proc., czyli zakładającej możliwość niewielkiego wzrostu, w drugiej połowie roku spodziewa się specjalizująca się w doradztwie inwestycyjnym na rynku nieruchomości firma CEE Property Group. Co zadecyduje o takich zmianach?

- Na ceny nieruchomości wpływa aktualnie kilka czynników. Nowo budowane lokale będą prawdopodobnie drożeć wraz z rosnącymi kosztami materiałów budowlanych i robocizny - mówi Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group. - Mieszkania, których budowa się rozpoczyna, będą atrakcyjne cenowo, aby deweloper zabezpieczył przedsprzedaż zgodnie z wymaganiami banku. Oznacza to, że pierwszych 20 proc. lokali w danej inwestycji może być sprzedanych po niższych cenach niż pozostałe mieszkania - dodaje. Grząbka się spodziewa, że już wybudowane, a nie sprzedane przez dewelopera, lokale będą tanieć wraz z rosnącymi kosztami ich przetrzymywania.

Maciej Trela, dyrektor ds. sprzedaży z centrali Biura Nieruchomości Północ w Krakowie, ocenia, że zmiany cen nieruchomości w różnych regionach kraju będą podobne, choć różnice w poziomie cen nowych lokali będą się dalej utrzymywały. - Obecnie nowe mieszkanie w Łodzi można kupić za cenę 4,1 tys. zł za mkw., podczas gdy na przykład w Krakowie cena metra kwadratowego jest wyższa o kilkaset złotych - mówi. - Można zaobserwować zwiększające się różnice w cenach nowych mieszkań i tych z wielkiej płyty. Te ostatnie cieszą się coraz gorszą opinią, stąd ich ceny są niskie i mniej podatne na zmianę czynników rynkowych - dodaje.

[srodtytul]Bez większych zmian na rynku wtórnym? [/srodtytul]

Stabilizacja cen zauważalna jest również na rynku wtórnym największych miast Polski. - Także w tym segmencie rynku widoczne są przejawy dojrzewania sytuacji. Kupujący podejmują bardzo przemyślane decyzje i nie ma gwałtownych zmian. Sądzimy, że jest to najbardziej prawdopodobny scenariusz rozwoju także w drugim półroczu - mówi Waldemar Oleksiak. - Średnie ceny w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu w lipcu tego roku nie zmieniły się o więcej niż 2-3 proc. w stosunku do lipca 2009 r.

Oferujący zwlekają z obniżeniem cen bądź pozostawiają tę decyzję do momentu negocjacji z zainteresowanym. Dopiero brak zainteresowania długo eksponowaną ofertą skłania większość sprzedających do obniżki cen wywoławczych - dodaje. Paweł Grząbka ocenia natomiast, że mieszkania na rynku wtórnym będą powoli drożeć wraz z rosnącymi cenami na rynku pierwotnym. - Spodziewamy się zwiększonej liczby transakcji wraz z mniejszą podażą na rynku pierwotnym - mówi.

[srodtytul]Obawy o VAT i kredyty[/srodtytul]

Na rynku nie brakuje sygnałów, które niepokoją zarówno sprzedających, jak i kupujących. Wśród nich eksperci wymieniają przede wszystkim groźbę ograniczenia dostępności kredytów oraz podniesienia stawki VAT o 1 pkt proc.

W pierwszym półroczu rosła dostępność finansowania dłużnego, co widać w statystykach wartości udzielonych kredytów hipotecznych. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że w II kwartale banki przyznały blisko 64 tys. nowych kredytów na sumę ponad 13,5 mld zł, czyli o 37,8 proc. więcej niż w okresie styczeń-marzec. Zanotowany w II kwartale wynik okazał się najlepszy od jesieni 2008 r. zarówno pod względem liczby, jak i wartości udzielonych pożyczek. ZBP prognozuje, że w całym 2010 r. wartość nowo udzielonych kredytów sięgnie 50 mld zł. Jeśli te szacunki okażą się trafne, to będzie to oznaczało blisko 30-proc. zwyżkę w porównaniu z minionym rokiem.

Eksperci obawiają się jednak zaostrzenia polityki kredytowej przez banki, co może nastąpić w wyniku wprowadzenia zapowiadanych obostrzeń przez Komisję Nadzoru Finansowego. - Rośnie aktywność banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. Dane za pierwsze półrocze świadczą o powrocie tendencji wzrostowej na tym rynku - komentuje Waldemar Oleksiak. - Niepokoić mogą natomiast ciągłe zapowiedzi wprowadzania ograniczeń akcji kredytowej banków w zakresie kredytów udzielanych w walutach. Z kolei zapowiedź ograniczenia programu "Rodzina na swoim" od przyszłego roku może, zdaniem naszych analityków, wywołać presję na finalizowanie transakcji jeszcze w tym roku - zaznacza przedstawiciel Emmersona.

Zdaniem ekspertów podobny skutek może wywołać wzrost podatku VAT, mimo że jego zmiana będzie niewielka. - Do końca roku można się spodziewać zwiększonego zainteresowania nowymi mieszkaniami. Dla wielu osób rozważających zakup perspektywa wzrostu podatku VAT może być czynnikiem przyspieszającym decyzję. Zwiększenie popytu na nowe mieszkania może także chwilowo przełożyć się na wzrost cen nieruchomości na rynku wtórnym - mówi Maciej Trela. - Jednak ten segment jest obecnie nieco mniej podatny na wzrost cen, biorąc pod uwagę stosunkowo niewielki popyt wynikający między innymi z zaostrzenia polityki kredytowej przez banki. W dłuższej perspektywie należy spodziewać się utrzymania na rynku umiarkowanego popytu przy dużej podaży nieruchomości - dodaje.

[srodtytul]Stabilne stawki za wynajem[/srodtytul]

Nasi rozmówcy oceniają, że w najbliższych miesiącach nie powinniśmy się spodziewać wzrostu stawek czynszu za wynajmowane lokale. - Na rynku wynajmu panuje stabilizacja od 2008 r., kiedy to nastąpiły spadki stawek najmu w związku ze wzrostem podaży nowych mieszkań na sprzedaż. Podaż rośnie powoli, ale poprawiła się struktura jakościowa oferty. Do końca roku nie spodziewamy się zmian - mówi Waldemar Oleksiak. - Na rynku wynajmu panuje sezonowość. Okres od marca do połowy października to czas zwiększonego wynajmu. Nasi główni klienci to pracownicy firm, zazwyczaj lepiej sytuowani, którzy przenoszą się do Warszawy w związku z pracą - dodaje. Oleksiak ocenia, że obecnie podaż zaspokaja istniejący popyt. - W konsekwencji wzrostu podaży wynajmujący starają się być bardziej elastyczni przy negocjacjach. Jednak w grupie mieszkań najbardziej popularnych i zlokalizowanych w centrum nie można liczyć na zbyt duże upusty cenowe - mówi.