[i][b]Czy możliwe jest wynajęcie powierzchni w budynku na cele biurowe, jeżeli władający dysponuje prawem ekspektatywy do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia na niego prawa odrębnej własności lokalu lub ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Będę wdzięczny za wskazanie przepisów, orzecznictwa, literatury.[/b][/i]

(nazwisko do wiadomości redakcji)

[srodtytul]Odpowiada Łukasz Bernatowicz, radca prawny:[/srodtytul]

Zawarcie takiej umowy najmu jest możliwe. Przy czym należy wyjaśnić, iż w tym wypadku mamy do czynienia nie z najmem prawa ekspektatywy, lecz po prostu z zawarciem warunkowej umowy najmu lokalu, który jest dopiero w fazie budowy. Wynajmujący zawarł ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu. Prawnie, a zapewne i fizycznie, ten lokal jeszcze nie istnieje. Strony w takiej umowie ustalają więc warunki najmu rzeczy przyszłej (nieistniejącej w momencie zawierania umowy). Warunkiem wejścia w życie umowy jest powstanie rzeczy, której dotyczy, czyli lokalu, który stanowi przedmiot najmu.

Tego typu umowy wiążą się ze szczególnym ryzykiem dla najemcy. Należy w umowie zwrócić szczególną uwagę choćby na dokładne określenie lokalu, który ma powstać i jego standardu. Inną newralgiczną kwestią jest data wydania przedmiotu najmu, na którą wpływ będą miały też okoliczności niezależne od stron, choćby przeciągająca się budowa dodatkowego piętra w kamienicy. Z punktu widzenia najemcy wskazane jest określenie kar umownych oraz prawa odstąpienia od umowy na wypadek opóźnienia w wydaniu lokalu lub obowiązku udostępnienia lokalu zastępczego.