Umowa z pośrednikiem na lata

Uważaj, na co się godzisz w umowie z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Może się okazać, że przyjmujesz zobowiązanie na lata. Nawet gdy po długim czasie kupisz bezpośrednio działkę, dom czy mieszkanie, które kiedyś pokazywał ci agent, będziesz mu winny prowizję

Publikacja: 25.10.2010 03:30

Umowa z pośrednikiem na lata

Foto: www.sxc.hu

Nasz czytelnik związał się umową pośrednictwa z warszawskim biurem nieruchomości. Chodziło o znalezienie mieszkania.

[srodtytul]Transakcja bez finału[/srodtytul]

– Cena ustalona w umowie wynosiła 600 tys. zł i obejmowała również stanowisko w garażu. Po negocjacjach wyraziliśmy chęć zakupu wskazanego lokalu za 590 tys. zł. Jednak przy drugiej wizycie w mieszkaniu sprzedający powiedział, że cena nie zawiera miejsca w garażu, za które żąda dodatkowo 50 tys. zł. Ostatecznie zgodziliśmy się dać 600 tys. zł za całość – opowiada nasz czytelnik (nazwisko do wiadomości redakcji).

I dodaje: – Pośrednik zapewniał, że sprzedający zgodzi się na sprzedaż lokalu za tę kwotę wraz z garażem. Nic z tego jednak nie wyszło, bo właściciel lokalu żądał więcej pieniędzy.

Ponieważ do transakcji nie doszło, klient chciał rozwiązać umowę z pośrednikiem. – Usłyszałem jednak, że nie trzeba jej rozwiązywać, mimo że w umowie widnieje zapis, iż wszelkie zmiany wymagają zgody na piśmie pod rygorem nieważności – opowiada czytelnik. – Kiedy zapytałem, co by zatem było, gdybym za parę lat kupił to mieszkanie, pośrednik powiedział, że i tak będę musiał zapłacić mu prowizję, bo zapis w umowie jest taki, że za pobrany z ich bazy adres będzie obowiązywała zapłata prowizji, gdyby doszło do transakcji.

[srodtytul]Rozwiązać można, ale...[/srodtytul]

Czytelnik pyta, czy rzeczywiście umowa pośrednictwa, jeśli nie ma dodatkowych zapisów, obowiązuje bezterminowo? Czy można ją rozwiązać jednostronnie?

Zdaniem Małgorzaty Zamorskiej, radcy prawnego i partnera w Kancelarii bnt Neupert Zamorska & Partnerzy, jeżeli nawet w umowie nie określono żadnych warunków wypowiedzenia, nie oznacza to, że nie będzie ono możliwe.

– W takim przypadku podstawę do wypowiedzenia mogą dawać np. art. 746 w związku z art. 750 kodeksu cywilnego, odnoszące się do umowy-zlecenia i umowy o świadczenie usług, z których wynika, że dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Do rozwiązania umowy w tym trybie wystarczające jest złożenie przez klienta oświadczenia na piśmie i nie jest konieczne potwierdzenie bądź zgoda ze strony agencji – mówi Małgorzata Zamorska.

Jednak, jak podkreśla, samo rozwiązanie umowy pośrednictwa nie załatwia sprawy. Nadal pozostaje bowiem otwarta kwestia wynagrodzenia.

– W umowach powszechne są klauzule, iż nabycie lokalu w ciągu określonego czasu, np. 12 bądź nawet 24 miesiące od dnia przedstawienia oferty przez pośrednika, wiąże się z obowiązkiem zapłaty prowizji, i to niezależnie od tego, czy w ciągu określonego okresu umowa formalnie obowiązuje, czy została rozwiązana – wyjaśnia prawniczka.

Gdy jednak nie ma wskazanego tzw. okresu ochronnego, a napisane jest, że pomimo rozwiązania umowy od danej oferty i tak należy się prowizja, to kwestia jej wypłaty po kilku latach może być sporna.

[srodtytul]...zapłacić trzeba[/srodtytul]

Prawo pośrednika do otrzymania wynagrodzenia w podobnej jak opisana sytuacji potwierdził m.in. Sąd Najwyższy. – [b]W wyroku z 23 listopada 2004 r. (sygn. I CK 270/04)[/b], w uzasadnieniu sąd stwierdził, że próba interpretowania przepisów w ten sposób, że klient zwolniony jest z obowiązku zapłaty prowizji w razie zawarcia umowy sprzedaży lokalu już po wypowiedzeniu umowy pośrednictwa, prowadziłby do podważenia samej istoty i sensu umowy pośrednictwa – mówi Małgorzata Zamorska. – Zdaniem sądu decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeśli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy.

Dla powstania prawa do prowizji nie ma zatem znaczenia, że klient wypowiedział umowę pośrednictwa i dopiero w jakiś czas potem nabył przedstawioną przez pośrednika nieruchomość.

Jednocześnie jednak trudno uznać, że klient do końca życia ma się liczyć z obowiązkiem zapłaty prowizji, ponieważ po dłuższym upływie czasu dane wyjściowe zwykle ulegają zmianie – np. zmienia się stan nieruchomości.

– Najpóźniejszym momentem wygaśnięcia obowiązku zapłaty wynagrodzenia będzie na pewno okres przedawnienia roszczeń, czyli dziesięć lat – mówi Małgorzata Zamorska. – Trzeba też spojrzeć na sprawę od strony praktycznej: żadna agencja nie ma faktycznych możliwości monitorowania rynku i ustalenia, czy czasami po kilku latach nie zakupiono lokalu, który był przez nią oferowany, jeżeli transakcję przeprowadzono poza agencją.

Aby nie dochodziło do takich sytuacji, w umowie pośrednictwa należy wpisywać wspomniany okres ochronny dla pośrednika (często określany na 12 – 24 miesiące od prezentacji nieruchomości).

[ramka]OPINIA

[srodtytul]Małgorzata Zamorska, bnt Neupert Zamorska & Partnerzy[/srodtytul]

– Żeby klienci mieli pewność swoich praw i obowiązków w zakresie prowizji, powinni wybierać takie umowy pośrednictwa, w których wyraźnie wskazana została długość tzw. okresu ochronnego – np. 12 miesięcy. We wszystkich innych wypadkach kwestia prowizji od późniejszych transakcji może być sporna i różnie rozstrzygana przez sądy.[/ramka]

Nasz czytelnik związał się umową pośrednictwa z warszawskim biurem nieruchomości. Chodziło o znalezienie mieszkania.

[srodtytul]Transakcja bez finału[/srodtytul]

Pozostało 97% artykułu
Nieruchomości
Rynek luksusowych nieruchomości ciągle rośnie. Rezydencja za 50 mln zł
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Nieruchomości
Korona Legionowa na półmetku
Nieruchomości
Invesco Real Estate kupuje nowy hotel na Wyspie Spichrzów
Nieruchomości
Trei wybuduje mieszkania w Milanówku. Osiedle na poprzemysłowym terenie
Materiał Promocyjny
Do 300 zł na święta dla rodziców i dzieci od Banku Pekao
Nieruchomości
MLP Rzeszów na starcie. Inwestycja typu greenfield