Nasz czytelnik związał się umową pośrednictwa z warszawskim biurem nieruchomości. Chodziło o znalezienie mieszkania.

[srodtytul]Transakcja bez finału[/srodtytul]

– Cena ustalona w umowie wynosiła 600 tys. zł i obejmowała również stanowisko w garażu. Po negocjacjach wyraziliśmy chęć zakupu wskazanego lokalu za 590 tys. zł. Jednak przy drugiej wizycie w mieszkaniu sprzedający powiedział, że cena nie zawiera miejsca w garażu, za które żąda dodatkowo 50 tys. zł. Ostatecznie zgodziliśmy się dać 600 tys. zł za całość – opowiada nasz czytelnik (nazwisko do wiadomości redakcji).

I dodaje: – Pośrednik zapewniał, że sprzedający zgodzi się na sprzedaż lokalu za tę kwotę wraz z garażem. Nic z tego jednak nie wyszło, bo właściciel lokalu żądał więcej pieniędzy.

Ponieważ do transakcji nie doszło, klient chciał rozwiązać umowę z pośrednikiem. – Usłyszałem jednak, że nie trzeba jej rozwiązywać, mimo że w umowie widnieje zapis, iż wszelkie zmiany wymagają zgody na piśmie pod rygorem nieważności – opowiada czytelnik. – Kiedy zapytałem, co by zatem było, gdybym za parę lat kupił to mieszkanie, pośrednik powiedział, że i tak będę musiał zapłacić mu prowizję, bo zapis w umowie jest taki, że za pobrany z ich bazy adres będzie obowiązywała zapłata prowizji, gdyby doszło do transakcji.

[srodtytul]Rozwiązać można, ale...[/srodtytul]

Czytelnik pyta, czy rzeczywiście umowa pośrednictwa, jeśli nie ma dodatkowych zapisów, obowiązuje bezterminowo? Czy można ją rozwiązać jednostronnie?

Zdaniem Małgorzaty Zamorskiej, radcy prawnego i partnera w Kancelarii bnt Neupert Zamorska & Partnerzy, jeżeli nawet w umowie nie określono żadnych warunków wypowiedzenia, nie oznacza to, że nie będzie ono możliwe.

– W takim przypadku podstawę do wypowiedzenia mogą dawać np. art. 746 w związku z art. 750 kodeksu cywilnego, odnoszące się do umowy-zlecenia i umowy o świadczenie usług, z których wynika, że dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Do rozwiązania umowy w tym trybie wystarczające jest złożenie przez klienta oświadczenia na piśmie i nie jest konieczne potwierdzenie bądź zgoda ze strony agencji – mówi Małgorzata Zamorska.

Jednak, jak podkreśla, samo rozwiązanie umowy pośrednictwa nie załatwia sprawy. Nadal pozostaje bowiem otwarta kwestia wynagrodzenia.

– W umowach powszechne są klauzule, iż nabycie lokalu w ciągu określonego czasu, np. 12 bądź nawet 24 miesiące od dnia przedstawienia oferty przez pośrednika, wiąże się z obowiązkiem zapłaty prowizji, i to niezależnie od tego, czy w ciągu określonego okresu umowa formalnie obowiązuje, czy została rozwiązana – wyjaśnia prawniczka.

Gdy jednak nie ma wskazanego tzw. okresu ochronnego, a napisane jest, że pomimo rozwiązania umowy od danej oferty i tak należy się prowizja, to kwestia jej wypłaty po kilku latach może być sporna.

[srodtytul]...zapłacić trzeba[/srodtytul]

Prawo pośrednika do otrzymania wynagrodzenia w podobnej jak opisana sytuacji potwierdził m.in. Sąd Najwyższy. – [b]W wyroku z 23 listopada 2004 r. (sygn. I CK 270/04)[/b], w uzasadnieniu sąd stwierdził, że próba interpretowania przepisów w ten sposób, że klient zwolniony jest z obowiązku zapłaty prowizji w razie zawarcia umowy sprzedaży lokalu już po wypowiedzeniu umowy pośrednictwa, prowadziłby do podważenia samej istoty i sensu umowy pośrednictwa – mówi Małgorzata Zamorska. – Zdaniem sądu decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeśli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy.

Dla powstania prawa do prowizji nie ma zatem znaczenia, że klient wypowiedział umowę pośrednictwa i dopiero w jakiś czas potem nabył przedstawioną przez pośrednika nieruchomość.

Jednocześnie jednak trudno uznać, że klient do końca życia ma się liczyć z obowiązkiem zapłaty prowizji, ponieważ po dłuższym upływie czasu dane wyjściowe zwykle ulegają zmianie – np. zmienia się stan nieruchomości.

– Najpóźniejszym momentem wygaśnięcia obowiązku zapłaty wynagrodzenia będzie na pewno okres przedawnienia roszczeń, czyli dziesięć lat – mówi Małgorzata Zamorska. – Trzeba też spojrzeć na sprawę od strony praktycznej: żadna agencja nie ma faktycznych możliwości monitorowania rynku i ustalenia, czy czasami po kilku latach nie zakupiono lokalu, który był przez nią oferowany, jeżeli transakcję przeprowadzono poza agencją.

Aby nie dochodziło do takich sytuacji, w umowie pośrednictwa należy wpisywać wspomniany okres ochronny dla pośrednika (często określany na 12 – 24 miesiące od prezentacji nieruchomości).

[ramka]OPINIA

[srodtytul]Małgorzata Zamorska, bnt Neupert Zamorska & Partnerzy[/srodtytul]

– Żeby klienci mieli pewność swoich praw i obowiązków w zakresie prowizji, powinni wybierać takie umowy pośrednictwa, w których wyraźnie wskazana została długość tzw. okresu ochronnego – np. 12 miesięcy. We wszystkich innych wypadkach kwestia prowizji od późniejszych transakcji może być sporna i różnie rozstrzygana przez sądy.[/ramka]