Przeniesienie pozwolenia na budowę

Czy mogę sprzedać działkę razem z pozwoleniem na budowę budynku?

– pyta czytelnik.

Przepisy na to pozwalają (art. 40 prawa budowlanego), ale stawiają przy tym trzy warunki. Po pierwsze, musi wyrazić na to zgodę ten, na rzecz którego wydano pozwolenie na budowę.

Po drugie, trzeba przejąć zarówno prawa, jak i obowiązki związane z pozwoleniem. Po trzecie, niezbędne jest złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania gruntem, a to oznacza, że zanim zdecydujemy się na przeniesienie pozwolenia, musimy uzyskać do niego prawo, kupić np. na własność lub uzyskać użytkowanie wieczyste.

Warto pamiętać, że jeżeli przenosi się pozwolenie, nie trzeba udowadniać, że posiada się wcześniej wydane warunki zabudowy. Istnieje bowiem domniemanie, że skoro pozwolenie na budowę zostało wydane, to inwestor spełnił wymogi, a więc tam gdzie nie ma planu, we wcześniejszej decyzji ustalono warunki zabudowy.

Decyzja o przeniesienie pozwolenia jest tzw. decyzją związaną. Oznacza to, że jeśli spełni się wskazane wcześniej trzy warunki, to starosta lub wojewoda nie ma prawa odmówić jej wydania. Zasada jest taka: pozwolenie przenosi ten, kto je wydał, a więc jeżeli był to starosta, to starosta, a gdy wojewoda, to wojewoda.

Kodeks postępowania administracyjnego

daje staroście (lub wojewodzie) miesiąc na wydanie decyzji o przeniesienie pozwolenia. W praktyce często trwa to krócej. Strony w tym postępowaniu są tylko dwie: obecny i przyszły posiadacz pozwolenia. Postępowanie nie trwa więc długo. Nikt też się raczej w nim nie odwołuje.

Zdarza się, że jedno pozwolenie obejmuje cały kompleks obiektów, np. kilka magazynów. Co zrobić, gdy jesteśmy zainteresowani tylko jednym z nich? Tym problemem wielokrotnie zajmował się sąd administracyjny.

Z jego orzeczeń wynika, że art. 40 nie zakazuje przeniesienia części pozwolenia na budowę. Trzeba jednak spełnić dodatkowy warunek: zamierzenie inwestycyjne musi się dać wyodrębnić i może ono samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem (wyrok NSA z 25 kwietnia 2007 r., II OSK 967/06).

Niezależnie od pozwolenia na budowę trzeba zadbać również o cywilnoprawne aspekty przeniesienia inwestycji. Zazwyczaj następuje to w umowie sprzedaży nieruchomości, na której inwestycja jest realizowana, dlatego odpowiednie postanowienia znajdować się powinny w akcie notarialnym sprzedaży.