Rynek gorący, ale nie przegrzany

Koszty zakupu ziemi i budowy – to dwa główne czynniki determinujące cenę, jaką zapłacą nabywcy mieszkań czy nieruchomości komercyjnych. Jak wskazują eksperci firmy JLL, w tym roku należy się spodziewać dalszego wzrostu cen parceli, szczególnie tych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

– Nie przewidujemy jednak, że powtórzy się sytuacja sprzed dekady, kiedy to inwestorzy – zwłaszcza z Hiszpanii czy Irlandii – mocno przebijali stawki za ziemię, a potem przyszedł kryzys i załamanie popytu na mieszkania – komentuje Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w JLL. – Rynek odrobił lekcję. Co prawda do przetargów o działki staje więcej inwestorów, pojawiają się nowi gracze, ale nie można powiedzieć, że biją się oni o ziemię.

Środki zaradcze

Kilka lat boomu przełożyło się na spadek zasobów ziemi u inwestorów i deweloperów, a także niższy zasób dostępnych do zakupu parceli możliwych do szybkiej zabudowy.

Popyt na mieszkania i nieruchomości komercyjne jest wciąż wysoki, co powoduje, że konkurencja o ziemię się zaostrza, a stawki rosną. Zwłaszcza że rynek został praktycznie odcięty od zasobów gruntów należących do państwa. Deweloperom mieszkaniowym na niewiele zdała się, przynajmniej jak dotychczas, wprowadzona w ubiegłym roku specustawa mająca teoretycznie przyspieszyć inwestycje.

Cenowego szaleństwa na rynku gruntów nie widać. Deweloperzy muszą się za to wykazywać większą elastycznością i pomysłowością.

– Popularność zyskują inwestycje wielofunkcyjne, realizowane przez pojedyncze firmy lub w sojuszach – wskazuje Puchalski. – Deweloperzy mieszkaniowi szukają możliwości dywersyfikacji, wchodzą do nowych miast, zdarza się, że poza Polskę. Wchodzą też w nowe sektory, na przykład logistyczny, albo stawiają obiekty typu condo czy lokale inwestycyjne na gruntach, na których niemożliwa jest standardowa zabudowa mieszkaniowa. Coraz częściej zdarzają się sojusze między deweloperami biurowymi a hotelowymi, do czego ci pierwsi nie byli jeszcze do niedawna skłonni – chyba że hotel miał być najemcą powierzchni – wylicza.

Eksperci JLL wskazują, że chociaż na rynku mieszkaniowym mamy do czynienia z korektą sprzedaży, to powinniśmy spodziewać się rozwoju rynku najmu instytucjonalnego czy budownictwa senioralnego. W segmencie biurowym sposobem na radzenie sobie z niską podażą ziemi jest, obok wchodzenia w inwestycje wielofunkcyjne, modernizacja lub wyburzanie starszych budynków.

W obszarze nieruchomości handlowych eksperci JLL obserwują zainteresowanie gruntami pod parki handlowe czy wolnostojące sklepy o powierzchni 3–10 tys. mkw. Jeśli chodzi o duże galerie, rynek jest już mocno nasycony.

Nie słabnie zainteresowanie hotelami. Inwestorzy operują tradycyjnie w dużych aglomeracjach, ale interesują się także kurortami – tu częściej w formule condo – w pasie nadmorskim i górskim.

Według szacunków JLL w zeszłym roku średnie ceny gruntów mieszkaniowych w centrum Warszawy wyniosły 3–5 tys. zł w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni lokalu wobec 2,2–4 tys. trzy lata wcześniej. W miastach powyżej 400 tys. mieszkańców stawki sięgnęły 0,65–2,5 tys. zł wobec 0,55–1,6 tys. trzy lata wcześniej.

Ceny za ziemię pod biura w ścisłym centrum stolicy urosły w ciągu trzech lat z 2,2–3,5 tys. do 3,5–4,5 tys. zł za mkw. powierzchni najmu, a w miastach regionalnych z 0,4–1,1 tys. do 0,65–1,4 tys. zł.