Jedna hipoteka zabezpieczy kilka kredytów

Hipoteka jako instrument zabezpieczania spłaty wierzytelności jest instytucją szczególnie popularną, zwłaszcza w obrocie nieruchomościami.

Odegrała ona i nadal odgrywa dużą rolę w rozwoju budownictwa w Polsce. Warto jednak pamiętać, że zabezpieczeniu hipoteką mogą podlegać nie tylko wierzytelności związane z nabyciem nieruchomości.

[srodtytul]Zmiana prawa[/srodtytul]

Od 20 lutego 2011 r. zacznie obowiązywać [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=2F765A16AB47BF5EE7C447C4E6FEF907?id=321550]nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2009 r. nr 131, poz. 1075)[/link] m.in. w zakresie ustanawiania hipoteki.

Zgodnie ze znowelizowanym art. 65 ukwh, przedmiotem hipoteki może być:

- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,

-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

- wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Hipoteką możemy zabezpieczać wierzytelności nie tylko z tytułu nabycia nieruchomości, ale także wynikające z umów dostawy materiałów, zakupu maszyn, kredyty konsolidacyjne, kredyty na zakup linii produkcyjnych czy wreszcie kredyty na zakup towarów.

We wszystkich tych sytuacjach możemy ustanowić hipotekę, która będzie stanowiła gwarancję spłaty naszych zobowiązań, a w razie gdybyśmy nie byli w stanie ich spłacić, nieruchomość obciążona podlegać będzie postępowaniu egzekucyjnemu i sumy uzyskane z jej sprzedaży zostaną spożytkowane na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego. Zazwyczaj będzie nim bank.

[srodtytul]Jeden rodzaj[/srodtytul]

Z chwilą wejścia w życie nowych przepisów zniknie podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną (art. 68 ukwh). Jedną hipoteką będzie można zabezpieczyć zarówno wierzytelności o ściśle określonej wysokości, znanej w dniu ustanawiania hipoteki, jak i te oznaczone jedynie do sumy najwyższej, o nieustalonej wysokości, a więc jeszcze na dzień ustanowienia hipoteki nieokreślone bądź nieistniejące.

W obowiązującym stanie prawnym hipoteką zwykłą zabezpieczana była wierzytelność główna, wynikająca np. z umowy kredytu, natomiast hipoteką kaucyjną – odsetki o zmiennej stopie oprocentowania czy też kredyt o nieustalonej wysokości z rachunku bieżącego.

W nowym stanie prawnym będziemy mieli do czynienia z jednym rodzajem hipoteki, opartym na modelu hipoteki kaucyjnej, którą będzie można zabezpieczyć zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe.

[srodtytul]Mniejsze koszty[/srodtytul]

Ustanawianie jednego rodzaju hipoteki, która zabezpieczy spłatę zarówno wierzytelności głównej, jak i odsetek od niej, będzie miało wymiar praktyczny.

Wystarczy jeden wniosek o wpis do księgi wieczystej jednej hipoteki i nie trzeba będzie – tak jak do tej pory przy ustanawianiu dwóch hipotek: zwykłej i kaucyjnej – dwukrotnie za to płacić. Zamiast więc 400 zł opłaty sądowej od wniosku o wpis, zapłacimy tylko 200 zł.

[srodtytul]Nowy kredyt bez wpisu[/srodtytul]

Zgodnie ze znowelizowanym art. 681 ukwh hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne i wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.

Jedną hipoteką będzie więc można zabezpieczyć po pierwsze więcej niż jedną wierzytelność, po drugie – wierzytelności przysługujące różnym podmiotom, jednak pod warunkiem że służyć one będą finansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Takie rozwiązanie ma doniosłe znaczenie praktyczne.

[ramka][b]Przykład[/b]

Przedsiębiorca wziął kredyt na inwestycję, ale okazało się, że nie wystarcza on na realizację przedsięwzięcia. Po wejściu w życie nowelizacji będzie mógł się starać o nowy kredyt w tym samym banku i zabezpieczyć jego spłatę tą samą hipoteką.

Nie będzie już konieczne ustanawianie nowej hipoteki oraz składanie i opłacanie nowego wniosku o jej wpis do księgi wieczystej.[/ramka]

Poza tym jedną hipoteką będzie można zabezpieczyć wierzytelności wynikające z różnych umów zawartych z tą samą firmą.

[srodtytul]Administrator zarządcą[/srodtytul]

W związku z pojawieniem się możliwości zabezpieczania jedną hipoteką wierzytelności z różnych umów lub przysługujących różnym podmiotom wprowadzono instytucję administratora hipoteki, którym może być jeden z wierzycieli lub osoba trzecia.

Administrator hipoteki zawrze umowę o ustanowienie hipoteki oraz będzie wykonywać prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem.

W umowie ustanawiającej hipotekę trzeba będzie określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności i przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą. W księdze wieczystej jako wierzyciela hipotecznego wpisze się administratora hipoteki. Umowa z administratorem hipoteki musi być zawarta na piśmie, w przeciwnym razie będzie nieważna.

[srodtytul]Mogą być dwie różne waluty[/srodtytul]

W obowiązującym stanie prawnym kwota hipoteki i kwota wierzytelności, którą zabezpiecza, muszą być wyrażone w tej samej walucie.

[ramka][b]Przykład[/b]

Jeśli kredyt został wzięty we frankach szwajcarskich, hipoteka też musi opiewać na franki szwajcarskie.

Gdy kredyt jest w euro, hipoteka też musi być określona w euro.

Po zmianie przepisów wierzytelność i hipoteka będą mogły zostać wyrażone w różnych walutach. [/ramka]

[ramka][b]Przykład[/b]

Jeśli dłużnik weźmie kredyt we frankach szwajcarskich, przepisy pozwolą, by hipoteka została ustalona w złotych. Warunkiem będzie wyrażenie zgody na to zarówno przez kredytobiorcę, jak i bank.

Takie rozwiązanie znacznie uelastycznia kwestie praktyczne związane z przewalutowaniem kredytów.[/ramka]

[srodtytul]Niebezpieczne różnice kursowe[/srodtytul]

Z jednej strony zastosowanie takiego rozwiązania powoduje, że przy każdej zmianie waluty kredytu nie będziemy już składać wniosku o wykreślenie poprzedniej hipoteki i wpis w to miejsce nowej, z drugiej jednak wiąże się z pewnym niebezpieczeństwem.

Może się bowiem okazać, że kwota, na jaką ustanowiono hipotekę, będzie niewystarczająca. Banki będą więc dążyły do ustanawiania hipotek znacznie przewyższających kwotę udzielonego kredytu. Dzieje się tak często także teraz w przypadku ustanawiania hipoteki kaucyjnej, której suma często dwukrotnie przewyższa sumę udzielonego kredytu. Powoduje to tzw. nadmierne zabezpieczenie hipoteczne.

Jednakże i w tym względzie nowela do ukwh zawiera rozwiązania korzystne dla kredytobiorców. Wprowadzono bowiem w art. 68 ust. 2 możliwość żądania przez właściciela obciążonej nieruchomości obniżenia sumy hipoteki, jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne.

Co prawda przepisy nie zawierają ani definicji nadmiernego zabezpieczenia, ani też żadnych reguł interpretacyjnych tego pojęcia, pole do popisu będzie zatem miało orzecznictwo. Wskazówką mogą tu być zapisy dotyczące hipoteki przymusowej, gdzie jest powiedziane, że może ona wynosić maksymalnie 150 proc. zabezpieczonej wierzytelności, czyli przewyższać ją o połowę.

Zgodnie z nowym art. 1011 ukwh wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej; jeżeli z dokumentu tego nie wynika wysokość sumy hipoteki, suma hipoteki nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku.

[srodtytul]Życie pokaże[/srodtytul]

Do zmienionych przepisów muszą jeszcze zostać wydane nowe lub dostosowane przepisy techniczne – rozporządzenia wykonawcze. Jednak już teraz można powiedzieć, że zaproponowane zmiany mają szanse w praktyce usprawnić obrót gospodarczy, zwłaszcza postępowanie wieczystoksięgowe związane z szeroko pojętymi wpisami hipotecznymi.

Jest szansa, że będą one znacznie szybsze a samo postępowanie w zakresie zmiany treści hipoteki czy kwestii walutowych bardziej elastyczne. Przedsiębiorcy muszą jednak być przygotowani – zwłaszcza na początku obowiązywania nowych instytucji – na różnego rodzaju problemy praktyczne i interpretacyjne, które zniweluje z czasem judykatura i orzecznictwo.

[ramka][b]Przeniesienie na opróżnione miejsce[/b]

Zgodnie z zasadą akcesoryjności hipoteki wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie samej hipoteki. Jednakże zgodnie z nowymi przepisami hipoteka nie wygasa, jeżeli z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości nowe wierzytelności podlegające zabezpieczeniu.

Hipoteka, która zabezpiecza kilka wierzytelności, wygasa z chwilą wygaśnięcia ostatniej wierzytelności, jeżeli nie może już powstać w ramach tego stosunku prawnego żadna inna wierzytelność.

W myśl nowych przepisów w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje – w granicach wygasłej hipoteki – uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on wtedy na opróżnione miejsce przenieść inną hipotekę lub ustanowić nową, za zgodą jednak podmiotów, na rzecz których ustanowione są inne hipoteki.

Ustanowienie nowej hipoteki lub przeniesienie na miejsce wygasłej hipoteki innej dochodzi do skutku w drodze umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem hipotecznym.[/ramka]

[i]Autorka jest radcą prawnym[/i]

[ramka][b]Więcej na temat hipoteki i ksiąg wieczystych w serwisie:

[link=http://www.rp.pl/temat/56682.html]rp.pl » Nieruchomości » Prawo » Księgi wieczyste i hipoteka[/link] [/b][/ramka]