I będziesz spłacać raty aż do śmierci

Państwo R. pożyczyli na mieszkanie kilkaset tysięcy złotych – jako małżeństwo – w połowie 2008 r. Zadłużyli się we frankach szwajcarskich, wykorzystując maksymalnie swoją wspólną zdolność kredytową. Dziś znaleźli się w pułapce: nie mogą się rozstać, bo żadne z nich w pojedynkę nie stać na płacenie miesięcznej raty, a ich dzisiejsze zobowiązanie wobec banku przewyższa wartość mieszkania. Dlatego nie mogą go sprzedać. Co można zrobić w takiej sytuacji?

[srodtytul]Spłać lub nadpłać[/srodtytul]

– Do rozważenia są tylko dwa rozwiązania. Pierwsze to pozostanie przy kredycie jednego z małżonków i przeniesienie na niego prawa własności. Aby do tego doprowadzić, należy udać się do banku i przedstawić sytuację. Bank zaproponuje weryfikację zdolności kredytowej osoby, która ma pozostać jedynym spłacającym raty. Jeśli jej dochody będą wystarczające, można liczyć, że bank zgodzi się na odstąpienie drugiego kredytobiorcy. Osoba pozostająca przy kredycie przekazuje wówczas dotychczasowemu partnerowi połowę wartości mieszkania, a ten przenosi na nią pełnię praw do nieruchomości – wyjaśnia Arkadiusz Rembowski, dyrektor ds. Rozwoju Produktów Finansowych w Money Expert.

Powodzenie takiej operacji zależy jednak od posiadania odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej osoby mającej pozostać przy kredycie oraz tego, czy dysponuje środkami własnymi na spłatę partnera. Można także sprzedać mieszkanie za cenę niższą od wartości kredytu pozostałego do spłaty. Ponieważ kwota ta nie pokryje zobowiązania, dotychczasowi partnerzy będą musieli dopłacić na rzecz banku po połowie pozostałą sumę. Problem pojawia się, gdy nie mogą sobie na to pozwolić.

Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus, dodaje, że w sytuacji, gdy bank uzna, że jeden z partnerów nie ma zdolności kredytowej, wówczas może odmówić odłączenia drugiego od kredytu, ale ewentualnie może zażądać nadpłacenia części zadłużenia tak, aby uzyskiwane dochody pozwalały na comiesięczną spłatę rat.

– Podobnie wygląda sytuacja z wartością nieruchomości. Jeśli kwota zadłużenia jest wyższa od aktualnej wartości mieszkania, wówczas klient może zostać zobowiązany do ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia lub nadpłacenia kredytu, by starczało mu zdolności – mówi Michał Krajkowski.

[srodtytul]Po rozwodzie z ratami[/srodtytul]

Co się stanie, gdy zataimy rozwód przed bankiem? Czy musimy informować kredytodawcę o rozwodzie? – W teorii tak, ale na co bankowi taka informacja? Dopóki kredyt jest obsługiwany zgodnie z umową, bank na pewno nie będzie się interesował naszymi rodzinnymi sprawami. Nie ma też podstaw do wypowiedzenia umowy kredytowej. Jednak rozwiązanie typu: „ja będę spłacał kredyt, ale oficjalnie nic nie zmieniamy” – może nie wytrzymać próby czasu – mówi Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy Oppenheim Enterprise. Zwraca uwagę, że osoba, która wyprowadza się z mieszkania, wciąż pozostaje współkredytobiorcą. Zatem będzie miała ograniczoną zdolność kredytową i formalnie w dalszym ciągu będzie za niego odpowiadać.

Z kolei Michał Krajkowski podkreśla, że każdy klient jest zobowiązany w umowie kredytowej do informowania banku o zmianie sytuacji osobistej i zmianie stanu prawnego nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. – Niedopełnienie tego obowiązku, np.: niepoinformowanie o zmianie stanu cywilnego czy też zmianie właściciela nieruchomości, w sytuacji gdy jeden ze współmałżonków zrzeka się praw do mieszkania, jest niedopełnieniem warunków umowy kredytowej i formalnie stanowi podstawę dla banku do wypowiedzenia umowy kredytowej i zażądania natychmiastowej spłaty całego zobowiązania – przestrzega Krajkowski.

Zwraca też uwagę, że samo orzeczenie o rozwodzie nie oznacza, że jeden ze współmałżonków przestaje być kredytobiorcą. – Wyrok rozwodowy nie zwalnia współmałżonka od spłaty kredytu. Dopiero podpisanie aneksu do umowy kredytowej, z którego będzie wynikało, że taka osoba jest odłączona od kredytu, zwalnia od tego obowiązku – mówi Krajkowski.

Dlatego po orzeczeniu rozwodu koniecznie trzeba wystąpić z wnioskiem o wyłączenie z kredytu, gdyż mimo ustaleń, że raty będzie spłacała tylko jedna osoba, drugi ze współmałżonków ciągle ma zobowiązanie wobec banku.

[ramka][srodtytul]Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy z Oppenheim Enterprise[/srodtytul]

– Podstawowe pytania w takiej sytuacji brzmią: kto ma spłacać kredyt, a kto zostanie w mieszkaniu? Jeśli jeden ze współmałżonków godzi się na opuszczenie lokalu, trzeba go spłacić. Tu często nie dochodzi do porozumienia. Ale nawet jeśli jeden z eksmałżonków z mieszkania się wyprowadzi, wciąż jest obciążony kredytem. Chyba że druga połowa odkupi jego udział w mieszkaniu. Jeśli zgody nie ma, sprawa w sądzie będzie się ciągnąć latami, a raty trzeba płacić. Jeszcze gorzej wygląda perspektywa podziału mieszkania obciążonego kredytem, jeśli rozpada się związek niesformalizowany. Okazuje się wtedy, że obie osoby w panice poszukują rachunków, kto za co płacił (wkład własny, remont, meble itp.). Jeśli ich nie ma, trudno udowodnić wniesiony wkład przed sądem. Dlatego doradzam przechowywanie rachunków, bo wtedy mamy większą szansę na sprawiedliwy podział majątku w przypadku rozpadu związku.

[srodtytul]Arkadiusz Rembowski, dyrektor ds. rozwoju produktów finansowych w Money Expert[/srodtytul]

– Najlepszą formą zabezpieczenia jest umowa pomiędzy przyszłymi małżonkami, w której obie strony określą wzajemne zobowiązania na wypadek rozwodu. Potocznie przyjmuje się dla takiej umowy nazwę intercyza, która w rzeczywistości nie występuje w polskim ustawodawstwie. Należy raczej określić taką umowę jako majątkową lub zaliczyć ją do umów cywilnoprawnych, w ramach której strony umawiają się na wzajemne świadczenia. W umowie można założyć, iż w razie rozwodu jedna ze stron spłaca połowę wartości mieszkania, a spłacony małżonek odstępuje od prawa własności na rzecz drugiego. To jednak nie zakończy kwestii zobowiązań, gdyż małżonek, który ma otrzymać połowę wartości mieszkania od swojego partnera, zapewne chciałby odstąpić od kredytu, a bank niekoniecznie na to zezwoli.

[srodtytul]Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus[/srodtytul]

– Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem zaciąganym solidarnie. Nie ma podziału tego typu, że każdy z kredytobiorców odpowiada tylko za część zobowiązania, np. proporcjonalnie do dochodów czy też według innego kryterium. Banki nie oferują żadnych zabezpieczeń na wypadek rozwodu, kredyt jest udzielany małżeństwu i to obydwie osoby są odpowiedzialne za spłatę, niezależnie od sytuacji rodzinnej i majątkowej.