Aleksandra Dalecka, adwokat, Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Rz: Czytelnik ma plan: kupi okazyjnie hektar pola, podzieli na małe działki budowlane i w ten sposób zrobi interes. Gdzie czyhają pułapki?

Aleksandra Dalecka: Na odrolnieniu niekoniecznie zrobi się interes życia, gdyż z punktu widzenia prawa jest to proces dość skomplikowany, nie zawsze możliwy do przeprowadzenia, a dodatkowo wymagający zastosowania całego kompleksu ustaw i rozporządzeń wykonawczych.

Podstawą prawną jest w tym przypadku przede wszystkim ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 roku, ustawa o scalaniu i wymianie gruntów z 26 marca 1982 roku, ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku oraz ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku.

Jak wynika bowiem już z samego tytułu podstawowego w tym zakresie aktu prawnego, jakim jest ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, państwo stoi na straży ochrony przedmiotowych gruntów zarówno pod względem jakościowym, jak i przede wszystkim pod względem ilościowym.

Stąd też odrolnienie jest czynnością traktowaną jako wyjątek, obwarowaną licznymi wymaganiami prawnymi, co potwierdza brzmienie art. 3 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, który stwierdza, że ochrona gruntów rolnych polega na ograniczaniu przeznaczenia ich na cele nierolnicze lub nieleśne. Tak więc okazyjnie grunt kupić oczywiście możemy, ale wcześniej sprawdźmy, czy rzeczywiście proces odrolnienia będzie możliwy do przeprowadzenia.

Od czego zacząć odrolnienie? Gdzie zdobyć potrzebne informacje?

Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego, czyli tzw. odrolnienie, odbywa się na podstawie przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, kilkakrotnie nowelizowanej od czasu jej uchwalenia. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy na cele nierolnicze można przeznaczyć przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

W pierwszej kolejności należy zatem udać się do ewidencji gruntów prowadzonej przez starostę dla danego obszaru. Odrolnienie dokonuje się przez wydanie decyzji przez starostę oraz, co do zasady, po ewentualnej zmianie planu zagospodarowania przestrzennego.

Które grunty najtrudniej odrolnić?

Te stanowiące użytki rolne klas I – III. W przypadku, gdy zmiana ma dotyczyć terenu powyżej 0,5 ha, zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów wydaje minister rolnictwa i rozwoju wsi. W przypadku gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa organem wydającym zgodę jest minister środowiska, a odnośnie do pozostałych gruntów leśnych zgoda udzielana jest przez marszałka województwa po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

W przypadku zgód wydawanych przez ministerstwa wnioski są opiniowane przez marszałków województw. Odrolnienie następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, do którego z wnioskiem zgłasza się właściciel gruntu, który chce go odrolnić. Może on też działać z urzędu, jednak gdy zależy nam na czasie, sami powinniśmy taki wniosek złożyć. Decyzja wójta o złożeniu wniosku o wydanie zgody, jak również właściwego organu wydającego zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu, jest uznaniowa.

Przedmiotem analizy przy wydawaniu decyzji są m.in. ekonomiczne aspekty odrolnienia. Następnie, po uzyskaniu zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego i dokonaniu stosownych zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, następuje wyłączenie przedmiotowych gruntów z produkcji rolnej w drodze decyzji administracyjnej starosty. Dopiero po uzyskaniu takiej decyzji można występować o pozwolenie na budowę.

Jeżeli chodzi o grunty rolne na terenie miast, w ogóle nie trzeba przechodzić opisanej procedury odrolnienia. Na takich gruntach decyzja o ich przeznaczeniu zależna jest od planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie istnieje, stosuje się przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy.

Ile trwa proces odrolnienia?

Przepisy prawa nie wskazują konkretnych terminów trwania postępowania o odrolnienie gruntu rolnego, przy czym np. marszałek województwa ma aż 30 dni na wydanie i przekazanie swojej opinii do odpowiedniego ministra. Należy jednak podkreślić, że z racji, iż jest to postępowanie w dużej mierze oparte na uznaniu organu administracyjnego, tak więc czas trwania takiego postępowania jest zależny od sprawności działania zaangażowanych w proces organów.

Zasadniczo jednak przy braku wskazania terminów szczególnych zastosowanie mają terminy określone przez art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego, czyli teoretycznie maksymalnie dwumiesięczny okres na wydane decyzji w sprawach skomplikowanych.

Pamiętajmy jednak, że terminy te z uzasadnionych przyczyn mogą być przedłużane. Dodatkowo procedura wydłuży się w przypadku konieczności scalenia bądź podziału odrolnionego gruntu. Zadania te wykonują gminy, a o długości tej procedury świadczy chociażby sam przepis, iż opracowany projekt uchwały scaleniowo-podziałowej przedkłada się uczestnikom celem wyrażenia opinii w ciągu 21 dni.

Kiedy ziemi odrolnić się nie da?

Problem może się pojawić, gdy w danej gminie nie ma uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, należy bowiem podkreślić, że zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stare plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1 stycznia 1995 roku straciły moc z upływem 31 grudnia 2003 roku, a procedura odrolnienia wymaga przecież dokonania zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.

Jednak brak planu nie przesądza o niemożliwości przeprowadzenia postępowania o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego. Zgodnie bowiem z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego terenu do zmiany jego zagospodarowania wymagane jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie takiej decyzji jest możliwe przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 tejże ustawy, tj. przynajmniej jedna sąsiednia działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana, działka ma dostęp do drogi publicznej oraz posiada istniejące lub projektowane uzbrojenie, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc z końcem 2003 roku. Nie wszystkie więc nieruchomości będą się nadawały do odrolnienia.

Na jakie wydatki powinien być przygotowany odralniający? Kiedy zapłaci rentę planistyczną lub opłatę adiacencką?

• Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należności i opłaty roczne, a w przypadku gruntów leśnych również jednorazowe odszkodowanie za wyrąb drzewostanu.

• Wysokość należności można ustalić, opierając się na tabeli zawartej w a art. 12 ust. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przy czym należność ta jest pomniejszana o rynkową wartość gruntu w dniu faktycznego wyłączenia go z produkcji. Jest to jednorazowa należność, w przeciwieństwie do opłaty rocznej.

• Opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do 30 czerwca tego roku, przyjmując kwoty określone również na podstawie art. 12 ust. 7. Jest to opłata z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10 proc. wyżej wskazanej należności, a uiszcza się ją przez dziesięć lat w razie trwałego wyłączenia.

• Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

• Jeśli odrolnieniu towarzyszyło postępowanie scaleniowo-podziałowe, osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane również do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości 50 proc. wzrostu wartości tych nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.

• Oprócz tych opłat może powstać także obowiązek uiszczenia renty planistycznej – jednorazowej opłaty, którą właściciel zapłaci, jeżeli w związku z odrolnieniem jego działki, w wyniku zmiany planu miejscowego, wartość nieruchomości wzrośnie, a właściciel zdecyduje się na jej sprzedaż. Renta nie może być większa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.