Okazje na rynku wtórnym – kiedy mieszkanie jest okazją

Według Waldemara Oleksiaka z firmy Emmerson o okazji decyduje przede wszystkim cena mieszkania. – Jeśli lokal jest w dobrej lokalizacji, to stawka niższa już o 10 proc. od średniej w danej okolicy może być uznana za okazyjną – ocenia Oleksiak.

Do remontu, z lokatorem

Pośrednik Paweł Zeliaś z firmy Salondomow.pl twierdzi, że o okazji możemy mówić wtedy, gdy cena ofertowa nieruchomości odbiega od transakcyjnych stawek za podobne lokale o ok. 10 – 15 proc.

Bolesław Drapella, prezes morizon.pl, przyjmuje z kolei, że okazją na warszawskim rynku wtórnym są mieszkania, których cena jest niższa od średniej o ok. jedną piątą. – Największe cenowe okazje znajdziemy w Wesołej (25 proc. taniej), a także w Rembertowie, Ursusie, Wawrze i we Włochach (24 proc. taniej) – podaje Bolesław Drapella.  – Dla porównania: w Śródmieściu ceny mieszkaniowych okazji są niższe od średniej jedynie o 11 proc. – dodaje.

Według Waldemara Oleksiaka okazją będzie na pewno np. 38-metrowe, dwupokojowe mieszkanie w Śródmieściu, którego mkw. kosztuje 7 – 8 tys. zł. – I to nawet przy założeniu, że lokal jest do remontu – ocenia Waldemar Oleksiak. Dodaje, że okazją bywają też mieszkania w dzielnicach i rejonach miasta, które uchodzą za atrakcyjne, ale w których oferta sprzedaży jest niewielka – chodzi m.in. o Stary Żoliborz, Stary Mokotów czy Kolonię Staszica na Ochocie.

Leszek Baranowski, pośrednik z agencji Bracia Strzelczyk, zauważa z kolei, że okazje to także lokale np. z lokatorem, zagrożone licytacją czy egzekucją komorniczą. – Mieszkania te można kupić za 50 – 60 proc. ceny rynkowej. To prawdziwa okazja – mówi Leszek Baranowski. Zastrzega jednak, że „oczyszczenie" takiej nieruchomości może wymagać dodatkowych nakładów finansowych.

– Ostatnio pojawiają się także oferty mieszkań wystawianych na sprzedaż przez osoby starsze, które mają prawo do dożywotniego zajmowania lokalu. Ceny takich lokali stanowią 50 – 60 proc. wartości rynkowej – szacuje pośrednik z agencji Bracia Strzelczyk.

I podaje przykłady okazji. – 40-metrowe mieszkanie przy ul. Bagatela sprzedaliśmy za 5,9 tys. zł za mkw. przy rynkowej cenie mkw. na poziomie ok. 9 tys. zł – podaje Leszek Baranowski. – W okolicach Nowego Światu 67-metrowy lokal z garażem znalazło nabywcę za 4,7 tys. zł za mkw., podczas gdy cena rynkowa to ok. 8,5 – 9 tys. zł za mkw. Mieszkanie było jednak z dożywotnim lokatorem.

Pamiętajmy, że w cenę okazji wpisane jest ryzyko kupującego – podkreśla. Paweł Zeliaś dodaje, że np. dwupokojowe, 43-metrowe mieszkania na osiedlu Akacje III w warszawskich Nowodworach sprzedają się za 270 – 280 tys. zł. – Taki lokal w okazyjnej cenie 250 tys. zł znalazł nabywcę w ciągu dwóch dni – mówi Paweł Zeliaś. – W sprzedaży były też dwa identyczne, 44-metrowe dwupokojowe mieszkania w tym samym bloku przy ul. Barei. Jeden lokal sprzedał się za 300 tys. zł, drugi – okazyjnie – za 260 tys. zł – podaje pośrednik.

Kupi rodzina

Leszek Baranowski podkreśla, że mieszkania w okazyjnych cenach to jednak prawdziwa rzadkość w ofercie biur nieruchomości: rocznie takich ofert trafia do firmy trzy, góra pięć. – Takie lokale są sprzedawane od dwóch do czterech tygodni – mówi Leszek Baranowski. Paweł Zeliaś dodaje, że prawdziwe okazje raczej nie trafiają na rynek.

– Jeśli cena jest naprawdę okazyjna, mieszkaniem interesuje się najbliższa rodzina i znajomi. Jeśli nie ma chętnego, pośrednik znajdzie klienta w czasie nie dłuższym niż dwa tygodnie – mówi Paweł Zeliaś. – Chodzi oczywiście o mieszkania bez żadnych wad prawnych – zastrzega. I dodaje, że jeśli po miesiącu nie znajdzie się chętny na lokal, ten okazją po prostu nie jest.

Z analiz morizon.pl wynika, że mieszkania czekają na nabywców średnio 95 dni. – Lokale do 50 mkw. sprzedają się w miesiąc – dwa. Te większe, o wyższym standardzie – nawet pół roku czy rok. Okazją można nazwać nieruchomość, która znika z serwisu po około 14 dniach od jej umieszczenia – ocenia Bolesław Drapella. – W rzadkich przypadkach, gdy cena jest wyjątkowo atrakcyjna, a standard nieruchomości i jego lokalizacja odpowiadają oczekiwaniom klienta, nieruchomość w ofercie sprzedaży jest nawet tylko trzy czy pięć dni – dodaje.