Znalazłam mieszkanie używane. Jak się upewnić, że właściciel lokalu jest nim naprawdę, że lokal nie jest zadłużony?

Katarzyna Zajas-Aydogan, kancelaria prawna Łatała i Wspólnicy:

Jeżeli jest to odrębna własność mieszkania lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego jest prowadzona księga wieczysta, to sprawdzenie stanu własnościowego takiego lokalu powinno się rozpocząć od zajrzenia do księgi wieczystej, w szczególności jej działu II.

Odpis z księgi można wziąć z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych prowadzonej przy sądach wieczystoksięgowych, ale można też to zrobić za pośrednictwem Internetu w przeglądarce ksiąg na stronie: http://ekw.ms.gov.pl.

Najlepiej byłoby, aby osoba, od której kupujemy mieszkanie, była ujawniona w takiej księdze wieczystej jako aktualny właściciel. Wtedy nabywamy lokal, działając w zaufaniu do wpisów w księdze wieczystej, co podlega dodatkowej ochronie wynikającej z ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, dla takiego mieszkania nie musi być prowadzona księga wieczysta. Wówczas sprzedający powinien przedłożyć stosowny dokument wydany przez spółdzielnię mieszkaniową potwierdzający, że takie prawo do lokalu mu przysługuje.

Co zrobić, gdy sprzedający nie jest ujawniony w księdze wieczystej, ale twierdzi, że jest właścicielem mieszkania?

Jeśli sprzedający jest spadkobiercą poprzedniego właściciela, wówczas oprócz sprawdzenia księgi wieczystej czy dokumentów ze spółdzielni należy zażądać przedłożenia oryginału postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku z klauzulą prawomocności bądź poświadczenia dziedziczenia wydanego przez notariusza potwierdzającego, że dziedziczy on po poprzednim właścicielu mieszkania.

Jeśli sprzedający nabył lokal od poprzedniego właściciela, wówczas oprócz sprawdzenia księgi wieczystej czy  dokumentów ze spółdzielni należy zażądać przedłożenia wypisu z aktu notarialnego umowy kupna mieszkania. Jeżeli dla lokalu jest prowadzona księga wieczysta, to w takim przypadku powinna być w dziale II tej księgi wzmianka o wniosku o wpis takiego sprzedającego jako właściciela lokalu, gdyż notariusz w każdej umowie, na podstawie której dochodzi do przeniesienia własności lokalu, umieszcza wniosek o ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej i wniosek taki przesyła do sądu.

Najbezpieczniej jest jednak wtedy, gdy osoba sprzedająca mieszkanie jest  ujawniona w księdze wieczystej jako jego właściciel lub w rejestrze spółdzielni jako ten, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Lepiej poczekać miesiąc – dwa na dokonanie tych formalności, a dopiero potem przystępować do umowy.

A jak się upewnić, czy lokal nie jest zadłużony?

W pierwszej kolejności należy sprawdzić księgę wieczystą, czy nie ma ustanowionej hipoteki. Sprawdza się to w dziale IV księgi. Poza tym należy się upewnić, czy nie ma wniosku o wpis takiej hipoteki. Takie wzmianki też są w dziale IV na samym początku.

Po drugie, należy sprawdzić stan rozliczeń właściciela lokalu w administracji budynku (spółdzielni mieszkaniowej lub u zarządcy). W dalszej kolejności sprawdza się stan ewentualnego zadłużenia z tytułu dostawy mediów, które nie są rozliczane za pośrednictwem administracji budynku. Można też sprawdzić ewentualne zadłużenie z tytułu podatku od nieruchomości oraz  opłat za użytkowanie wieczyste.

Czy w administracji budynku mogą się zasłonić ochroną danych osobowych i nie powiedzieć, czy lokal ma długi? I co wtedy? W przypadku naszej czytelniczki administracja odmówiła jej informacji, a sprzedający podrobił zaświadczenie.

Administracja bez zgody właściciela lokalu w zasadzie nie może takich informacji udzielać potencjalnemu nabywcy lokalu. Rozwiązaniem tego problemu wydaje się pełnomocnictwo od właściciela lokalu uprawniające do zasięgania takich informacji w administracji budynku, u dostawców mediów czy w organach samorządowych czy państwowych.

Legitymując się takim pełnomocnictwem, potencjalny nabywca lokalu powinien bez problemu uzyskać stosowne informacje. Zażądanie takiego pełnomocnictwa może też być swoistym testem dla sprzedającego, czy ma on dobre intencje i czy faktycznie chce sprzedać mieszkanie. Jeśli tak jest, to nie powinien mieć żadnego problemu z jego udzieleniem.

Kto odpowiada za bezpieczną transakcję, jeśli kupujący mieszkanie korzysta z pomocy profesjonalistów, czyli wynajmuje pośrednika w obrocie nieruchomościami, notariusza, a okaże się, że pełnomocnictwo sprzedającego było podrobione, więc kupujący stracił pieniądze?