jak bezpiecznie wynająć mieszkanie

Jak pan szacuje, ile osób prywatnych jest w stanie żyć dziś w Polsce z wynajmu mieszkań?

Sławek Muturi

: Na podstawie danych publikowanych przez Ministerstwo Finansów, mówiących o liczbie osób rozliczających przychody z najmu w formie ryczałtowej oraz w innych formach, oszacowałem, że w Polsce jest ok. 600 tys. osób posiadających łącznie ok. 660 tys. mieszkań na wynajem.

Przy średniej stawce najmu wynoszącej ok. 1150 miesięcznie – to szacunek MF – możemy wyliczyć, że rynek najmu prywatnego jest wart 9,1 mld rocznie, czyli mniej więcej tyle, ile wynosi roczna sprzedaż takich koncernów jak Enea czy Carrefour.

Wielu spośród ogółu właścicieli to tzw. właściciele przypadkowi. Posiadają oczywiście tytuły prawne do nieruchomości, ale dostali lokale np. w spadku lub wynajmują swoje stare mieszkanie, z którego się wyprowadzili.

Tylko niewielka część to osoby świadomie inwestujące w mieszkania na wynajem. A szkoda, bo mieszkania na wynajem to dobra podstawa do zbudowania wolności finansowej.

Z jakimi problemami najczęściej borykają się osoby wynajmujące mieszkania?

Wbrew temu, co się powszechnie uważa, największym kłopotem wynajmujących nie są „źli najemcy". Największym problemem są oni sami, a konkretnie ich własny brak wiedzy oraz czasu.

Często słyszymy o przypadkach, gdy najemca przestaje płacić czynsz, robi zadłużenie wobec administracji budynku oraz wobec dostawców mediów, niszczy mieszkanie, a na dodatek nie chce się wyprowadzić, zasłaniając się ustawą o ochronie lokatorów. Właściciele wtedy pomstują, że brak w Polsce ochrony własności.

Gdyby jednak zapytać takiego narzekającego, czy: po pierwsze, zapytał najemcę (przed podpisaniem umowy najmu), ile ten zarabia i czy zażądał dowodu potwierdzającego wysokość zarobków, czy spisał szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, czy pobrał kaucję, czy w umowie najmu jasno wytłumaczył najemcy, jakie ma wobec niego wymagania (zamiast posługiwać się jednostronicowym wzorem umowy znalezionym w Internecie), to się okaże, że właściciel żadnej z tych czynności nie wykonał.

Jeśli więc sam właściciel nie zadbał o swoją własność, niech nie ma pretensji o to, że rząd czy Sejm tego nie zrobił.

Jak poradzić sobie z nieuczciwym najemcą?

zdarzyło się, że przedstawicielki najstarszego zawodu świata oraz ich menedżerowie, którzy prędzej czy później często stają się bardzo kłopotliwymi najemcami, sami rezygnowali z najmu, gdy żądaliśmy od nich zaświadczeń o zarobkach i gdy przedstawialiśmy im do zapoznania się bardzo szczegółową umowę najmu. Natomiast uczciwi najemcy nie widzą w tych wymogach niczego nadzwyczajnego.

Zamierza pan – w ramach powoływanego właśnie do życia Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik – stworzyć bazę nieuczciwych najemców. Na jakich zasadach miałaby działać?

Stowarzyszenie Mieszkanicznik już działa. 17 marca br. odbył się Kongres Otwarcia w Łodzi. Misją Stowarzyszenia jest cywilizowanie polskiego rynku najmu detalicznego, który pod wieloma względami odstaje od rynków unijnych czy nawet od polskiego rynku najmu komercyjnego. Stowarzyszenie jest organizacją typu non profit. Chcemy, by na wzór podobnych organizacji działających np. w Anglii powstały w Polsce firmy zarządzające bazami danych „złych najemców".

Szacuje się, że w Anglii ok. 3 – 5 proc. najemców to profesjonalni oszuści, których ambicją jest przez całe życie mieszkanie w wynajmowanych mieszkaniach za darmo. To właśnie ze względu na ich działalność powstały w Anglii firmy certyfikujące najemców.

Już zanotowaliśmy zainteresowanie dwóch przedsiębiorców – jednego z Lublina oraz jednego z Poznania. W umowach najmu zawrzemy klauzule, na mocy których będziemy mogli zasilać te bazy w informacje, a potem – za drobną odpłatnością – zasięgać opinii odnośnie do naszych potencjalnych najemców przed podpisaniem z nimi umowy najmu. To powinno istotnie zmniejszyć ryzyko wynajęcia swojego mieszkania nieuczciwej osobie.

Jak skutecznie szukać najemcy?

Wielu właścicieli popełnia podstawowy błąd: zaczyna proces poszukiwań nowego najemcy dopiero po wyprowadzce poprzedniego. A poszukiwania należy rozpocząć, gdy tylko wiadomo, że istniejący najemca się wkrótce wyprowadzi.

Kolejna wskazówka: dając ogłoszenia do prasy, na portale ogłoszeniowe w Internecie czy rozwieszając informacje na tablicach na klatkach schodowych, trzeba być przygotowanym na odbieranie telefonów oraz na pokazywanie mieszkania zainteresowanym osobom. Niby oczywiste, ale w praktyce często zdarzają się trudności w dodzwonieniu się do ogłaszającego, a wtedy poszukujący wykreśla jego mieszkanie ze swojej listy. Warto też odpowiednio zredagować ogłoszenie i zastanowić się, gdzie je zamieścić.

Jakie przestoje w wynajmie lokalu i z jakich powodów trzeba założyć?

Przestoje w najmie wynikają najczęściej z rotacji najemców. Ponieważ przeciętnie okres najmu wynosi ok. 12 miesięcy, to trzeba sobie założyć, że średnio co roku możemy mieć pusty lokal przez jakiś czas. Jak długo? To zależy od kilku czynników: od typu mieszkania (im mniejsze, tym łatwiej je wynająć); od ceny najmu (im niższa, tym krótsze przerwy) oraz od dyscypliny właściciela w poszukiwaniu kolejnych najemców.