Inwestycje w mieszkania na wynajem

Inwestorzy coraz chętniej zwracają oczy ku mieszkaniom na wynajem. Część z nich, mimo niekończącej się bessy na rynku nieruchomości, liczy również na wzrost ich wartości. W dużych aglomeracjach szukają projektów nie tylko w standardzie popularnym, lecz również z wyższej półki, ale nie luksusowe apartamenty czy penthouse'y. Tych lokali, kosztujących nierzadko po kilka milionów złotych, nikt nie kupi z myślą o najmie, tylko na potrzeby własne. Nikt raczej nie planuje ich późniejszego wynajmu, bo i nie lada wyzwaniem byłoby dla takiej nieruchomości znaleźć najemcę. Gdyby jednak do takiej transakcji doszło, rentowność wynajmu byłaby najprawdopodobniej wyraźnie niższa niż w przypadku mieszkania popularnego – zapewnia Bartosz Turek, analityk z Home Brokera. Również na rynku wtórnym luksusowe oferty kupowane są na własne potrzeby. – Nawet w Trójmieście inwestorzy częściej wybierają do zakupu mieszkania standardowe, ale w dobrej lokalizacji. Takich ofert najczęściej szukają turyści – zauważa Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse & Partnerzy. Z kolei w kurortach wakacyjnych, obok dobrej lokalizacji, to właśnie wysoki standard i atrakcyjne wykończenie wnętrz w znacznym stopniu decydują o powodzeniu inwestycji.

Alternatywa dla lokat

W turystycznych ośrodkach stawki są znacznie niższe niż w dużych miastach. W tym przypadku ceny nawet najbardziej luksusowych apartamentów rzadko dochodzą do 1 mln zł. Gros ofert opiewa na 200-300 tys. zł. – Obserwujemy zwiększone zainteresowanie ze strony klientów nabywających apartament za gotówkę. Wydaje się, że sygnały z Cypru dają o sobie znać również w Polsce – mówi Jan Wróblewski, członek zarządu firmy deweloperskiej Zdrojowa Invest. Marcin Dumania, prezes spółki Sun&Snow, zarządzającej wynajmem apartamentów wakacyjnych, twierdzi, że w ostatnich miesiącach popyt na zakup lokali na wynajem wzrósł przede wszystkim w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Sopocie.

– Dobre projekty apartamentowo-hotelowe i parki wakacyjne cieszą się zainteresowaniem i rynek ten będzie się rozwijać. Inwestorzy szukają wyższych stóp zwrotów niż na lokatach oraz ci, którzy nie chcą trzymać wszystkich pieniędzy w bankach, obawiając się powtórzenia scenariusza cypryjskiego, będą szukać dobrych ofert nieruchomości – dodaje Paweł Grząbka, szef doradczej firmy CEE Property Group.

W dużych miastach, nabywcy zdecydowani na podwyższony standard wybierają więc mniejsze lokale, kawalerki lub dwa pokoje o powierzchni co najwyżej 60 mkw. – Osiągalna stopa zwrotu z wynajmu zależy od projektu i waha się w granicach 3–6 proc. rocznie. Są jednak lokalizacje i projekty apartamentowe,  które zapewniają zyski sięgające ok. 7 proc. rocznie – zapewnia Grząbka.

Jak jednak zauważają doradcy, dużym mankamentem jest ograniczona oferta ciekawych inwestycji, zarówno w aglomeracjach, jak i turystycznych miejscowościach.

– Przestała rosnąć podaż apartamentów miejskich spełniających wymogi wynajmu krótkoterminowego, czyli zlokalizowanych w topowej części miasta, w wysokim standardzie wykończenia i wyposażenia. Bardzo mało jest nowo rozpoczynanych projektów, gdyż deweloperzy w ciągu ostatnich kilku lat koncentrowali się przede wszystkim na rynku mieszkań spełniających wymogi programu „Rodzina na swoim". Dodatkowo mało jest do kupienia lokali bardziej luksusowych o atrakcyjnym metrażu z punktu widzenia najmu, czyli liczących 30–50 mkw. Ponadto jedynie w kilku polskich kurortach wakacyjnych realizowane są nowe projekty, a podaż ciekawych lokali w inwestycjach już gotowych jest mała. Na rynku zostały do wzięcia głównie największe apartamenty albo te źle zlokalizowane – opowiada Marcin Dumania.

Zdaniem Marcina Jańczuka w Polsce nadal brakuje infrastruktury turystycznej z prawdziwego zdarzenia. – Wystarczy porównać wybrzeże Bałtyku z krajobrazem hotelowym południa Europy. Apartamenty na wybrzeżu są więc naturalnym uzupełnieniem bazy turystycznej – tłumaczy Marcin Jańczuk.

Bezpieczne zarobki

Średni koszt apartamentu w stanie deweloperskim wynosi 275–375 tys. zł, w zależności od wielkości i lokalizacji.

– Jednak najwięcej klientów wydaje na lokale 300–500 tys. zł netto. Należy tu pamiętać, że przy zakupie nieruchomości pod wynajem można odliczyć VAT. Ze względu na spadki oprocentowania lokat bankowych osoby posiadające wolne aktywa finansowe poszukują inwestycji, która zagwarantuje im wyższą rentowność, jednocześnie nie będzie obarczona ryzykiem. Tolerancja ryzyka przy obecnych zawirowaniach na rynku jest niska i inwestorzy przedkładają bezpieczeństwo nad wysokie, ale niepewne zarobki – tłumaczy Jan Wróblewski.

Najpopularniejsze dziś miejsca wśród turystów, a co za tym idzie – również deweloperów oraz inwestorów to Kołobrzeg, Zakopane, Świnoujście, Szklarska Poręba, Krynica, Jastarnia czy Trójmiasto, a zwłaszcza Sopot. – Warto zwrócić uwagę na poprawiającą się infrastrukturę drogową i coraz lepszą komunikację. Bliskość sąsiednich krajów, np. Niemcy czy Skandynawia, umożliwia zwiększenie zysków z kupowanych apartamentów, dzięki wyższemu obłożeniu i wyższym cenom najmu – zapewnia Paweł Grząbka.

W droższych kurortach (Zakopane, Kołobrzeg, Trójmiasto) minimalny budżet na lokale w celach inwestycyjnych wyniesie co najmniej 500 tys. zł. – Zyski nie są oszałamiające. Wiele zależy od długości sezonu i segmentu rynku, ale przeważnie sięgają 5–7 proc. Na wyższe zyski (7–10 proc.) można liczyć,  kupując pokój w profesjonalnie zarządzanym hotelu, tzw. condo lub aparthotel – szacuje Bartosz Turek.

Wśród nabywców i turystów zdecydowanie największą popularnością cieszy się nadal wybrzeże Bałtyku, mimo sezonowości okresu turystycznego. W związku z tym deweloperzy również budują chętniej w nadmorskich kurortach, gdyż ich zdaniem, mimo większej podaży, inwestycje atrakcyjne lokalizacyjnie (np. blisko plaży) same bronią się na rynku. Z drugiej strony, na obszarach nadmorskich w czasach hossy na rynku nieruchomości wiele, często lokalnych spółek deweloperskich bez większego doświadczenia, przystąpiło do budowy wakacyjnych „apartamentowców", nieraz bez ciekawych rozwiązań architektonicznych. Większość projektów nie obroniła się przed kryzysem i teraz nieukończone „gargamele" odstraszają turystów.

Tymczasem w Sudetach nadal brakuje apartamentów wakacyjnych z prawdziwego zdarzenia, stąd nowa oferta wyprzedaje się całkiem szybko.

– Natomiast tak popularne miejscowości, jak Zakopane czy Sopot, przez kilka następnych lat mogą się okazać mniej interesujące dla inwestorów. Choć są bardzo atrakcyjne, charakteryzują się zarówno wysokim nasyceniem apartamentów na sprzedaż, jak i dużą konkurencją na rynku turystycznym – tłumaczy Jan Wróblewski.

Najmniej owacji na razie wzbudzają Mazury. Przede wszystkim nabywcy nie mają dużego wyboru apartamentów w krainie jezior. Do sprzedaży trafiają najczęściej domy za co najmniej 400 tys. zł albo niewielkie pokoje hotelowe w condohotelach. – Mazury będą dobrym miejscem na tego typu inwestycje, dopiero w perspektywie kilkuletniej. Mają bardzo duży potencjał ze względu na dziewiczość przyrody. Niestety, w dalszym ciągu kojarzą się z wyjazdami pod namiot, do gospodarstw agroturystycznych czy ośrodków wczasowych. Dodatkowo ze względu na słabo rozbudowaną infrastrukturę komunikacyjną zainteresowanie zamożnych turystów jest mniejsze – opowiada Jan Wróblewski.

dorota.kaczynska@parkiet.com

Opinia:

Grzegorz Kosiura, dyrektor portalu InwestycjewKurortach.pl