Niepokoić musi słaba sprzedaż

Czy kupowanie nowych mieszkań jest dziś w pełni bezpieczne?

Jarosław Jędrzyński: Kupowanie lokali w inwestycji, która nie podlega przepisom ustawy deweloperskiej, wiąże się z niewielkim ryzykiem. Nasz rynek jest już na tyle rozwinięty, że głośnych niegdyś przypadków nieszczęść klientów firm deweloperskich dziś praktycznie nie ma.

Problem jednak istnieje, o czym świadczy choćby wprowadzenie w ub.r. przepisów ustawy deweloperskiej. Pewne jej zapisy już weszły do obowiązkowej praktyki deweloperów, nawet w przypadku inwestycji rozpoczętych przed jej uruchomieniem. Chodzi m.in. o prospekt informacyjny, który pomaga kupującemu poznać projekt, firmę, a także ocenić, na ile wpłacane pieniądze są bezpieczne.

Kiedy lepiej nie kupować? Co nas powinno zaniepokoić?

Przede wszystkim słaba sprzedaż mieszkań na osiedlu, mimo że jest prowadzona od dłuższego czasu. Niepokoić powinny też kiepskie postępy prac budowlanych. Jeżeli deweloper finansuje przedsięwzięcie głównie z wpłat klientów, a nie korzysta z kredytu bankowego, to inwestycja może stanąć, a firma wpaść w kłopoty. Finansowanie bankowe, a także współpraca z innymi instytucjami finansowymi w celu pozyskania kapitału, jest jednym z głównych czynników uwiarygodniających dewelopera w oczach jego klientów.

Warto szukać inwestycji, dla których jest prowadzony rachunek powierniczy?

Nie warto uzależniać decyzji o zakupie mieszkania od prowadzenia dla inwestycji rachunku powierniczego. Chyba że mamy wątpliwości co do sytuacji finansowej dewelopera. Dla przykładu, duży deweloper giełdowy, który ostatnio zyskał pechową sławę potencjalnego bankruta, ma pozakładane rachunki powiernicze nawet na inwestycje ukończone, co znakomicie uwiarygadnia go w oczach potencjalnych klientów i eliminuje ich obawy o wpłacane środki.

Na pewno warto pytać w biurze sprzedaży firmy o rachunek powierniczy albo o bezpieczeństwo wpłacanych środków na konkretną inwestycję.

Rachunków powierniczych jest jednak na rynku bardzo mało, co wynika m.in. z niedoskonałości ustawy.

Jakie systemy płatności są najbardziej korzystne dla klientów? Jakie zapisy w umowach negocjować?

Najkorzystniejsze dla klientów deweloperskie systemy płatności to 10/90 czy 20/80. Kupujący nie ponosi kosztów kredytu w trakcie budowy oraz ogranicza do minimum ryzyko.  W przypadku zakupu lokali gotowych modny jest system odroczonej płatności: 10–20 proc. przy zakupie, reszta po roku. Klient się wprowadza i ma rok na załatwienie korzystnego kredytu, zebranie reszty kwoty lub sprzedaż posiadanego już lokum. Najczęściej stosowany jest harmonogram wpłat uwzględniający postęp prac na budowie. Część firm ustala harmonogram indywidualnie z klientami.