Ryzyko przy kredycie walutowym

Jeszcze kilka lat temu znakomita większość kredytobiorców zadłużała się na mieszkanie we frankach szwajcarskich. Kredyt takie były łatwo dostępne, nisko oprocentowane, a kurs waluty gwarantował niskie raty. Kredyty we frankach szwajcarskich – w okresie największego popytu na kredyty walutowe, tj. w pierwszej połowie 2008 roku – stanowiły blisko 80 proc. wszystkich udzielanych kredytów.

– Niestety, czas pokazał, jak bardzo kredyty walutowe, zwłaszcza te we frankach, dały się we znaki właścicielom nieruchomości. Kurs franka podskoczył do niewyobrażalnego wcześniej poziomu, wywołując nie tylko panikę wśród kredytobiorców, ale też poważny problem w bankach, które zaczęły obawiać się niewypłacalności swoich klientów – przypomina Leszek Zięba, ekspert firmy Aspiro.

Czy warto ryzykować

Niektórzy nadal rozważają zaciągnięcie kredytu hipotecznego w walucie obcej. Dzieje się tak dlatego, że właśnie teraz jest on szczególnie opłacalny – stopy procentowe zostały obniżone do najniższych w historii, a zastój na rynku nieruchomości sprawił, że ceny nieruchomości spadają. Poza tym Komisja Nadzoru Finansowego chce od przyszłego roku ograniczenia udzielania kredytów walutowych. Mają być dostępne tylko dla osób, które zarabiają w danej walucie.

– Zapis rekomendacji jest niejako formalnym przypieczętowaniem końca kredytów walutowych i ich dostępności dla przeciętnego Kowalskiego – uważa Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Czy warto się spieszyć i kupować mieszkanie do końca roku, posiłkując się walutowym kredytem hipotecznym?

– Choć większość analityków przekonuje, że to najlepszy okres na tego typu inwestycje, to zanim potencjalny inwestor podejmie decyzję, warto, aby przeanalizował konsekwencje zakupu dwóch nieruchomości w przeszłości – radzi Leszek Zięba. – Wystarczy, że wstrzelimy się w niekorzystny trend walutowy i wówczas może się okazać, że nasze założenia szybkiego zarobku na nieruchomości nie tylko się nie spełnią, ale dodatkowo przysporzą nam wielu problemów finansowych, jak to miało miejsce po roku 2008 z kursem CHF – ostrzega ekspert.

Warunki rynkowe

Analitycy Aspiro przeanalizowali dwa przypadki kupna 35-metrowego mieszkania w Warszawie, by pokazać, jakie mogą być skutki inwestycji w nieruchomość z założeniem, że kupione mieszkanie będzie przeznaczone pod wynajem, a czynsz w pełni pokryje koszt obsługi kredytu oraz pozostałe opłaty za lokal.

Analitycy przyjęli, że kredyt został zaciągnięty we frankach szwajcarskich i pod uwagę wzięli tylko cenę mieszkania (bez uwzględnienia nakładów ponoszonych na remont i wyposażenie). Średni kurs CHF podali za NBP, nie uwzględniając dodatkowych kosztów kupna i sprzedaży waluty, czyli tzw. spreadu walutowego. I co się okazało?

Pierwsza historia dotyczy mieszkania kupionego w październiku 2005 r. na jednym z warszawskich osiedli (35 mkw.). Metr lokalu kosztował wtedy około 4 tys. zł, więc łączna cena mieszkania i wartość kredytu (zaciągniętego na 100 proc.) wyniosła 141 tys. zł. Kredyt został zaciągnięty we frankach szwajcarskich, więc przy ówczesnym kursie CHF na poziomie 2,5381 zł dało to kredyt w wysokości ok. 55,5 tys. CHF.

Dziś przy średniej cenie mkw. w Warszawie wynoszącej ok. 6,9 tys. zł mieszkanie kupione w 2005 r. warte jest ok. 244 zł i ciąży na nim kredyt hipoteczny (po kilku latach spłat) w wysokości ok. 38 tys. CHF. Przy obecnym kursie franka na poziomie ok. 3,43 zł daje to kredyt w wysokości ok. 130. tys. zł. Oznacza to, że wartość mieszkania przewyższa wartość zobowiązania o ponad 113 tys. zł.

W przypadku podobnego lokalu kupionego trzy lata później inwestycja nie wygląda już tak dobrze. Analitycy Aspiro wzięli pod lupę 35-metrowe mieszkanie kupione w Warszawie w lipcu 2008 r. Kosztowało ok. 8,1 tys. zł za mkw.  Łączna cena mieszkania wynosiła zatem ok. 285 tys. zł. Inwestor, zaciągając kredyt na 100 proc. ceny mieszkania, przy ówczesnym kursie franka na poziomie ok. 2,04 zł, wziął kredyt, który wyniósł – po przeliczeniu na franki – ok. 139 tys. CHF.  To ponaddwukrotnie więcej niż w pierwszym przypadku.

Sytuacja nabywcy

Sytuacja nabywcy, który zdecydował się na kupno mieszkania w 2008 r., wygląda zatem następująco: przy obecnej średniej cenie metra kwadratowego w Warszawie na poziomie 6,9 tys. zł, lokal kupiony w 2008 r. wart jest ok. 244 tys. Ciąży na nim jednak kredyt hipoteczny (po kilku latach spłat) w wysokości ponad 113 tys. CHF. Przy obecnym kursie franka  na poziomie ok. 3,4 zł daje to kredyt w wysokości ok. 389 tys. zł. Oznacza to, że wartość kredytu przewyższa dziś wartość mieszkania o ok. 144 tys. zł.

– Wysoka cena mkw. i relatywnie niski kurs franka w momencie zaciągania kredytu spowodowały, że gdyby teraz klient zdecydował się sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt, to niestety nie starczyłoby na spłatę całego zobowiązania – mówi Leszek Zięba. – Oznacza to, że w perspektywie ostatnich ponad czterech lat inwestycja nie tylko nie zarobiła na siebie, ale także przyniosła stratę.

Przyczyniły się do tego warunki rynkowe, czyli spadek ceny mieszkań i wzrost kursu franka. Co robić? Aby nie konsumować straty, najlepiej nie podejmować żadnych kroków.

Mikołaj Fidziński, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl, uważa, że nadpłacanie kredytu czy przewalutowanie zobowiązania walutowego jest niekorzystne, gdyż oznaczałoby zrealizowanie straty i zadłużenie się w złotych na gorszych warunkach.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Kredyty hipoteczne po nowemu: Co zmieni nowa rekomendacja nadzoru finansowego dla osób planujących zadłużenie się na mieszkanie

Jedną z najważniejszych zmian, jakie na rynek kredytowy w przyszłym roku wprowadzi przyjęta przez Komisję Nadzoru Finansowego nowelizacja rekomendacji S, jest wymóg posiadania wkładu własnego.

Bartosz Turek, Home Broker:

? – Kupując w 2014 roku mieszkanie warte 300 tys. zł, trzeba będzie dysponować kwotą 20–30 tys. zł w gotówce. Wymaganie to co roku będzie rosło, aż w 2017 roku wyniesie ok. 60–80 tys. zł.

? KNF ustaliła bowiem, że w 2014 roku trzeba będzie posiadać minimum 5 proc. wkładu własnego, by zaciągnąć kredyt hipoteczny. Rok później będzie to 10 proc. Później wymóg będzie rósł o 5 pkt proc. co roku, aż osiągnie poziom 20 proc. w 2017 roku. Co ważne, gdy banki zaczną wymagać 15- czy 20-proc. wkładu, a nabywca będzie dysponował kwotą odpowiadającą 10 proc. ceny mieszkania, brakujący wkład własny będzie mógł zastąpić ubezpieczeniem.

? Dziś 10 z 20 banków pozwala na zadłużanie się na 100 proc. i więcej wartości nieruchomości. Zmiany proponowane przez nadzór spowodują więc, że w 2014 roku znacznie trudniej będzie zdobyć finansowanie na zakup mieszkania.

Wymagania odnośnie do kwoty posiadanej gotówki będą bardziej odczuwalne przez nabywców mieszkań na rynku pierwotnym niż na wtórnym. ? Wynika to stąd, że w tym pierwszym przypadku koszty związane z transakcją są dziś zdecydowanie niższe (brak taksy notarialnej i prowizji pośrednika), co oznacza, że finansując się w 100 proc. kredytem, potrzeba niewielkiej gotówki na dodatkowe opłaty.

? Można szacować, że przy zakupie mieszkania wartego 300 tys. zł na rynku pierwotnym wystarczy kwota ok. 4 tys. zł, podczas gdy na rynku wtórnym jest to już ok. 18 tys. zł. Rekomendacja KNF podniesie te wymagania o kolejne 15 tys. zł w przyszłym roku, a w 2017 roku nawet o 60 tys. zł. To rodzi obawę, że część potencjalnych kredytobiorców, nie dysponując wkładem własnym, skorzysta ze znacznie droższych niż produkty hipoteczne pożyczek gotówkowych.

? Trudno dziś ocenić prawdopodobieństwo takiego scenariusza, ale bez wątpienia byłby to efekt przeciwny do zamierzonego przez KNF.

? Zapisy rekomendacji mówią też o kolejnym ograniczeniu dostępu do kredytów walutowych. Od przyszłego roku mają być one dostępne tylko dla osób osiągających dochody w tych walutach.

Zmianą, która może zarówno pozytywnie, jak i negatywnie wpłynąć na zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców, jest ta dotycząca wskaźnika DtI. Mówi on, jaką część wynagrodzenia może pochłonąć miesięczna rata kredytu.

? Obecnie dla osób zarabiających maksymalnie średnią krajową jest to 50 proc. wynagrodzenia, a dla tych lepiej zarabiających – 65 proc. wynagrodzenia. Co prawda rekomendacja S przewiduje ograniczenie tych wskaźników do odpowiednio 40 i 50 proc. wynagrodzenia, ale inaczej niż dziś ich przekroczenie nie jest zabronione. Udzielając kredytu osobom, które te ostrożnościowe progi by przekroczyły, banki powinny dokładniej sprawdzać ryzyko związane z udzieleniem pożyczki.