Jeśli mamy przekonanie, że upatrzona nieruchomość będzie atrakcyjna dla najemców, warto rozważyć jej zakup – uważa Bartosz Turek, analityk Home Broker. Trzeba zwrócić uwagę na ekspozycję mieszkania: widoczność od strony ciągów pieszych, a także na możliwość zamontowania witryn zamiast okien.
– Musimy też wiedzieć, jakie jest natężenie ruchu w danym miejscu, ile jest miejsc postojowych w okolicy, jaką mielibyśmy konkurencję – wylicza analityk. Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse & Partnerzy radzi, by jeszcze przed zakupem lokalu zastanowić się, kto może być zainteresowany jego wynajmem, jaka działalność może się najlepiej wkomponować w charakter osiedla i najbliższego sąsiedztwa. – Warto spróbować, bo stopa zwrotu z takiej inwestycji jest wyższa niż w przypadku mieszkań. Ideałem byłoby mieszkanie na parterze przy ruchliwym szlaku komunikacyjnym, z osobnym wejściem. Zalety mają mieszkania zarówno w kamienicach w centrach miast, jak i lokale na nowych osiedlach, gdzie bolączką jest słabo rozwinięta infrastruktura usługowa – ocenia Marcin Jańczuk.
Nie tylko wielkie
Zdaniem Bartosza Turka najlepszym rozwiązaniem byłoby mieszkanie narożne, do którego można dobudować niezależne wejście od ulicy, i w którym można zamontować witrynę.
Zmiana sposobu użytkowania mieszkania na parterze może być dobrym interesem także według Mariusza Czerwińskiego, dyrektora zarządzającego Universal Property. – Idealny lokal handlowy lub usługowy powinien być położony w miejscu o dużym natężeniu ruchu pieszych. Będą to więc główne ciągi komunikacyjne, ulice starego miasta, okolice innych lokali handlowych, przystanków komunikacji miejskiej – wylicza Mariusz Czerwiński. – Jeśli szukamy lokalu, który ma spełniać funkcje handlowe, ważna będzie możliwość dobrego wyeksponowania towaru – albo w dużych oknach, albo witrynach – dodaje.
Jaki lokal najszybciej wynajmiemy? – Najłatwiej o najemcę sklepu z alkoholem albo kebabem. Najlepiej – całodobowego. To jednak nie lada wyzwanie, bo potrzebna jest zgoda właścicieli mieszkań w bloku – wyjaśnia Bartosz Turek. – Sporym wzięciem cieszą się też lokale, w których można prowadzić przedszkola. Muszą spełniać wiele wymagań powierzchniowych – podkreśla. Według Łukasza Madeja, szefa firmy doradczej ProDevelopment, warto się zastanowić albo nad małym mieszkaniem o powierzchni ok. 40 mkw., albo 100–120-metrowym lokalem pod sieciowy biznes. Także zdaniem Mariusza Czerwińskiego wielkość lokalu nie ma znaczenia. – Dobrze wynajmują się zarówno małe lokale, np. na niewielkie sklepy albo biura, jak i duże nieruchomości, których poszukują np. banki czy większe sklepy – zauważa dyrektor z Universal Property.
Na co pozwala plan
Parterowe mieszkania są tańsze od tych wyżej położonych. – Średnia cena transakcyjna mieszkania na parterze (bez ogródka) jest niższa o 8 proc. – podaje Bartosz Turek. – Jeśli jest ogródek, cena jest niższa o 5–6 proc.To działa na korzyść potencjalnych inwestorów – podkreśla analityk. Zakłada, że kupujemy parterowe, 50-metrowe mieszkanie w bloku na warszawskim Ursynowie. – Na taką nieruchomość trzeba wydać ok. 320 tys. zł. Kolejne 50 tys. musimy mieć na przekształcenie lokalu i jego wstępną adaptację. Nie ma sensu inwestować w to za dużo, bo najemca i tak pewnie będzie chciał przystosować lokal do własnych potrzeb – tłumaczy Bartosz Turek. – Licząc ostrożnie, mkw. lokalu wynajmiemy za 60 zł, co daje 3 tys. zł miesięcznie, czyli 36 tys. zł rocznie. Inwestycja zwróciłaby się w niewiele ponad dziesięć lat.
Z analiz Metrohouse & Partnerzy wynika, że 26-metrowe jednopokojowe, parterowe mieszkanie w centrum Warszawy kupimy za 230 tys. zł. – Możemy liczyć na miesięczny czynsz w wysokości 2200 zł. Po odliczeniu opłat odprowadzanych do wspólnoty, uwzględniając brak ciągłości najmu (miesiąc przestoju) i podatek, stopa zwrotu powinna wynosić ok. 8 proc. – szacuje Marcin Jańczuk.
Trzeba jednak pamiętać, że inwestycja wiąże się z niemałym ryzykiem. Zanim wyłożymy pieniądze, musimy sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania. – Jeśli plan nie dopuszcza w danej lokalizacji usług, a jedynie funkcje mieszkalne, nie mamy możliwości przerobienia lokalu – przestrzega Mariusz Czerwiński. Jeśli nie ma planu zagospodarowania, zmiana sposobu użytkowania nieruchomości oznacza konieczność uzyskania warunków zabudowy. – Przed ich uzyskaniem musimy dostać zgodę wspólnoty na prowadzenie określonej działalności. Jeśli dany lokal będziemy przebudowywać, to potrzebna będzie zgoda z wydziału budownictwa, który może zażądać wielu ekspertyz i opinii – tłumaczy Czerwiński. – Jeśli lokal znajduje się w budynku wpisanym do rejestru zabytków, trzeba się liczyć z koniecznością uzyskania pozwoleń od konserwatora zabytków. Ten może uzależnić ich wydanie od przeprowadzenia niezbędnych badań konserwatorskich, architektonicznych lub archeologicznych na koszt wnioskodawcy – wyjaśnia.
– Zmiana sposobu wykorzystania nieruchomości może się też wiązać choćby z koniecznością remontu części wspólnych budynku czy zagospodarowania podwórka – dodaje Bartosz Turek. Przekształcenie sposobu użytkowania nieruchomości może trwać kilka miesięcy. – Jeśli się to uda, a lokal kupimy w cenie mieszkania, to na pewno odsprzedamy go z zyskiem albo też będzie nam przynosił systematyczne przychody z najmu – stwierdza Mariusz Czerwiński.
Marcin Jańczuk przestrzega przed inwestowaniem w lokale na zamkniętych osiedlach, do których dostęp może być utrudniony. Przy wielu branżach oznaczałoby to zawężenie potencjalnych klientów do grupy mieszkańców osiedla.
Czy szukać mieszkań na rynku pierwotnym czy wtórnym? – Na rynku wtórnym można kupić gotowy lokal z najemcą. To wartość dodana, ale w takim przypadku stawki ofertowe są znacznie wyższe. Atutem zakupu na rynku pierwotnym jest możliwość aranżacji lokalu pod konkretnego najemcę, co znacznie ułatwia pozyskanie zainteresowanego podpisaniem długoterminowej umowy – mówi Marcin Jańczuk.
Łukasz Madej dodaje, że zaprojektowany od zera lokal usługowy jest wyższy niż mieszkanie, ma niezbędne przeszklenia i odpowiednią wentylację. Jego zdaniem okazją inwestycyjną może być... pomyłka dewelopera. Jeśli firma w danym budynku nie zaplanowała lokali usługowych, można pomyśleć o adaptacji mieszkania na cele komercyjne.
Na co zwracać uwagę, szukając mieszkania pod działalność komercyjną
Lokalizacja
* najważniejsze przy wynajmie lub sprzedaży lokalu handlowego lub usługowego jest jego położenie. Lokal komercyjny powinien być położony w miejscu o dużym natężeniu ruchu pieszych. Nie warto inwestować w lokale na zamkniętych osiedlach.
Położenie w budynku
* lokal powinien być dostępny z poziomu ulicy. Ważna jest możliwość dobrego wyeksponowania towaru w dużych oknach albo witrynach wychodzących na ulice. Ważna jest liczba miejsc parkingowych w okolicy.
Wielkość
* dobrze wynajmują się zarówno małe lokale, w których mogą działać biura i niewielkie sklepy, jak i duże nieruchomości, których szukają np. banki.
Plan zagospodarowania
* jeśli mieszkanie spełnia warunki, aby być dochodowym lokalem usługowym lub handlowym, trzeba sprawdzić uwarunkowania prawne i możliwość prowadzenia usług w danej lokalizacji. Zainteresowany kupnem takiego lokalu musi przede wszystkim sprawdzić, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na prowadzenie usług w danej lokalizacji. Jeśli plan dopuszcza tylko funkcje mieszkalne, nie ma możliwości przerobienia takiego lokalu.
