Kawalerki nie sprzedają się źle

W stolicy podaż gotowych kawalerek od deweloperów spadła w ciągu ostatniego roku o ok. 15 proc. – wyliczają przedstawiciele serwisu RynekPierwotny.com.

– Ostatnio, ze względu na ograniczoną zdolność kredytową Polaków, na rynku dominował popyt na mniejsze lokale, w tym również kawalerki. W efekcie deweloperzy wprowadzili do swojej oferty dużo więcej jednopokojowych lokali niż jeszcze kilka lat temu – mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w spółce Ronson Development.

Szybkie transakcje

Najwięcej gotowych jednopokojowych mieszkań czeka na nabywców na Białołęce (ok. 200).

– W tej dzielnicy mieszkania kupują głównie rodziny, dla których kawalerki są zbyt małe – wyjaśnia Joanna Tomczyk, analityk z redNet Property Group. Z kolei niemalże pojedyncze oferty można znaleźć na Ursynowie, w Wesołej, w Wawrze, na Bielanach czy Ochocie.

Wiele kawalerek, jak zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk z portalu RynekPierwotny.com, pochodzi z inwestycji oddanych w ostatnich pięciu kwartałach, czyli z osiedli, których budowa ruszała dwa–trzy lata temu.

– W Warszawie nie brakuje projektów z ostatnich lat, w których deweloper zaplanował sporą liczbę kawalerek, ale w momencie ukończenia budowy wszystkie lub prawie wszystkie były sprzedane. To mieszkania najczęściej poszukiwane pod inwestycję na wynajem, z powodu najbardziej dostępnej ceny. Dlatego kawalerki nie zalegają latami w ofercie stołecznego rynku pierwotnego – opowiada Jędrzyński.

Ponadto w czasach boomu (lata 2006–2007) budowano mieszkania większe niż teraz. Stąd deweloperom trudniej dziś sprzedać duże trzy czy cztery pokoje.

Część firm nie ma dziś w ofercie gotowych lokali jednopokojowych.

– Wszystkie kawalerki w ukończonych etapach naszych warszawskich inwestycji zostały już kupione. Takie lokale po prostu cieszą się dużym zainteresowaniem i szybko znajdują swoich nabywców – twierdzi Oscar Kazanelson, przewodniczący rady nadzorczej w spółce Robyg.

Również tacy deweloperzy jak Ronson czy Budimex Nieruchomości nie mają żadnego gotowego lokalu jednopokojowego do wzięcia.

– W nowej inwestycji Polnordu, czyli w budynku D w Śródmieściu Wilanów, kawalerki zniknęły z oferty w ciągu miesiąca od rozpoczęcia sprzedaży – zapewniają przedstawiciele spółki.

Na peryferiach

Najtańsze kawalerki na gotowych osiedlach czekają na peryferiach – na Białołęce, we Włochach i w Ursusie.

Na przykład u J.W. Construction za jeden pokój liczący 32 mkw. w inwestycji Zielona Dolina (na Białołęce przy ul. Zdziarskiej) trzeba zapłacić niecałe 190 tys. zł. W sumie spółka w tym projekcie ma dziś w ofercie 29 kawalerek o powierzchni 30–40 mkw. Kosztują ok. 5,5–6,1 tys. zł za mkw.

Dolcan proponuje gotowe M w inwestycji Ogrody Ochota przy al. Krakowskiej. Budowa I etapu osiedla jest już ukończona i wkrótce inwestycja zostanie oddana do użytku. Do kupienia pozostało 21 kawalerek o powierzchni 31–35 mkw. Kosztują 252–283 tys. zł (ok. 8 tys. zł za mkw.).

Tymczasem Atlas Estate w oddanym na początku br. ConceptHouse (przy ul. Obrzeżnej na Mokotowie) ma w ofercie już tylko trzy kawalerki o powierzchni ok. 37 mkw. za minimum 358 tys. zł (9,6–9,9 tys. zł za mkw.), a w oddanych w II kwartale 2013 r. Apartamentach przy Krasińskiego (przy ul. Przasnyskiej na Żoliborzu) – dwa lokale o powierzchni 32–39 mkw. za 8,3–8,4 tys. zł za mkw. (minimum 270 tys. zł).

Z kolei w Śródmieściu stawki za mkw. sięgają 15–20 tys. zł. Cały jednopokojowy lokal może kosztować nawet 600 tys. zł.

– Takie mieszkania znajdują się w apartamentowych inwestycjach, np. w Rezydencji Piękna Nova firmy Magnus Group, w Emilii Plater 10 firmy Engel Group czy 19. Dzielnicy firmy Pro Urba. Ponieważ jednak są za małe, by je nazwać apartamentem, są często sprzedawane jako tzw. studia – tłumaczy Jarosław Jędrzyński.

960 - tyle gotowych kawalerek od deweloperów jest dziś do kupienia w Warszawie – podaje RynekPierwotny.com

Dziura w ziemi

Tradycyjnie kawalerki były najczęściej głównym obiektem zainteresowania inwestorów, czyli najchętniej kupowano je z myślą o najmie. Dziś jednak, w czasach oszczędności i cięć domowych budżetów, równie chętnie kupują je klienci na potrzeby własne.

– Wygaśnięcie programu „Rodzina na swoim", jak również twarda polityka kredytowa banków odbiły się na zasobności portfeli klientów. Ponadto coraz częściej kupno mieszkania nie jest – jak zdarzało się to dotychczas – inwestycją na długie lata. Klienci kupują takie lokale, jakich w danym momencie potrzebują. Część osób decyduje się więc na kawalerki, które zamieniają na większe mieszkania dopiero wówczas, gdy będą planować założenie lub powiększenie rodziny – tłumaczy Oscar Kazanelson.

Według Karoliny Krzemińskiej, dyrektor biura sprzedaży ConceptHouse Mokotów w Atlas Estates, największym wzięciem cieszą się najmniejsze i najtańsze kawalerki oraz te największe, które stwarzają możliwość przearanżowania na lokal dwupokojowy.

I choć klienci przeszukują zwykle oferty w osiedlach już wybudowanych lub będących na ukończeniu, inaczej jest w przypadku kawalerek. Tu kupowane są częściej lokale w trakcie realizacji, często nawet na początku budowy. Stąd spadek ich udziału w puli gotowych mieszkań.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki d.kaczynska@rp.pl

Jarosław Sadowski | główny analityk firmy Expander

Nie każda osoba spłacająca kredyt walutowy może decydować, kiedy i przy jakim kursie kupić franki potrzebne na opłacenie raty.

? Od sierpnia ubiegłego roku kurs franka szwajcarskiego oscyluje w okolicach 3,40 zł. Czasami rośnie i osiąga 3,55 zł, jak np. w czerwcu tego roku. Czasami też spada – w styczniu nawet do 3,30 zł.

? Po pewnym czasie zawsze jednak wraca do wspomnianego poziomu 3,40 zł. Dla osób zadłużonych we frankach to dobry moment na rozważenie waluty.

? Ile można dzięki temu zyskać? W przypadku raty wynoszącej 500 franków wzrost kursu z 3,40 na 3,50 zł powoduje podwyższenie raty o 50 zł. Wcześniejsze kupno tej waluty, jeszcze po niższym kursie, pozwala więc oszczędzić.

? Niektórzy mogą powiedzieć, że to niewiele, ale warto pamiętać, że jeśli ktoś stosował to rozwiązanie od sierpnia 2012 roku, to łącznie mógł zaoszczędzić już ok. 650 zł.

? Trzeba jednak dodać, że nie każda osoba spłacająca kredyt walutowy może decydować, kiedy i przy jakim kursie kupić franki potrzebne na opłacenie raty. Taką możliwość mają jedynie ci, którzy złożyli w banku dyspozycję pozwalającą im samodzielnie kupować walutę na spłatę.

? Pozostałym kredytobiorcom przeliczenia walutowe rat dokonuje bank. Robi to zawsze tego samego dnia miesiąca. Ci kredytobiorcy zdają się więc na los i trzymają kciuki, aby w dniu spłaty kurs był atrakcyjny. Problem polega jednak na tym, że nawet jeśli w jakimś miesiącu dopisze im szczęście i kurs jest niski, to i tak często zapłacą oni dość wysoką ratę.

? Nie tylko wahania kursu decydują bowiem o poziomie ich miesięcznego zobowiązania. Ważne jest również to, jaką prowizję liczy sobie bank czy kantor za wyminę waluty. Ta prowizja jest ukryta w kursie pod postacią „kursu sprzedaży". Gdy chcemy kupić franki, czy jakąkolwiek inną walutę, jest on zawyżany w stosunku do kursu średniego właśnie o ukrytą prowizję.

? W bankach ta ukryta prowizja jest z reguły wyższa niż w kantorach czy kantorach internetowych. W najgorszym banku sięga ona niemal 6 proc. Ratę na poziomie ok. 1,5 tys. zł podwyższa więc do ok. 1,76 tys. zł.