Skomunikowanie osiedla z innymi częściami miasta to jedno z ważniejszych kryteriów wyboru mieszkania. Klienci pod uwagę biorą m.in. odległość od stacji metra. – Przez lata mogliśmy obserwować, jak Ursynów przekształca się z mało atrakcyjnej dzielnicy sypialni w poszukiwaną lokalizację – mówi pośrednik Cezary Szubielski, doradca rynku nieruchomości. – Także dalekie Bielany, kojarzące się z Hutą Warszawa, zostały nagle docenione pod koniec budowy pierwszej linii metra. Odległe Młociny stały się terenem nowych inwestycji i zakupów już w chwili oddawania stacji na placu Wilsona.

45 mkw. ma najczęściej poszukiwane dwupokojowe mieszkanie na rynku wtórnym

Ile w górę

Zdaniem Cezarego Szubielskiego na atrakcyjności zyskają także tereny, przez które ma biec druga linia metra. Ale boomu nie ma co oczekiwać. – Z metrem jesteśmy już oswojeni. Poza tym czasy gwałtownych przemian – politycznych, gospodarczych i demograficznych mamy już za sobą – tłumaczy pośrednik z Warszawy. – Druga linia metra powstaje w czasie kryzysu odbijającego się na rynku nieruchomości. To powoduje, że ceny mieszkań w jej rejonie nie rosną gwałtownie. Będą szły w górę w dłuższej perspektywie – ocenia Cezary Szubielski.

Także Karol Wojda z agencji Maxon Nieruchomości prognozuje powolny wzrost cen nieruchomości w pobliżu drugiej linii metra. – Jej pierwsza część to krótki odcinek w centralnej części miasta, która już dziś jest dobrze skomunikowana liniami autobusowymi i tramwajowymi. Najbardziej na tej części podziemnej kolei zyska, na razie krótki, odcinek praski, a także bliska Wola, która staje się centrum biurowym – twierdzi Karol Wojda. Dodaje, że stacja metra Dworzec Wileński znacznie usprawni połączenie okolic ul. Targowej z innymi częściami miasta, zwłaszcza że mosty są „wąskim gardłem komunikacyjnym".

– Do czasu wybudowania pozostałych odcinków drugiej linii metra wzrost cen będzie umiarkowany, gdyż ten etap inwestycji obejmuje stosunkowo drogie fragmenty miasta – mówi przedstawiciel Maxon Nieruchomości. – Dopiero dotarcie podziemnej kolei do dalszych rejonów Woli i Targówka przyczyni się do znacznej poprawy komunikacji w tych obszarach. Największy wpływ na ceny będzie miał ostatni etap budowy drugiej linii metra, gdy kolejka dotrze do najbardziej oddalonych części miasta, które pełnią dziś rolę sypialni – przewiduje.

Joanna Lebiedź, rzeczniczka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, prognozuje, że choć mieszkania na linii metra będą poszukiwane, to wzrost ich wartości nastąpi prawdopodobnie już po uruchomieniu drugiej nitki. – Dziś lokale są sprzedawane po cenach typowych dla danego segmentu rynku. Dla przykładu, 70-metrowe trzypokojowe mieszkanie na Bemowie znalazł kupca za 450 tys. zł – podaje Joanna Lebiedź.

Szybsze transakcje

Z kolei pośrednik Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow.pl, stwierdza, że perspektywa uruchomienia metra na pewno spowoduje wzrost cen i czynszów w budynkach komercyjnych. – Ceny mieszkań będą wzrastały stopniowo, wraz ze zbliżającym się terminem oddania kolejki – prognozuje Paweł Zeliaś.

Cezary Szubielski zauważa, że średnie ceny transakcyjne mieszkań w ciągu ostatniego roku spadły w każdej lokalizacji o kilka procent. – Lokale na linii metra sprzedają się jednak zdecydowanie szybciej – zauważa doradca. – Najczęściej poszukiwane są dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 45 mkw. Znacznie chętniej są kupowane lokale nowsze, wybudowane po 1990 r. Klienci szukają mieszkań na zamkniętych terenach – dodaje.

Także Karol Wojda ocenia, że najchętniej kupowane są nieduże mieszkania, głównie dwupokojowe, rzadziej – jednopokojowe. – Poszukiwane są lokale po remoncie, w których nakłady na przystosowanie do własnych potrzeb są niewielkie – mówi przedstawiciel Maxon Nieruchomości.

Paweł Zeliaś zauważa, że już dziś ceny ofertowe mieszkań w bezpośrednim sąsiedztwie przyszłych stacji metra są nieco wyższe. – Niemniej jednak różny standard i wiek lokali sprawiają trudności w oszacowaniu, o ile cena poszła w górę tylko ze względu na planowane uruchomienie stacji metra – zastrzega Paweł Zeliaś. I potwierdza, że rejon linii metra zawsze cieszył się popularnością wśród kupujących. – Niektórzy obawiają się jednak, że bezpośrednie sąsiedztwo podziemnej kolejki może być źródłem problemów, takich jak drgania budynków i hałas – zauważa Zeliaś.

Nowe osiedla

Zdaniem Cezarego Szubielskiego deweloperzy już od kilku lat starają się zabudowywać niemal każdą działkę sąsiadującą z linią podziemnej kolejki, zarówno po prawobrzeżnej, jak i lewobrzeżnej części miasta.

– Możliwości znalezienia działki w ścisłym Śródmieściu są niewielkie. Nowa zabudowa rozwinęła się jednak od okolic Lazurowej na Bemowie do terenów pomiędzy ul. Radzymińską i Świętego Wincentego na Targówku – mówi doradca.

Według niego dzisiejsza sytuacja na rynku nie sprzyja rozpoczynaniu nowych inwestycji. – Jednak w ciągu kilku najbliższych lat może się pojawić kolejna fala popytu na tereny inwestycyjne w tych lokalizacjach – nie wyklucza. Joanna Lebiedź dodaje, że deweloperzy, którzy patrzą na rynek perspektywicznie, często lokują inwestycje tam, gdzie za jakiś czas powstanie nowa infrastruktura, zwłaszcza komunikacyjna. – Im wcześniej powezmą informację o planowanych na danym terenie inwestycjach, tym szansa na znalezienie stosunkowo taniego gruntu jest większa – zauważa Joanna Lebiedź.

Zdaniem Karola Wojdy kolejne etapy drugiej linii metra będą generowały większe inwestycje mieszkaniowe. – Rozmach budowlany będzie jednak ograniczał brak gruntów – przewiduje przedstawiciel Maxon Nieruchomości.  Paweł Zeliaś jest przekonany, że deweloperzy będą zainteresowani terenami wzdłuż linii metra, a uruchomienie nowych stacji wpłynie na wzrost popytu. – Pamiętajmy jednak, że są to tereny silnie zurbanizowane. O działkę pod zabudowę jest bardzo trudno. W ścisłym Śródmieściu nadal nie został rozwiązany problem roszczeń byłych właścicieli działek – zauważa Paweł Zeliaś.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

a.gawronska@rp.pl

Ceny mieszkań w rejonie nowej linii metra:

- Bemowo, ul. Górczewska, dwa pokoje, 52 mkw., VII piętro, 370 tys. zł (7,1 tys. zł za mkw.), 2002 rok, wysoki standard

- Bemowo, ul. Puszczy Solskiej, dwa pokoje, 42 mkw., II piętro, 280 tys. zł (6,6 tys. zł za mkw.), 1980 rok, gotowe do zamieszkania

-  Bemowo, ul. Wyki, dwa pokoje, 37 mkw., I piętro, 250 tys. zł (6,8 tys. zł za mkw.), 1980 rok, do odświeżenia

- Bemowo, ul. Szwankowskiego, dwa pokoje 47 mkw., II piętro, 310 tys. zł (6,5 tys. zł za mkw.), 1980 rok, do wprowadzenia

- Wola, ul. Leszno, dwa pokoje 45 mkw., I piętro, 360 tys. zł (8,2 tys. zł za mkw.), 1961 rok, po kapitalnym remoncie

- Wola, ul. Płocka, dwa pokoje, 48 mkw., I piętro, 330 tys. zł (6,9 tys. zł za mkw.), 1957 rok, do wprowadzenia