Jakie mieszkania jest najtrudniej sprzedać

– W tym roku najczęściej kupowane były mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni 40–55 mkw. – zauważa Karolina Michniak z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości. (WGN). Klienci znacznie rzadziej wybierali duże, ponad 80-metrowe lokale. Jak podaje Karolina Michniak, średni czas sprzedaży takich nieruchomości, mimo korekty cen, to prawie 10 miesięcy.

Porażka frankowiczów

– Największe spadki cen odnotowały mieszkania w blokach z wielkiej płyty oraz w starych, zniszczonych kamienicach, zwłaszcza te o dużych powierzchniach. Trudniej sprzedają się lokale w mniej atrakcyjnych rejonach, na obrzeżach miast oraz mieszkania w budynkach, których elewacje bądź klatki schodowe wymagają remontu – mówi przedstawicielka WGN. Według niej nie ma jednak nieruchomości niesprzedawalnych. Na każde mieszkanie można znaleźć chętnego, jeśli tylko cena jest urealniona.

Także zdaniem Pawła Grabowskiego z agencji Ober-Haus za odpowiednią cenę nabywcę znajdzie każda nieruchomość.

10 miesięcy potrzeba średnio na sprzedaż dużych mieszkań o powierzchni ponad 80 mkw. – wynika z analiz WGN

– Średnie spadki cen mieszkań – dużych i małych, nowych i starych – są porównywalne. Spadki te są oczywiście bardziej odczuwalne przy sprzedaży większych lokali. 10 proc. obniżki w przypadku kawalerki za 100 tys. zł daje 10 tys. zł. W przypadku mieszkania za 1 mln zł taki rabat równa się cenie kawalerki – zauważa Paweł Grabowski. – Najtrudniej sprzedają się lokale w cenie powyżej 500 tys. zł. Bo takich mieszkań poszukuje mniej niż 20 proc. wszystkich klientów – dodaje.

Przedstawiciel Ober-Haus zauważa, że czasem sprzedający nie chcą się zgodzić nawet na niewielką obniżkę cen ofertowych.

– Po czasie obniżają stawkę poniżej wcześniej proponowanych przez klientów poziomów, nie mogąc znaleźć chętnego – opowiada Paweł Grabowski. – Ale jest też druga strona medalu. Klienci często się żalą, że sprzedają mieszkanie np. za 700 tys. zł, choć trzy lata temu ktoś proponował im milion. Martwią się, że za uzyskane pieniądze nie kupią takiej nieruchomości, jaką by chcieli. A przecież spadki cen spowodowały, że dziś za 700 tys. zł można kupić mieszkanie, które parę lat temu było warte milion.

Jarosław Mikołaj Skoczeń z portalu Otodom.pl ocenia, że najbardziej przegrani są właściciele dużych mieszkań, kupionych podczas hossy na kredyty we frankach.

– Ceny mkw. lokali w Wilanowie, Śródmieściu i na Mokotowie w Warszawie spadły nawet o 3–4 tys. zł, a frank podrożał z 2,1 zł do 3,5. Właściciele nieruchomości stracili więc podwójnie – mówi Skoczeń. – Duże straty ponieśli też właściciele domów na obrzeżach Warszawy, np. w Piasecznie, na trasie katowickiej i krakowskiej, którzy za 170-metrowy dom z działką o powierzchni 1 tys. mkw. zapłacili ok. 800 tys. zł. Teraz będą mieć problem ze znalezieniem nabywcy za 500 tys. zł – dodaje.

Jarosław Mikołaj Skoczeń podkreśla, że najbezpieczniejszą inwestycją – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym – są mieszkania o powierzchni 35–40 mkw., które trzymają cenę. – Jeszcze cztery lata temu rodziny poszukiwały trzypokojowych mieszkań o powierzchni co najmniej 70–80 mkw. Teraz wracamy do metraży z czasów komuny. Chcemy mieć trzy pokoje na 50 mkw. – zauważa przedstawiciel Otodom.pl.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, dodaje, że na wartości straciły najbardziej mieszkania w złych lokalizacjach bez infrastruktury towarzyszącej oraz duże, niefunkcjonalne mieszkania, trudne do aranżacji.

– Takie lokale tanieją także na rynku pierwotnym, bo deweloper nie może sobie pozwolić na utrzymywanie niesprzedanych pustostanów – ocenia Tomasz Błeszyński. Jego zdaniem trudno jest sprzedać drogie w utrzymaniu, nieenergooszczędne mieszkania z przesadnie dużymi ogrodami zimowymi. Takie nieruchomości muszą czekać na specyficznego klienta.

Większy ruch

Zdaniem Karoliny Michniak od kilku miesięcy widać zwiększone zainteresowanie zakupem mieszkań. Popyt wzrósł o blisko 10 proc.

– Po części jest to spowodowane tym, że od 2014 roku klienci starający się o kredyt hipoteczny będą się musieli wykazać 5-proc. wkładem własnym – tłumaczy Karolina Michniak. – Poza tym według większości kupujących ceny mieszkań osiągnęły najniższe od wielu lat poziomy. Trzeba też pamiętać o rekordowo dużej podaży lokali – dodaje.

Także Paweł Grabowski ocenia, że wielu klientów, którzy chcą się zadłużyć na 100 proc. wartości nieruchomości, mobilizuje się do zakupu w tym roku. – Dlatego też możemy mówić o lekkim ożywieniu na rynku. Z drugiej strony jest grupa klientów, która poczeka do nowego roku na wejście w życie programu „Mieszkanie dla młodych" – mówi Paweł Grabowski. Jego zdaniem ceny mieszkań systematycznie spadają, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym za sprawą stale rosnącej podaży.

Według Jarosława Mikołaja Skoczenia na rynku wtórnym można dziś znaleźć wiele okazji, czyli mieszkań kupionych przed hossą. – Lokale na warszawskim Bródnie kupowane w latach 1998–2003 np. po 2 tys. zł za mkw., dziś są wystawiane po ok. 4 tys. zł. To jak na stolicę bardzo dobra cena – podkreśla przedstawiciel portalu Otodom.pl. – Atrakcyjne będzie także mieszkanie w centrum stolicy przy ul. Pięknej, wycenione na 7,4 tys. zł za mkw. – uważa.

Tomasz Błeszyński podkreśla, że końcówka roku zawsze przynosi powolne ożywienie na rynku. – Tym razem ożywieniu sprzyjają także informacje o zaostrzeniu polityki kredytowej od nowego roku – potwierdza doradca rynku nieruchomości.